2021年政府對房地產調控實施面向銀行的“兩道紅線”和22城供地“兩集中”政策。房企加速洗牌，部分房企由於無法快速反應，出現債務違約等問題。近期，政府在微調政策，房地產合理資金需求正在得到滿足，重新強調房地產支柱產業地位。
中指研究院連續多年對房地產市場大事件進行梳理，總結髮布“年度十大熱詞”系列。現精選出2021年房地產十大熱詞並加以點評，既是對過去一年的總結，亦藉此期許房地產企業在新的一年裡能以此為鑑，防風險、控隱患，促進房地產業良性迴圈。
01
“兩道紅線”
事件：2020年12月31日，央行與銀保監會出臺《建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，將銀行業金融機構劃分五檔，分檔設定房地產貸款佔比上限以及個人住房貸款佔比上限的兩道紅線。
表：房地產貸款集中度管理要求
中指點評：
“兩道紅線”是繼房企端“三道紅線”後房地產金融審慎管理又一重要政策，但不同的是，“兩道紅線”是對金融機構端，對房地產貸款的集中管理，其目的是控制信貸資金流向房地產領域，推動房地產、金融同實體經濟均衡發展。“兩道紅線”政策實施，使房地產金融監管更加完善。
02
二手房指導價
事件：2月8日，深圳建立二手住房成交參考價格釋出機制，共有3595個小區被逐一“標價”。9月29日起，北京市海淀區房地產經紀協會發出行業內部自律倡議，號召中介機構共同抵制惡意爭奪房源的行為，並選擇熱點小區進行試點。全年全國已有深圳、東莞、寧波、成都等15城推行二手房成交參考價，多數是一二線熱點城市。
表： 各城市二手住房指導價參考政策及特徵
*對“是否要求參考價作為掛牌價上限”的判斷，根據政策檔案表述和實際掛牌價與參考價綜合對比得出
資料來源：中指資料CREIS
中指點評：
該政策的實施是為了打擊房地產市場出現的投機炒房亂象，最終目的還是為了維持房地產市場的穩定。目前來看，出臺二手房指導價格政策的還是一些房價漲幅較大的熱點城市和區域，因而，該政策對過熱城市和地區房價的穩定起到舉足輕重的作用。
03
集中供地
事件：2月18日，國家自然資源部要求22個重點城市住宅用地實現“兩集中”：一是集中釋出出讓公告，且2021年釋出住宅用地公告不能超過3次；二是集中組織出讓活動。
中指點評：
集中供地客觀上將分散企業資金，有利於平抑土地市場熱度，穩定土地市場預期。同時，當下快週轉依然是行業一大特點，集中供地必然會帶來專案的集中入市，為住房供應帶來穩定預期，一定程度上將平抑房價上漲壓力。“兩集中”措施實施有利於“穩地價、穩房價、穩預期”。
04
“三穩”
事件：3月5日，政府工作報告繼續提出：“對於商品房，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期。”
中指點評：
今年出臺的“三穩”政策既是對去年“房住不炒”政策的強化又是進一步闡釋，即穩定房價要從源頭——穩定地價開始，抑制過熱的土地市場，進而穩定行業預期。此後，圍繞“三穩”的各項政策相繼出臺，金融監管力度加大、防範房地產金融風險等，均體現“房住不炒”和維持房地產市場穩定的調控基調。
05
綠色建築
事件：3月，《政府工作報告》指出，紮實做好碳達峰、碳中和各項工作。政府在《中國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035遠景目標綱要》一文中強調：“開展綠色生活建立活動，發展綠色交通和綠色建築，加快構建廢舊物資迴圈利用體系。大力發展綠色經濟，推動綠色轉型實現積極發展。”
中指點評：
今年作為“雙碳”戰略落地實施的開局之年，在中國的碳排放量40%來自於房地產建築業的現狀下，房地產行業積極推動綠色建築發展顯得尤為重要。此外，綠色建築已成為我國綠色金融的重點支援領域，房企在順應“雙碳”戰略的同時，積極探索並善用綠色債券，亦將成為房地產行業未來發展的新趨勢。
圖：房企綠色品牌發展路徑
06
房貸收緊
事件：年初，武漢、南京、鄭州、重慶、杭州、合肥等城市相繼出現銀行房貸業務收緊的情況，甚至部分銀行還暫停了二手房貸款業務。
中指點評：
銀行為落實“兩道紅線”，房貸額度受限，部分城市房貸收緊，房貸審批時間過長。隨著近期央行視窗指導，監管層指示，銀行房貸在進行微調，房貸利率下調，審批時間明顯縮短，房地產合理資金需求正在得到滿足。
07
學區房
事件：4月30日，中共中央政治局會議中提出：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，防止以學區房等名義炒作房價。”
中指點評：
“學區房”一詞存在已久，從去年底到今年上半年，一二線城市二手房市場持續升溫，與學區房價炒作亦有一定關係，此次中央會議罕見提及“學區房”，既是對“房住不炒”這一政策的進一步落地實施，也反映出政府堅決打擊以任何名義炒作房價的決心。
08
房地產稅
事件：10月15日，《求是》雜誌發表習近平總書記的重要文章《紮實推動共同富裕》，文章指出，要“積極穩妥推進房地產稅立法和改革，做好試點工作。”10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議作出決定，授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作，標誌著房地產稅改革正式進入試點階段。
中指點評：
房地產稅的試點，其目的是為引導住房合理消費和土地資源節約集約利用，促進房地產市場平穩健康發展。我國目前房地產相關稅收體系在保有環節稅收缺失，僅上海和重慶試點徵收個人住房房產稅。開徵房地產稅短期將對房地產市場和居民生活產生一定影響，房企拿地預期或有下降，住宅產品供應業態或結構也存在調整預期。房產流動性增加下預計新房市場供需矛盾有所緩解，房價上漲動能減弱，投機性需求受到一定抑制，新房銷售規模和房價出現階段性調整。租賃住房供應量增加下房租漲幅受抑制，但須出臺政策規範租賃市場避免稅負轉嫁至租金。
09
債務違約
事件：今年以來，各類房地產調控政策頻出，融資環境收緊不放鬆，加之正逢“償債高峰年”，房企債務違約事件頻發，其中部分房企出現到期債務或理財產品兌付逾期等問題。
中指點評：
隨著房地產行業進入嚴監管的調整期，部分房企在經營管理方面未能根據市場形勢變化審慎經營，反而盲目擴張，導致經營和財務指標惡化，最終爆發風險。據中指研究院統計，違約企業涉及房地產建築面積達7.5億平米。房地產市場劇烈變化，防止房地產硬著陸風險。近期，政策有所調整，隨著市場轉暖，融資放鬆微調，房地產企業流動性困難將有所緩解。
表：違約企業涉及專案建築規模
資料來源：中指資料CREIS
10
長期主義
事件：伴隨著房地產行業進入調整期，市場加速洗牌，“長期主義”發展觀日益受到房地產企業的關注，碧桂園、中海地產等頭部房企均在業績會及各類會議中提到要堅持長期主義的發展觀。
中指點評：
隨著“三道紅線”、“兩道紅線”以及“兩集中”等政策的釋出實施，行業對房地產企業提出了更高的要求。房企競爭也將逐步擯棄追求規模擴張的傳統發展模式，更加重視有質量的增長，透過提升產品力與服務力提升自身的核心競爭力。在此背景下，房企追求“長期主義”的發展觀順應了行業發展趨勢。
