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北京跑贏大盤的房子不超過20%
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Q：提問：京總您好,燕郊現在是否可以C一波,
A：回答：您好,這個地方屬於階段性溢位的地方,如果分析燕郊樓市單說燕郊而脫離通州市場，屬於邏輯性錯誤。
北京的樓市上漲具有傳導性，一般核心區域的房價大漲和大熱時，會自動傳導到周邊次級溢位的區域，但通州目前的情況並不會發生普漲的現象，並且有嚴重的溢價，短期不會溢位到周邊的區域，如果溢位的區域基礎過於薄弱，會造成過山車的現象，漲的時候會很熱，但是涼的時候也很快。
因為這些市場大機率是純靠投機，而不是靠真正的價值。房地產經過上漲週期回撥屬於正常現象，一般漲30%回撥5%-10%屬於正常範圍，但絕不會大起大落，漲50%回撥50%，這樣的區域一定存在炒作投機的現象。睡城本身就是一個偽概念。
集中產業+人口持續匯入才是樓市最紮實的基礎。燕郊依託通州運河CBD未來的利好，屬於階段性溢位板塊,如果以自住為目標可以買，距離核心區不遠,如果以投資為目的建議不要投機.建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》
Q：提問:你好京總,新人首次提問，首付款最高500萬，貸款300萬;主要是自住（儘量保值增值）,房型兩居室（三居室最佳）;工作具體地點西單地鐵站,傾向區域二手房朝陽雙井、百子灣、四惠、四惠東、朝青板塊；豐臺麗澤、玉泉營、草橋、馬家堡、角門、大紅門板塊東城：永定門板塊海淀次新即可（暫時未找到）;對小區沒什麼要求，別是回遷房、老公房、非部委等經適房即可第二，儘量不要超過一梯三戶，儘量不要塔樓和奇怪戶型第三，房齡儘量在2000年以後，感謝京總！
A：回答:你好,感謝信任!800萬的總價可以看下望京、朝青、雙井、如果考慮豐臺的話,建議重點看下麗澤;迴避角門、大紅門，豐臺是北京分化最嚴重的區,仔細研究你會發現北京但凡是靠著鐵路的區域和樓盤沒有一個漲幅能跟上大盤的,而豐臺是火車站鐵路最多的區,尤其南三環以外的板塊更像是縣級市的水平,趙公口規劃的商務新區如果沒有一個長時間的重視程度和資金投入短期很難有氣色。豐臺一直不景氣一是沒有好的教育資源，二是高產業比較弱幾乎沒有，區域普遍是批發市場為主。
豐臺未來能不能出坑看麗澤，受麗澤直接輻射的區和主要溢位的，未來購買群體會不斷增多，整個豐臺的主要購買群體也會集中到這個區域,人口達到一定密度就會釋放市場紅利.
雙井屬於國貿的後花園,租金高流動性好,樓盤高中低三個檔次都有,可以承接國貿不同的購買人群,屬於國貿50%以上上班人群首選的區域,保值增值性都比較不錯.
朝青屬於國貿主要的溢位板塊,可以常年承接國貿的剛需購買力
望京最大的優勢是產住結合，BZSZ都比較穩健.
麗澤可以關注下益豐苑、金泰城麗灣、順馳藍調、萬年花城4期、戀日花都;萬潤風景、三環新城8號院
雙井可以關注下蘋果社群南區、首城國際A區、A派公寓
朝青可以關注下華紡易城、青年匯佳園、珠江羅馬嘉園西區;
望京可以關注下澳洲康都、北緯40度二期、首開知語城
這些樓盤算是商圈的第一梯隊品質樓盤,保值升值性比較穩健,317之後的行情基本是品質樓盤領漲,中端住宅跟漲,這幾個區域我在星球都有深度的分析和樓盤過往的收益分析,可以檢視下.
商圈排序:望京、雙井、朝青、麗澤,
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利!有問題可再向我提問
Q：提問：京總您好;我的情況是這樣,總價最好不超過400,主要是投資兼自住,兩居或三居,不需要學區,不考慮工作地點,屬於自由職業;區域不特別限定，有通州資格,預計年底或明年購買,算是首套全款;傾向二手，新房也可以;每年住的時間不多，傾向於較新點的樓盤，小區環境好些的，保值增值為主要考慮
A：回覆：你好,感謝信任,可以關注下常營板塊、通州關注下核心區北側璐苑板塊，亦莊關注下河西板塊，常營屬於國貿的次級外溢，國貿產業成熟，可以長期向常營輸送購買人群;副中心璐苑商圈屬於副中心核心區北，距離運河CBD3公里，亦莊河西屬於低密度板塊,以上3個板塊都處於高新產業覆蓋外溢的板塊，購買力人口比較集中,保值增值屬性比較穩健。
如果能壓縮面積,建議往朝青看,通州可以往武夷花園商圈看,朝青屬於國貿一級溢位,後勁比常營要更穩健.
通州運河武夷花園是運河三角區最好的板塊,處於運河CBD五河交匯節點和政務區中間,未來副中心的所有資源都會往這個區域傾斜.通州買的是預期,需要長持;亦莊的產業已經形成,配套在慢慢完善,後期比較看好.
可以在星球置頂的文章中檢視通州、朝陽、大興跑贏大盤選籌導圖,綠色的都可選,
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Q:提問:京總的文章裡好像都沒有提到南海子西邊104國道以東這個區域幾個樓盤的分析。包括熙悅雲上，熙悅林語，和錦誠園，中鐵和園，花語府等新盤。能給些購買的指導建議嗎？？謝謝！
A:回答:您好,感謝信任!祝新年富貴!北京跑贏大盤的房子不超過20%,我們的選籌是在這20%的範圍內,因此文章中可能會缺少部分樓盤.
熙悅雲上瀛海、熙悅林語、和錦誠園、中鐵和園，花語府這五個盤所處的板塊屬於亦莊新城的溢位, 瀛海的優勢是有地鐵8號線,未來還有S6和亦莊T1,緊靠南海子公園,地鐵站還有未出讓的土地,未來有可能會建商業體,有自己的產業,並且已經劃為亦莊新城,整體的區域介面環境算是不錯的,
但幾個新盤的價格目標溢價比較高,買過來站崗的可能性比較大,舊宮也如此,
瀛海成交量最大的樓盤是興海園、其次是玉璟園、最後是德茂小區;興海園的價格3萬6,玉璟園4萬2,德茂小區3萬8,區域的品質次新盤,紫宸苑4萬7,已經連跌5年,從這個區域的二手市場成交情況可以判斷出,這個板塊的購買力並沒有那麼強
我們買房投資關注最重要的一個指標就是有價，買進價和賣出價，很多人會說那個房子漲價了，或者哪個片區漲的很快，開發商某個樓盤又調價了，但這個都是你買進的價格，是開發商賣給你的價格，而真正意義上的決戰是二手房市場，就是說你真的在二手市場掛牌出售，第一賣出的價格是多少，第二成交週期要多長，二手真的賣的時候，它跟周圍一手摺價差是多少倍。這個折價率是很明顯的指標。
溢位板塊我是不建議選擇品質盤的,這些板塊長期缺乏購買力的情況下,很難帶動這麼高的價格,結果就是持續站崗.
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