這兩天，湖南嶽陽出臺樓市新規，要求中心城區新房銷售的實際成交價不得高於備案價格，也不得低於備案價格85%，否則將無法進行網上籤約備案。簡單說，只要房價太賤，就不讓你買也不讓你賣。
雖然限跌令不是第一次聽說了，但是到底啥是限跌令？限跌有用嗎？限跌的背後，到底釋放出了什麼訊號呢？我們應該怎麼看後續的房地產價格走勢呢？
今天的影片裡我們一起來聊聊這個話題。
朋友們，大家好，我是童子，我們又見面了。今天咱們聊的是限跌令。
咱們接著說，所謂限跌，說白了，就是房價給你設定了一條線，跌破了或者漲過了這個線，對不起，在交易的時候就卡你，不讓你買賣，不給你過戶辦手續。
比如一個房子備案的售價是10000塊錢一平，假定限制成交價不能高於或者低於百分之15%，這時候，你買的單價如果高於11500或者低於8500，那對不起，房主願意賣，你也買不了，網籤系統走不下去。
這裡面就有點意思了，房價暴漲的時候沒見怎麼管，現在好不容易熬到開發商撐不住了，他們為了加快資金回籠，自願忍痛割肉，降價給老百姓，這是好事啊。你這搞出來個限跌，這整的是哪一齣啊。
《華夏時報》的報道里提到，岳陽市住建局相關工作人員表示，今年5、6月份，當地某開發商為了回籠資金，將旗下三個專案從備案價8000元/平方米左右降至5000元/平方米左右進行銷售，造成市場混亂，引起降價前買房市民的心裡不平衡。
另外，該開發商的降價行為也影響了岳陽市其他樓盤的銷售，“住建局還是希望樓市平穩健康地發展，不能只限高，也要限低”。
所以為啥限跌，工作人員這段話裡的意思咱們概括下，就是兩點：
1是降價了怕之前買房的心裡不平衡，鬧事；
2是一個樓盤降價了，別的樓盤如果想賣，就不得不跟著降價，這就擾亂了市場。
說實話，到底這個政策是好是壞，就要看你站在誰的立場上看了。
對於有房的和有錢的開發商而言，這當然是好事，限跌之後，跌幅小，皆大歡喜，有房的保住了房子的市值，開發商保住了市場利潤；
但是對於想買房的人和缺錢的開發商來說可就比較難了；想買房的眼見著便宜沒了，合同都準備好了你就給我看這個；開發商本來大幅降價就能從財務危機緩過來了，現在眼見著黃花菜來了，除了倒閉關張沒轍了。
現在房價限漲限跌，限跌的決心大於限漲，這到底說明了什麼呢？
一些開發商是真的坐不住了，資金再不回籠，就真的要撐不下去了，而這一限跌，確實是給這些開發商開了一副良藥，藥名就叫：遲早藥丸。
目前來看，地方上如果不出手干預這個市場，不設定一個止跌線的話，這房價真的就要一跌到底，跌到稀爛，跌到拉稀了。
為啥呢？
你想想啊，最早支援房價暴漲的原因，實際上就是城鎮化，棚屋改造，簡單說就是農村人進城，和城鎮房屋拆遷，這是一個增量市場，大家都有換房需求，在那個時候，囤積房子等房價漲起來，加價賣給接盤俠確實是個好生意，所以房價能夠暴漲20年。另外，好地段，學區房更有稀缺性，所以在整體的漲勢裡就顯得更猛。
但是現在，房地產早就從增量市場過渡到存量市場，庫存多，真正有買房置換房的需求已經少了，接盤俠不夠了，加上現在學區房也被打擊了，除了炒房客你買我賣互相抬轎子，沒什麼能支撐房價繼續上揚了。
柴火一撤，鍋可就要涼了。
房價下跌到底是好事還是壞事呢？
我不做定論，也不敢做定論。
反正國家在鼓勵大家生二胎三胎，可是生二胎三胎那可是要買房或者換房的，這波人要是因為買房被割韭菜割得太狠了，沒錢了還怎麼生孩子養孩子啊，還二胎三胎，一胎敢不敢生都是個大問題。
越往二三線城市去，人口基數越大，越是生孩子的基本盤、主力軍，房價漲的時候一年幾番，跌的時候不讓跌，限跌，控制微跌，這是不符合市場規律的。
現在生二胎三胎正在往貨幣化走，關注政策的應該都感受到了。
這是什麼意思，就和早先的房地產一樣，拆遷不給你房子，給你錢，當下生孩子也一樣，不給你房子給你錢，有錢了你是不是就會想買房換房？
這樣房價就降不下來，還能繼續保持微漲，貨幣化，這可真是經濟學裡的好方法啊。給你錢，保住房價軟著陸。
至於為什麼不讓暴跌，道理很簡單。
暴跌了只要跌掉一個首付，房子就是虧本了，這時候買房的那些人必然要停止還貸，把房子抵給銀行，到時候銀行手裡一堆賣不出去的房子，還一堆壞賬，這就比較麻煩了。什麼麻煩，你懂的，不深入地講了。
如果開發商做得好，他為什麼願意降價銷售呢？
我們要清楚，搞商品房開發不是搞慈善，他們沒有義務把利潤讓給購房者。
之所以忍痛割肉賣，無非就是兩種情況：
一是房企自身資金緊張，想透過各種各樣的促銷優惠“以價換量”爭搶市場，快速回款；
二是房企自身資金並不緊張，但對後市趨勢不看好，從而選擇將非優資質的資產先處理掉，說白了就是感覺房地產不賺錢了，不行了，趁早賣完趕緊幹別的去。
現在這個情況，二線三線想暴漲那確實基本不可能了，買房的都學精了，也都看明白怎麼回事了，沒有人願意買在高位當接盤俠了，既然暴漲不可能，大家都持幣觀望，那房價下跌可就是大機率事件了，所以這個政策出來，到底是為了限漲還是限跌服務的，一目瞭然啊。
當然，地方上做的這個限跌可能比我看到想到的格局更大。
所謂限漲限跌，也可能是從另一個方向上去設計和規劃的，我講出來，你看有沒有一定的道理。之所以設定一個漲跌線，也有可能是為了讓新房不要亂定價。
如果沒規定開發商最低價，他申報時就可能會盡量提高備案價。比如實際賣一萬，他去弄個兩萬的備案價。而如果有了這個漲跌線，你如果使勁提高備案價，賣價最多隻能少百分之十，賣不出去你就著急了吧，想改價可以啊，半年以後再來吧。
這樣就導致開發商不敢在做價格備案的時候做手腳了。
至於地方上有沒有可能這麼玩，我不清楚，但是講東西咱們要講全面，省的被人抓到話柄。現在好了，兩頭我都說了，不太擔心了。
不管怎麼樣，這裡面最焦慮的既不是買房的，也不是其他有錢的開發商，僅僅針對的是那些又缺錢又有一堆庫存的開發商，對於這些心急亂求醫的開發商來說，如果不讓他隨便跌，只能跌個百分之十，他怕是真睡不著，做夢都在想著怎麼才能趕緊還上銀行的錢吧。
對於想買房的二三線朋友來說，如果你感覺不是很急，我勸你還是先別買房了。咱們一起看看這些開發商還能繃多久。反正只要他們捨得死，咱們就捨得埋。
好了，今天就說到這裡，這個話題畢竟很有爭議，我說的也只是我的觀點，歡迎大家在評論區裡表達你的態度。記得關注我，我是童子@烈焰童子，朋友們，咱們下期再見。
