透過10年的房地產研究，把決定房價的因素總結為一句話，“長期看人口、中期看土地、短期看金融”。在他看來，一個地方未來房價是漲還是跌，首先要看的人口，如果人口流入那麼未來房價就會上漲，如果人口流出，那麼房價也就必然漲不動了；中期看土地，他當時的觀點是如果一個地區土地供給不足房價則上漲；在土地供給不足的情況下，加之貨幣刺激會促使房價暴漲。

完全贊同“長期看人口、中期看土地、短期看金融”這句話，但是在細節問題上，我認為任博士的觀點在當前的市場環境下還是存在一些問題的，下面就具體來談談這決定房價的三大因素。

房價決定因素之短期看金融

為什麼大家都喜歡買房子？有些人是為了住，而更多的人是為了投資，過去的20年告訴每一個，只要買房子，那肯定是賺錢的，而且很多人工作了一輩子賺的錢，還不夠別人折騰兩套房子賺的錢多。

在這種背景條件下，一旦遇到降息等金融刺激政策，大家首先想到的必然是買房，只有買房才是穩賺不賠的，只有買房才可以抵抗通脹。不過2019年以後，這種持續了20多年的金融環境開始發生了變化，國家明確表示不會靠房地產來刺激短期的經濟，利率市場也進行了相應的改革，推出了LRP利率，房貸利率開始了獨立的行情。

總之，當下階段金融政策不會偏愛房地產，甚至會冷落房地產，反正地方調控政策因素成了房價短期走勢的掌舵手。

房價決定因素之中期看土地

如果土地供給量過少，會造成求大於供，按供求關係理論來講，房價必然會上漲。如果大量土地上市，那麼就會出現供大於求，理論上房價就會下跌。但往往很多理論如果不進行深入研究，在實踐中直接拿過來用，那可能就不靈了。

透過對多個城市房價走勢與土地供給的研究，得出了這樣一個結論，一般土地供給在持續增加或長期保持一個高量供給時，房價的中期走勢一定是上漲的。至於房價上漲的原因，每個城市不盡相同，但是我們都可以歸結為一點，就是開發企業訊息、調研肯定比我們做得好，他們大量買地，必定是預測到了未來的房價。

任博士說土地供給減少，房價必然上漲，這句話最多隻能對一半。其實土地供給的減少，只是一個市場週期開始或結束的標誌，至於房價是漲是跌，還要土地減少時所處的週期位置。

房價決定因素長期看人口

房子是用來住的，所以大家都買房子。投資買房賺錢，所以越來越多的人參與進來，但終究有一天房子還是要回歸住的本性。

只有人口不斷增加，居住需求才會增加，因為需求才是房價的最終決定因素，也就不難理解房價長期走勢要看人口。沒有人口的支撐，當潮水退去時，一切都是一場空。