以儘量少的首付購買房產的好處是什麼？同時，它可能會帶來什麼樣的風險？

之前我在網路上看過一句話，說的是按揭貸款是普通人一生中能拿到的最便宜最划算的一筆貸款。這句話還是有一定道理的，因為對於國人來講，房子實在是剛需中的剛需。多少人奮鬥幾十年就是為了擁有一套自己的房子。這就催生了大量的需求，有大量的需求就會產生大量的市場。所以近20年中國的房地產事業迎來了爆發式增長，但同樣的，房價也迎來了爆發式的增長。

北上廣深的增幅我就不說了，我就拿我所在的城市福州來舉例。20年前，一平方大約1000多2000，現如今均價2到3萬，核心地段能到4萬以上。買一套房子基本都是要200萬起步，這就造成了普通人購買房產的壓力巨大。國家自然知道這一點，所以針對房子這一特殊的產品制定了特殊的購買政策。那就是“首付+按揭”，也就是當你要購買一套200萬的房子時，如果首付比例是30%，那麼你自己只要能出60萬，剩下的140萬可以透過銀行按揭貸款的方式支付。並且按揭貸款的期限一般都是在20年以上，可以延緩普通人還款的壓力。所以從這一點上來講，首付購買房產的好處就是降低你購買的壓力，使你可以透過較小的本金提前擁有更高價值的房產。越少的首付代表你的首次支出壓力就越小，現如今這種“首付+按揭”的方式已經成為絕大多數老百姓購買房產的首選方式。

除了這點好處之外還有另外一點。上面講的這些更多的是根據購買者以自住的需求來進行購買決策。其實除了自住以外，房地產也是近十幾年國人提升資產的一項重要途徑。舉個例子，如果你現在手上有120萬的現金，而一套房子的首付是40萬，這時候你可以有兩種選擇。

第一是將全部的現金用於購買房產，剩下的差價進行銀行貸款。

而另外一種是你將120萬的現金分別購買三套首付40萬的房產（先不考慮二套房三套房的不同首付標準和貸款利率及房地產稅）。

這兩種選擇最大的區別就在於一個是名下擁有一套房，一個是名下擁有三套房。如果在未來這些房子的房價全部翻了一倍，擁有三套房產的人的淨利潤一定比一套房的人要多。這裡只是舉個例子，但近十幾年其實有許多人都是透過這種選擇來進行資產升值的。

說完了它的好處再說一說會帶來的風險。

首先我們要知道一點，只要是跟別人借了錢來購買某一項產品，那麼你其實就是用上了槓桿。無論是找銀行借錢還是找個人借錢，你都是在用一筆本來不屬於你的錢提前購買了一項產品，並期待這項產品日後能獲得增值。我們知道槓桿首一定會帶有風險性，拿房產來舉例，如果你是買房自住，用了很低的首付將房子買下。這意味著你的貸款金額就比較高，那麼同時也意味著你每個月的還款金額就比較高。如果你不善於控制自己的現金流，導致最終還不上房貸，也就是斷供，那麼你的房產就會被銀行收回進行拍賣。如果你是一個炒房客，透過低首付購買了大量的房產，趕上了某一段行情不好的時期，房子不好進行流通，這時你出現斷供的可能性就會更大，因為你無法立即將房子價值進行變現。

美國08年那場著名的金融危機，其核心原因就是銀行將大量的資金放貸給了沒有還款能力的人進行購房。當這批人集體還不上貸款就會造成資金鍊斷裂，房價泡沫被刺破，最後引發了金融危機。所以如果你不能很好的控制自己的現金流，明確知道自己按揭後能否按時還款，那麼，用首付加按揭的方式購買房產對你就是一種很危險的行為。

能不能既追求低首付購買房產帶來的好處？又有什麼辦法能夠平衡這些風險？

在我目前的認知裡，我認為近兩年已經不是房地產增值的黃金時期。國家提出的房住不炒也非常有力的打擊了那些炒房客。所以這時候如果還想再買房，其實更多的還是要考慮自住的需求，不能太期盼房地產的暴漲暴跌。不過開頭的那句話還是沒有什麼大問題的，也就是“按揭貸款是普通人一生中能拿到的最便宜最划算的一筆貸款”。這筆貸款我們還是要將它利用起來。當我們已經能夠支付首付時，其實更重要的還是要在兩個方向上做出思考判斷。

第一，計算出按揭後每月要還款的金額，然後思考自己在未來最少十年內能否保證每月的現金流不斷裂，都能按時還款，如果自己目前收入的不確定性還很大，即使目前能出得起首付，還是要多做斟酌。

第二，雖然目前房地產市場不會出現大幅的暴漲，但是一些具體的城市或者樓盤還是可以劃入投資的選擇範圍。也就是說目前我們更要考慮的是去分析某一個具體的樓盤有沒有增長的潛力。比如它周邊的配套設施，學校醫療資源，以及所在城市的人口淨流入情況。如果你判斷一處樓盤在未來幾年還是會有增幅，並且這種增幅的確定性還比較大，那麼在手上有足夠的現金時還是可以考慮分開多付首付進行多套購買，以期盼日後的資產增值。

最後總結一下，我們能夠透過銀行進行大額貸款從而做到只需出首付就能購買房產這一點是沒有異議的，對於普通人來講這絕對能夠緩解購房壓力。但同時我們也要對購房進行思考，是自住還是為了投資？如果自住那就不要將貸款比例放的太高，如果是投資那麼還是要對具體房產作出具體判斷，以此達到風險的儘量平衡。凡事有回報就有風險，兩者相輔相成，沒有誰能做到絕對意義上的風險迴避，我們能做的還是要了解購買的資產本身以及購買它的政策法規，再結合自己的經濟情況和風險承受能力做出一個儘可能合適的選擇。

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