個人情況：
網際網路從業者，年收入稅前100萬，在國內一線網際網路公司工作
資金情況：
手裡有1套800萬左右的房產，外加200多萬現金，想改善居住條件
問：
金盞自貿區的發展前景不錯，聽內部訊息說包括位元組跳動在內，多家跨境電商在洽談入駐金盞。最近看到青雲上府、朝陽一墅推出，定位還挺符合我的預期，有點動心。但之前沒有接觸過共有產權房，擔心有坑，想問下小新有什麼建議嗎？
朝陽一墅、青雲上府這兩個專案，兩者重合度很高，容積率都是1.3，限高18米，不配建公租房，屬於典型低密改善純粹社群。
兩者與中海首開拾光裡組成“金盞三兄弟”，但兩個都是共有產權房，所以朝陽一墅、青雲上府分別打了85折和87折，相比拾光里約7萬/平的均價，價格看上去很有誘惑力。
但前提是，你得了解共有產權房的缺陷。
產權比不足100%，交易困難
你提到的朝陽一墅、青雲上府都屬於改善型專案，戶型面積較大。
青雲上府主打平層產品，面積160平起，一共482套房子，都是5-6層的洋房+疊墅產品，其中大平層有310套，疊拼有172套。
作為政府共有產權房，在購房時扣掉政府產權13%的份額，購房者需要支付的套均價大概1100萬左右。
朝陽一墅雖然同樣是洋房+疊墅，但洋房很少，主打184平起的疊拼產品。朝陽一墅同樣是政府共有產權房，扣掉政府產權15%的份額，起始套均價會高出青雲上府約100萬元。
兩個專案的原指導價為7.6萬/平，政府分別持有13%和15%的產權，實際指導均價青雲上府6.6萬/平，朝陽一墅6.5萬/平。從價格上來說是非常有吸引力的，畢竟距離金盞不遠的東壩和崔各莊新盤今年的單價都跨進了8萬。
但是，共有產權房最大的問題是，產權不完全屬於你。你便宜價格買到手，是因為政府幫你出了剩下的錢。想賣也不能自己做主，不到5年不能賣，5年後上市交易，政府按照原值取得所佔比例房款。
共產房，質量問題常見
共有產權房簡稱共產房，作為購房者與政府共同持有的一種房屋型別。
自從2017年政策釋出以來，北京已有30多個專案約4.3萬套共產房按照《北京市共有產權住房規劃設計宜居建設導則（試行）》設計建設並陸續交用。截止2020年底，北京累計推出共有產權住房專案76個，共計約 7.9萬套。今年到明年，共產房還將集中供應。
從過去的情況來看，共產房的優勢只有兩個字——便宜，被認為是剛需和剛改上車的最佳機會。
但凡事都有代價，共有產權房雖然有價格優勢，也有著不少坑，甚至成為維權的“重點物件”。從已交付的共產房來看，很多都出現了質量問題，主要集中在裝修材料、中水系統、地磚、周邊配套等方面。比如北京市海淀區永靚家園就被投訴，戶內中水系統存在返水、返臭、漏水、滲水、生蟲、生成有毒氣體等多種問題。
但是共產房和競限房出現質量問題的情況非常普遍，因為強調價效比，壓低了開放商的利潤空間，在成本下降的情況下要維持100%高品質不容易。這就要求購房者在出手前做更充分的功課，避免踩雷。
金盞區域的產業確實不錯
今年問金盞地區專案的人特別多，說明金盞的發展潛力被越來越多的人看到了。過去幾年，對金盞的發展其實是存疑的。第四使館區和第二個三里屯從2012年就已經開始提，但遲遲沒有落地，給人一種不太靠譜的感覺。
不過，金盞西邊是寸土寸金的望京，東側是通州城市副中心，北邊是潮白河別墅區，被一圈繁華寶地包圍，高淨值人口流動，產業和熱錢帶動，金盞更像在等待一個時機。
從去年9月開始，金盞有了不少大動作。第四使館區去年底徵地，上半年壩河使館區風情示範段建設完成。7月商務部在推進會上，進一步明確了第二個三里屯的建設方案。以前的那些高概念一點點開始落地。
金盞提數字經濟自貿區引入資本密集型和技術密集型行業，主要針對金融、數字化以及海外業務。這些行業跟高階人才密不可分，高階人才也意味著較高的購買力，因此金盞別墅區被問及的次數越來越多。
樓盤產品
青雲上府主推163平米主力戶型，四室兩廳兩衛，南北通透，戶型方正，大寬廳三面寬，落地窗加上270度觀景大飄窗，這些都是亮點。
但玄關處配了一個洗手檯，給人一種防疫到家的感覺，略有點突兀。
兩個次臥離客衛的距離也有點長，使用起來不是很方便，另外書房和廚房的面積被壓縮了。怎麼說也是千萬級大平層，看書、做菜這麼放鬆的事情，空間太侷促會影響感受。
朝陽一墅洋房較少，疊拼都是四疊，戶型圖放出來的是200平的下疊邊戶，單層面積差不多100平左右，使用空間有保障。而且邊戶一樓擁有客餐廳270度的採光，但一樓進門正對著衛生間的門，過道對著客廳，破壞了私密性，算是瑕疵。
朝陽一墅、青雲上府專案偏差不大，更多是看購房者喜歡疊拼還是平層，不同戶型面積段的得房率也有差別，最終選哪個，還得具體問題具體分析。
