我敢說這絕對是全網最乾的買房乾貨，你在大v那裡看不到的，讀懂了，你也可以買房不求人。建議點贊收藏+轉發給你身邊有需要的朋友。
很多人問這個盤怎麼樣，那個盤能不能買？眼睛都看花了不知道怎麼選。今天我就給大家說一下我的買房方法論：
買房公式=地段X【配套+樓盤品質+產品力+金融槓桿】
怎麼理解？我儘量以大白話給大家解釋清楚。
在解釋之前，我們要統一一種認知，那就是買房是一種投資行為而非消費行為，如果你不認可這一觀點，那就是你喜歡哪裡買哪裡就好了。
首先我們解釋一下地段，這個大家都知道，買房要看地段，地段地段還是地段。非常遺憾的是，絕大多數人在實操中第一步選地段就走錯了。
在所有影響你房產升值的因素裡，地段是起決定性的那一個因素。如果說所有影響你買房的因素總分值是10分的話，地段起碼要佔到5分以上。
所以，在這個公式裡地段後面是一個乘號，如果地段選對了，它帶來的房產升值就是倍數級別的。
我們打個比方，你的房子是買在北上廣深等一線城市或者杭州、蘇州、南京、成都等強的二線城市，還是在長沙等弱的二線城市，還是在你老家的小縣城，房子的增值速度與增值空間那就是n倍的差距。
好了，我們剛打的比方是宏觀層面的地段，現在我們來說說微觀層面的地段，具體到某一個城市該怎麼選地段。
房地產是一個地域屬性非常強的行業，每個城市看地段的邏輯肯定都是有區別的。別的城市我不瞭解，我只瞭解長沙，我就拿長沙來舉例。
在長沙買房怎麼看地段？長沙買房看地段的邏輯不是以傳統的市中心論，不是誰距離我們傳統意義上定義的市中心-五一廣場近，誰的地段就好。
長沙買房看的是板塊，看熱點板塊，看那些土拍與開發都很熱的板塊，否則你無法解釋為什麼2環內的房子賣不起價，而2環外3環邊的房子不但價格高而且成交活躍。
土拍與開發熱的新區，不僅有好的規劃好的配套，更重要的是這些好的規劃和配套能快速落地，快速實現從圖紙到現實。如果一個新區概念大於開發速度，只打雷不下雨那肯定也是不行的，這些新區你就得讓子彈再飛一會兒。
看到這裡肯定又有人有不同意見了，你看那些地方房價都已經這麼高了，它們都是被炒上去的，沒有升值空間了。這種疑問10年前有人問，5年前有人問，我相信5年、10年後依然還是有人問。你冷靜觀察一下，那些當年買在你嘴裡說的所謂的炒作的地方的人，她們都高位接盤了嗎？恐怕是恰恰相反吧。
如果你認可我開頭所說的買房是投資的觀點，那你就應該明白，買房一定是買優質資產，而不是買劣質資產，不是價格越低就越有升值空間。所以，很多小夥伴要我推薦價效比高的樓盤時，我一般會回覆說房地產沒有價效比這一說。
說了這麼多，如果你還是不知道怎麼選地段，那我再教你一個更簡單的辦法，你就去看各個板塊或者說區域的二手房價格，有句話叫二手房的價格是檢驗你房產投資成敗的標準，請把這句話在心裡默唸10遍。
去那些二手房價格與新房倒掛高的區域去買它的新房，而那些二手房價格常年不動的地方則要遠離它。你照著這個方法去做，一定錯不了。
在我看來，放眼長沙，具有投資價值的板塊或者說地段也就只有梅溪湖/濱江/洋湖/市府等少數幾個板塊，而這些少數幾個板塊中也不是所有樓盤都具有投資價值。毫不客氣的講，長沙絕大多數地方的房子都只有居住屬性，缺乏投資價值。
說完地段，我們再來說配套。其實配套也是依附於地段上的，配套主要包括教育配套、交通配套（主要指地鐵）、商業配套，特色景觀資源比如江景、湖景、山景等等。
配套裡面最值錢的又是教育配套，怎麼看教育配套，配套入讀與微機派位又有巨大區別，什麼是配套入讀，簡單的說開發商自建的學校都是配套入讀。教育配套是所有配套裡最值錢的，在一個城市裡頂級的學區房甚至能跨越地段的鴻溝，成為房產保值和增值的決定性因素。
關於配套入讀與微機派位我們可以單獨開一個話題單聊，這裡不再展開。
其次，我們說地鐵，地鐵也是比較重要的配套，但是，長沙的地鐵對於長沙房價的影響是非常小，至少在現階段是這樣子。商業配套我們不展開講了，它只是一個生活配套，沒有那麼重要，2公里範圍以內有就行了。特色景觀資源，我們要講的是核心地段的江景或者湖景，比如濱江的江景，梅溪湖的湖景，它們還是有點值錢的。
第三，我們再來說樓盤品質本身，它包括開發商品牌，物業，容積率，園林以及樓盤內部的一些配套設施等等。這裡面開發商和物業又是比較重要的。
第四，就是產品力，其實產品力也樓盤品質的一方面，產品力就包括戶型，精裝標準，得房率，價格等等。看戶型怎麼看，這也可以單獨聊一期。
最後，就是你能用的金融槓桿。你是首付3成還是首付3.5或者4.5還是全款，這些都是有區別的，比如說同樣是100萬的房子，二手房出手時是200萬，首付3成與全款的收益差距是5倍之多。
所以大家一定要利用好自己的第一套房貸資格，能按揭就不全款，能3成就不3.5成。
其實，我這個買房公式裡的每一個小點都可以深入展開講，但是我們抓大放小，抓重點。
沒有完美的人，也沒有完美的房子，買房你只要地段沒有選錯，再加上買到好的配套。只要這兩點都對了，其他的因素差一點也不會錯到哪裡去。
所以在我們這個公式裡最重要的就是地段+配套，這是重點。這兩個是你買房決策的決定性因素。在這兩個因素都ok的前提下加上樓盤品質還過得去，預算也夠你的天花板，注意是天花板（就是在你能力範圍以內買最貴的房子）你就可以毫不猶豫的下單。祝你買到好房，關注老王，帶你看房！
