一直以來，很多人都將別墅作為自己買房的最終目標，打算等到自己有錢後，一定要買一套屬於自己的別墅住宅。對於一些高階人士來說，別墅不僅意味著生活居住體驗的差異，更是一種身份的象徵，因此很多人有錢之後都會去追求這種高階住宅。
為什麼作為住宅型別的“金字塔”，別墅會這麼受歡迎呢？在很多人的認知裡，別墅不僅是兒時的夢想，更是居住體驗的極致，按照國土資源部對別墅的定義來看，別墅是指“獨門獨戶獨院，兩至三層樓形式；佔地面積又相當大，容積率又非常低”的特點。一般來說，居住體驗與容積率直接相關，容積率越高，居住體驗越差，市區住宅容積率為3~6之間，而高檔別墅區容積率僅為0.2~0.5，其中的差距可想而知。
但隨著城建用地日漸稀缺，因此我國各地國土及規劃部門早在2003年已明確停止別墅類用地供應，在住建部2010年釋出的《關於進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》規定，嚴格限制低密度大戶型住宅專案的開發建設，住宅用地的容積率指標必須大於1。這也導致了別墅成為更為稀缺的存在，但常言道：“物以稀為貴”，很多開發商正是看中這種消費心態，在過去十年間在一二三線城市的郊區地段，建造了無數的郊區別墅，吸引了大量購房者。
但隨著時間的流逝，如今這類別墅正面臨著嚴峻的問題，那就是越來越多的人正從別墅搬回大平層。以人口集中的重慶為例，重慶別墅成交量逐年遞減，降幅高達50%，與此同時城市中心大平層豪宅成交量節節攀升，從53.17萬方上漲到93.19萬方，到了2019年，成交體量已經基本能跟郊區別墅持平。很多城市郊區的別墅區已不再吃香，相反還要面臨難以拋售的問題，大量空置別墅無人接盤。為何越來越多的人從別墅搬回大平層？常年代理別墅交易人員表示，最近幾年二手別墅成交量明顯上升，透過接觸的多位從別墅搬回高層的過來人，總結了別墅存在的3大“缺陷”，也是3大“硬傷”，很真實：
1、別墅周邊資源配置稀缺，居住生活十分不便
上文已經提到過，由於“限墅令”的釋出，開發商只能選擇將別墅建在偏遠的郊區，因此也不得不面臨資源配置稀缺的問題，地鐵、醫院、公園、學校、商圈等基礎設施少，每天買菜都需要開車一小時前往市中心購買，接送小孩上學、自己上班更是消耗時間，每天光是開車就需要幾個小時，如果上班地點位於市中心，那麼還要面臨堵車的問題，每天早上都要早起至少一個小時開車出門。
除了日常生活問題遇到困難之外，由於地段偏僻，一旦遇到緊急情況，前往醫院同樣會耽誤不少時間，試想一下如果真的遇到了緊急情況，到了與時間賽跑的時候，那麼周邊有一家醫院就顯得極為重要了。遇到了這些問題後，很多別墅區住戶真正意識到了地段的重要性，更願意選擇市內的大平層，無論是買菜、接送孩子上學還是上班都輕鬆了不少，距離醫院近了之後心裡也踏實了許多。一位原別墅住戶調侃道：地段偏僻的別墅區與在老家自己蓋大房子沒多大區別，自己蓋房還能節省90%的錢。
2、生活成本高，裝修維護都是鉅額開支
可能很多人會有這樣的疑問，住得起別墅還會缺裝修的錢嗎？我們需要意識到這樣一個問題，那就是別墅同樣也分地段，市中心的別墅持續吃香，有價無市，但郊區的別墅供應充足，價格自然也會比較低一些，雖然買得起的人收入肯定比普通人要高一些，但很多並不屬於真正的有錢人範圍。對於這類人來說，別墅已經買了，因此豪華的裝修必不可少，以每平米3000元的費用來計算，總面積一千平米的費用就達到了300萬元，而配置的花園、人工等相關費用算入後，裝修總費用將會超過500萬元。
上千平的建築，自己打掃起來肯定不現實，並且花園綠化同樣需要人來照顧，按照市場價格10元/㎡的支出來計算，光是保潔費用一次就需要萬元，每週一次算下來一個月也需要4~5萬元的支出。另一方面，別墅區生活成本同樣很高，物業費、水電費、取暖費、保養費等各種費用算下來，開支同樣不少，受訪業主表示，包含清潔費用每月支出就達到6、7萬元。因此不少人屬於買得起別墅，但付不起裝修費用以及生活開支行列。而城市中的大平層面積同樣很大，相應的支出卻少了很多。
3、別墅流動性極差，升值空間較小
別墅流動性差主要集中在兩個方面，其一是總價高，就算是二手房的價格同樣是普通人無法承受的，更為重要的是，接手後還要承擔上述的清潔費、保養費、物業費等各種高額支出，因此很少有人願意接盤。第二個原因在於購買人群，有能力買別墅大多都會選擇新的毛坯房，能夠按照自己的喜好進行裝修，很少有人願意接盤二手房，因此這些郊區二手房別墅就處於一個比較尷尬的地位：一般人買不起，有錢人看不上。這也就是為何當下很多郊區別墅掛牌一兩年，即使降價也賣不動的原因。
別墅升值空間小，主要原因在於需求問題。就比如當前樓市存在的分化問題，人口不斷向熱點城市、核心城市集中，導致偏遠城市房價不斷降低、核心城市房價持續升高的現象。這種現象類比在城市中同樣能夠體現出來，人口向城市核心區域集中，郊區地段不受歡迎。從上海和深圳來看，經歷過郊區大別墅以後，富人們的要求變得簡單直接：要麼別墅位於城市中心，要麼周邊有強大的配套資源。6月中旬，每日經濟新聞報道，深圳某業主花1500萬買進深圳一別墅，長持4年後降價630萬還是無人問津。
簡單總結一下，如今很多高收入人群都在規劃入手一套別墅，但說到底別墅真正意義上只能作為改善型住所，很多有錢人真正買了別墅後也很少入住其中，特別是郊區的別墅如今正面臨較為嚴峻的考驗，越來越多的人從中搬離選擇城市核心地段的大平層，真正說起來，中國最早的別墅是叫別業，所謂“別”的意思就是第二，換言之就是第二住所，很多人都是盲目跟風購買別墅，然後由於各種問題搬回了大平層，最終還要面臨無人接盤的困境，這也是別墅不吃香的根本原因。
