辰星讀書·伴你學習
心有辰星 未來可期
今天是辰星讀書陪你學習的第183天
我們在買賣二手房當中離不開一個角色，那就是中介。這個中介當然我們希望而且看到的多數是好的，但是也有一些中介會把你帶到坑裡去。
有時候為了避免掉到坑裡，就是跟大家聊聊操作上的一些要點。提到中介大部分人的聯想彷彿都不太好。其實這也是一個被妖魔化的群體，自帶套路，為什麼買賣二手房容易出么蛾子？因為二手房的交易牽扯的方面太多，房子這個非標準化特點又造成了可議價的空間也很大，潛在的可能的矛盾比較多。
通常中介的價值在三個方面可以體現出來。這三個方面恰恰也是最容易出陷阱的地方。
一：不同房子的選擇，選擇這個房子太多，他會誘導你去選擇一個房子。
二：房價的談判，他會站在雙方來撮合這個交易房價上面，他有一定的誘導的一個能力。
三：買賣雙方的一個匹配，房的匹配，還有人的匹配，這些都挺重要。這三個方面決定了中介的工作模式是為了一套房子的成交，永遠要多找出很多套房子介紹給買家，每天打很多電話的溝通買家和賣家的需求，最終到了談價格和成交階段，由中介主要帶節奏。
隨著未來的新房越幹越少，越幹越遠，大部分人不可避免地聚焦在二手房。剛才講到了這個，實際上就是講到了二手房在中介起到一個特別的作用。在這三個方面，中介小哥他也有一些特別的一些難處。當然為了掌握交易的主動，他也有一些專業性。
同時他在買賣雙方之間做個居間服務，他要熟練的瞭解市場和變化以及人性的一些特點，甚至是弱點，從而促進成交來擴大自己的一個利益。做一個小小的科普，這三個科普就是講三個方面的事，
第一個就是帶看套路，五連環就是帶你看房的套路，五連環，這是一個套路，這個有意思。
第二個當中介說這些話時，你要小心以及帶看所有環節。
第三個是必定帶看的終極大招，這就是中介小哥的拿手活。我們先來看一下，帶看套路，連環帶看是指中介帶意向客戶買地看房的過程。所有環節中中介最能夠掌控節奏的部分是帶看在中介公司內部，這是整個買賣過程中最重要的一環。
這階段中介將透過方方面面感受到客戶的真實意向，帶看的節奏很直接，決定了中介能不能搞定這一單買賣。在找到很多心儀的房子後，中介小哥帶你看房不是一個簡單的過程，有很多門道，他這個五連環是什麼呢？跟你說一下，
第一環：告訴你除了一套特別適合的房子，趕緊約時間跟你說哥姐去看房吧，到了那兒發現房子只是掛牌價合適，但經適房還要交大量的稅，等於房價還要增加幾十萬，或是馬上到樓下了，假裝接到電話告訴你這套房已經被賣了。營造恐慌和遺憾的感覺，也更容易推薦他想賣給你的其他的幾套房。
第二環：中介帶你看房其實是有層次的，合適的帶看將影響客戶的心理預期，房源不能太多，兩三套，最好體現了中介的房源庫充足太多了，讓人眼花繚亂，會讓買房人舉棋不定，影響交易進度。
第三環：一般中介小哥第一站不會帶你去看最好的樓盤，帶看的節奏是按著中差好的流程進行。如果有評分，那就是213的次序，也就是先看比較普通的房源，再看一套噁心你的最好的房源，最後看讓客戶自己體驗和對比，這樣對第三套房源就更加青睞。
第四環：給客戶打預防針，營造很多人都在搶房的感覺。
回想一下，是不是你剛去看房，這時候另一批中介又帶人上來看房，剛好撞上了。我告訴你，這往往是中介商量好了，用很多人看房給客戶心裡施加壓力。
第五環：一些極有可能下單的房源帶看後儘量不要走回頭路，中介會多帶客戶在周邊轉轉，自己客戶發現更多房子的優點。
這個帶看五連環說完，再說說第二個大招，就是當中介說了這些話的時候，你要小心。
中介說哪些話你要小心呢？
第一種：說了國慶春節兩會後肯定漲價。
第二種：說限購限貸馬上就會取消了。
第三：說商住房以後還會大漲，現在降價就是因為以後要漲。
這三句話經常容易聽到中介小哥的話嘮，越是肯定的話，越不要輕易相信，永遠沒有肯定漲價的房子。
至於第三點，商住在一二線城市的生命力已經完全被扼殺。最好少碰。你買了商住以後也很難轉手，不要被中介騙了。
第三個中介小哥的大招就是必定帶看，確定了大致一下，中介小哥只要出必定大招了。
我做過一個觀察，不管客戶出的價格是否高於賣方底價，中介這個時候一定會否定買方提出的價格。如果買方價格遠遠低於賣方的價格，當然必須果斷否定這個價格。並且說周邊很多人的價格遠高於這個都不可能成交，讓客戶打消價格越低越好的念頭。
如果出價還算接近目標價位確定真的雙方有意就收定金，迅速交易。中介的終極訴求其實很單純，不是讓房價足夠低。這樣賣家不同意，也不是讓房價足夠高，這樣也沒有人願意當大頭，而是在一個比較合適的價位，讓買賣雙方都舒服開心。
成交達到屬於他的那筆豐厚的佣金。回想一下，帶你看房的中介最常用的臺詞，是不是我們爭取現在過去，房東一會兒有事要出去，或者今天看房的人很多，有客戶和房東幾乎都談好了，客戶要求房東不再帶人來看房了。如果你不想錯過這個機會，現在就趕緊來，誰先交定房子就是誰的。
沒錯，這些其實都是他們工作上必須營造的緊迫感。房子不等人，他們也追求在最短的時間內拿到交易所得的佣金，而為了躲避中介，買賣雙方有時會私下交易，形成中介口中的跳單，中介面對買方和賣方，都會分別採取一些溝通技巧來防止這個現象發生。
其實本質上還是買方，賣方的心理上對於中介這種服務性職業有失不認同，同時也沒有法律上的契約保護。所以無論是買賣雙方還是中介，未來還有很多提升和規範的空間。大家有沒有發現，中介群體簡直是熱愛心理學、營銷學的銷售大師。
其實，銷售任何東西都有其體系內的方法論。這裡並非貶低中介，但很多專業話題說出來是讓買方賣方更好的瞭解中介這個職業，讓你的買房之旅更舒心、更踏實、更快樂。
