接盤俠也有春天
2022年樓市開年大戲，即將上演。
證券日報訊息說，房地產併購貸不再計入三道紅線，有部分央企、國企正在接觸核心城市優質專案，買賣雙方暗流湧動。
風險房企們終於迎來救星，不是別人，這次的拆彈專家正是國家隊。
第一個吃螃蟹的人叫招商蛇口。
1月13日招商蛇口2022年度第一期中期票據（併購）完成註冊，總額30億融資裡，有15億用作“支援產業內協同性較強的企業緩解流動性壓力”。
用一個詞來形容這筆錢的用途就是：
撿漏
這是央行、銀保監會下發《關於做好重點房地產企業風險處置專案併購金融服務的通知》後，第一單用途與併購有關的票據融資工具。
當然招商也充分考慮到了風險，沒有把所有的錢都拿去併購，票據融資裡的12.9億，被用作2021年8月的一個城市更新專案股債收購。
招商蛇口給當下樓市提供了最重要的東西：
信心
對於那些有資金、有野心的國家隊來說，會從三個方面審視民營房企的質量：
一、融資情況
樓市下行週期裡，很多開發商都會拿專案進行再融資，導致資金使用效率、投入產出比大打折扣，甚至出現一個專案超額融資的情況。
所以超融的專案越少，房企成色越好，央企同樣的資金，能入手的優質專案就越多。
二、資產匹配程度
國企央企背景的開發商差別很大，尤其是第一梯隊的中海、保利、華潤、招商蛇口、中國鐵建、金茂等企業，效率和管理都已經非常現代化，意味著不會閉著眼睛撒錢。
它們必然會尋找在企業氛圍、運維管理上最匹配自己公司的民營房企，進行聯合。
比如說一個以剛需產品線為主的國家隊房企，遇到近期定位高階、豪宅為主的民營房企，就不一定能看得上。
一個融資成本低、強調財務穩健和精細化運營的國有房企，會慎重地測評主打高週轉策略的民營開發商。
三、價格
遵循當下市場公允價格，是國資下場撿漏的前提。
一個樓市專案所處的地段、交通配套、存量貨值、居民購買力，綜合形成一個相對公允的價格。
對於國資和民營來說，開發商各自有算賬的方式，能否達成平衡，就看民企開始對資金的渴求程度，以及國資內容內審的鬆緊了。
一場國企、央企併購優質民營房企的大戲，近在眼前了。
1月18日發改委例會上，政策研究室主任金賢東說：
個別高槓杆房地產企業因自身經營問題發生境外債違約事件，導致中資境外債市場房地產板塊出現短暫恐慌情緒，這屬於市場的自我調節，不會影響中資境外債市場的整體功能。
這說明風險企業首先是個案，不會影響樓市全域性。
國資陸續參股少數民營開發商，充其量也是錦上添花，真正搖搖欲墜的極少數，是不值得救的。
表面上看，當下樓市撿漏的機會很多，實際上市場再也回不到三四年前的高點了。
高週轉謝幕 併購潮開啟
把時間線拉長，會發現2021年12月20日，央行銀保監會就下發了《關於做好重點房地產企業風險處置專案併購金融服務的通知》，要求銀行重點支援優質專案收併購。
很多地方政府緊跟節奏，迅速推進。
2022年1月8日廣東省政府召集房企，為他們牽線搭橋尋找優質央企出資人。
過去一年裡，主動出手做併購大都是TOP10級別的民營房企，比如碧桂園100億收購富力物業，以及33億收購花樣年物業股權等等。
大魚吃小魚是房地產行業不變的趨勢，只不過這一次換了主角。
未來五年馬太效應會越來越強，過去沒有投入到高週轉的國資房企，現在未必能很迅速地找到靈魂伴侶：
因為樓市基本面發生了兩個變化：
一、回報率降低
根據80家典型房企的財報資料，2021上半年他們的毛利率中位數降到了21.7%，淨利率和歸母淨利率中位數分別降到9.3%和6.5%。
換句話說，整個行業的淨利潤降到了2015年以來歷史最低水平。
營收、利潤和回報率的降低，導致房企一方面造房的動力下降，同時又有限購、限售、限貸政策壓制，於是只能在房屋質量、裝修上一再妥協。
國資入市揀筍，說白了還是希望能撈到回報率高的專案，充實自身資產。
如果未來五年整個市場都看衰，那國資真沒必要費力折騰。
二、口碑信譽下滑
葉檀財經後臺經常有檀香們詢問當地一二手房、租金的問題，最近一年一個明顯的感覺是，大家在遇到一個開發商，或者線下看盤的時候，首先想到的是：
樓盤會不會爛尾？
這在過去是無法想象的，在一個所有人都比爛的市場裡，信譽、口碑無從談起，大家對於新房的預期大打折扣，買二手房稅費又多，交易流程也很長，不如觀望。
從宏觀資料來看，樓市經歷5年高增長後，在2022年將進入實質性負增長。
首先看1月17日國統局的資料。
2021全年新房銷售和開發投資規模全年均創新高，全年銷售前高後低，上半年面積同比增28%，12月銷售年末翹尾。
從2021年11月開始，深圳、廣州、中山、無錫、湖州等多個城市涉房貸款利率下降，合肥、廣州、濟南等房貸放款速度顯著加快。
降房價、松貸款、打折優惠賣房潮在全國進一步擴張。
12月全國商品房銷售均價環比再將0.9%。徐州、清遠等多個城市一降再降，預售價較高點降幅超過30%。
12月70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格同比分別上漲2%和1%，其中二線城市分別上漲2.8%和1.5%。
多個城市出臺二手房交易指導價後，2021年二手住宅市場遭遇較大沖擊。
唯一能夠逆勢增長的，只有少數國資背景開發商。
保利發展全口徑銷售額小幅增長到5385億，排名上升一位至第4。華潤置地破三千億，排名上升到第8。招商蛇口破三千億，排名從第10上升至第8。
未來所有人必須在三個方面努力：
1.降低融資成本
2.區域精耕細作
3.適當開發優質商業地產
未來國資入股優質民營房企後，最大的對手不是TOP10領頭羊，而是那些在各個城市精耕細作，最瞭解當地客喜好，最深入本地市場一線的前三名開發商。
市場永遠只嘉獎那些口碑好、品質高、走長期主義路線的人，曾經的高週轉一時間很管用，但對民營房企造成的後遺症，需要很長時間去消化。
努力找到自己的位置
2017年萬人矚目的寶萬之爭迎來落幕。
最終的結果是：
萬科易主、央企退出、地方國企介入，利用規則攪亂市場的野心家出局。
當我們覆盤這個故事的時候，在法理情懷、資本實業、商業政治、公司倫理和公眾輿論各方面，都能有所收穫。
萬科與華潤此前有過長達十幾年的蜜月期，華潤從不插手日常管理經營，萬科則用業績和分紅，來回報大股東的信任。
他們彼此之間也有不成文規定：
萬科不主動挖角華潤的人才，同類業務上能避就避開。
它們曾經是高效協作，現代化管理的國資民營合作典範。
在深地鐵成為大股東後，萬科在全國城市積極推進兩學一做，以往這種活動幾乎不在公司內部出現。
（萬科股價為何不漲 是一個謎）
除了萬科，過去還有很多國資入股民營開發商的經典案例。
中國平安曾經是金茂第二大股東、也持有融創40%以上股份。金地集團一半股份被生命人壽和安邦保險持有。遠洋集團超過59%的股份被中國人壽和安邦保險持有。
國資和民營的結合，有的是把做大做強擺在第一位，也有想開啟產業新城、康養業務這樣新領域的試錯。
這樣的做法在五年前是可行的。
當時北上廣深、寧波、南京、杭州、成都、重慶等核心城市，城市群概念火爆。既讓房地產行業吃到了紅利，也帶動了周邊下沉衛星城的升級，基礎設施和產業配套加速發展。
如今房地產再次回到結構性失衡的視窗期，很多掌握優質資產的民營企業，資金鍊壓力很大，能夠尋求幫助的幾乎只剩下國資。
然而國企以前幾乎沒有涉及過這些民營房企，在一二三線所做的樓市專案，對於如何收併購、盤活這些資產，都存有疑問。
聽一位業內人士說：
以前羨慕別人家業務多，現在回頭看幹得少反而更安全、賺得更多。
在整個市場都收縮的時候，很多上下游也跟著過冬，好處是壞賬比同行少很多，竟然活得也很滋潤。
任何人，包括地產從業人員，中介，買房者，工程隊和供應商，眼前最重要的事情，就是在下行週期儘快找到適合自己的位置。
當下樓市正處於低谷期，對於每一個人來說，熬過去就是勝利，熬不過去就當經歷。申請文末點個贊，願奔波在人生路上的檀香，用樂觀與熱愛，打敗每一個難過的日子。
（免責宣告：本文為葉檀財經據公開資料做出的客觀分析，不構成投資建議，請勿以此作為投資依據。）
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