隨著調控的深入和各項政策的落實到位，樓市走向健康和穩步發展。人們的購房思維也變得小心和和慎重，出售方和購房者之間的博弈和較量也開始出現。從出售方考慮，樓市出現大幅下跌肯定不能接受，購房者卻在“房住不炒”的政策下，想買到價位更低的房子。所以，短時間內出現有價無市的現象很正常，時間長了，出售方和購房者都有交易的需求，市場總會開啟的。
樓市的調控政策肯定會讓一方不適應，於是，各種潛規則就出現了。很多購房者不理解這些“潛規則”帶來的風險，還盲目地以為中介是在幫助他們。因為中介避開了調控和監管，促成了這樁買賣。其實，這是他們為了及時賣出房子而設下的“陷阱”，長期看來，購房者會面臨極大的風險。
第一，購買新房時無需首付款，交房才辦理貸款手續
有人看到當前房價下跌，抑制不住購房的衝動，中介和開發商為了賣出房子，就想盡各種辦法讓購房者買樓。即使你沒有首付款，他們也會承諾讓你買上房子，並且保證交房時辦理相關手續。
很多購房者就會考慮，我0首付的房子，如果房價下跌，就把房子抵押給銀行，如果房價上漲就賺了。他們沒有想到開發商早就預料到這種風險，在購房者辦理購房手續前，會讓你找到擔保人，這個擔保人必須有自己產權的房子。一旦出現斷供現象，不但收回房子，也要讓擔保人承擔相應的責任，甚至拍賣房子。
01，如果購房時出現這種情況，就應該考慮開發商為什麼會這樣做？把房子賣給一個連首付都拿不起的人會承擔多大的風險？購房者買到這樣的房子，面對幾十年還房貸又還首付款的日子，是多麼艱難。如果房價上漲是你賺了，如果房價下跌，斷供被法拍是機率很大的事情。
02，開發商在賣出0首付的房子時，就面臨自己也要承擔巨大的風險，所以，他們賣出的時候就充分考慮到擔保人的家庭情況，防止出現斷供。辦理這些擔保手續，他們不會把風險告訴你的，只是說這種情況必須辦理擔保。有人忽視擔保人承擔的法律責任，看在親戚朋友的面子上才簽字。
03，在開發商辦理0首付的時候，他們承擔著30%的首付款。除了讓購房者提供親友的擔保以外，他們也是迫不得已才出此下策。因為房子賣不掉，銀行貸款又很難，更重要的是房價會出現大幅下跌。他們0首付賣出的房子，就意味著風險轉嫁給了購房者。
第二，避開二手房指導價，籤協議時才知道需要額外付出一筆款
政府出臺二手房指導價旨在降低房價，讓二手房的購買者具有參考價值，出售者不要亂漲價和虛報價格，讓購房者上當受騙。但是，有些小區的二手房指導價明顯低於當前掛牌價。比如廣州位於天河區的中海花城灣，目前市場成交均價為17.5萬元/平方米，參考價格僅為9.3萬元/平方米；凱旋新世界成交均價為17.3萬元/平方米，參考價格僅為8.8萬元/平方米；粵海麗江花園成交均價為12.6萬元/平方米，參考價格僅為6.3萬元/平方米。
這樣的價格出售者和購房者都感覺到偏低，如果真心成交，就需要雙方共同接受的價格。在這種情況下，就出現二手房指導價以外的價格，即高於指導價的價格成交。這樣做會出現什麼樣的風險？
01，雖然二手房指導價作為參考價格，應該是有依據的。購房者在確定溢價銷售後，應該考慮到溢價率高於指導價的比例，不要聽信中介和房主的說辭。特別是首次買房的人，應該把握房子的價格，可以參考周邊小區的成交價，或者詢問相關部門得到真實的二手房指導價。
02，如果你能接受房主提出高於二手房指導價的房價，你要考慮到首付款是否能夠足額支付。因為你在確定價格的時候，溢價的部分必須用現金支付，而且，貸款額要參考指導價。要注意貸款時出現流水不夠的現象，不要聽信他們的片面之詞。
03，有關城市出臺二手房指導價，真實的成交價格變得撲朔迷離，沒有了參考資料。購房者更要慎重，因為你用指導價根本買不到房子，你相信中介的溢價，又很難把握溢價率有多少？反而更容易買到高價房。最好的辦法就是去政府相關網站查詢，或者直接去行管大廳讓工作人員查詢本小區的指導價，做到心裡有數。
第三，租房市場規定年租金漲幅不超過5%,注意出現“陰陽合同”
8月31日，住建部發布《關於在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，明確城市住房租金年度漲幅不超過5%。眾所周知，我國保障性租賃住房數量有限，未來的租房市場會以城市居民的閒置房為主，由於二手房變現難和持房成本增加等原因，很多家庭會把閒置的房子推向租賃市場。
不排除年輕人熱衷於租房的熱情，如果租房者增多，房租必然會上漲。那麼在政策漲幅不超過5%的前提下，房東很可能會簽署一份“陰陽合同”，讓無奈的租房者被迫執行。房租相對於買房資金來說雖然比較少，但是租房市場的風險要大於購房市場。
01，如果租房市場出現供求失衡，房東就會想辦法漲房租。因此一定要了解此前房租是多少？並且和房東簽署正式的租賃協議，這份租房協議網籤後是有監管的。不要和房東私下籤署任何補充協議，如果房東提出其他要求，寧願不租。
02，在和房東簽署租賃協議後就要求雙方按協議執行，任何一方都必須遵守。如果房東想漲房租或者想租給別人，在你沒有到期的情況下，就不會答應。房東可能會拿出一份虛假的協議迫使你退租，所以，在租房前一定要了解房子產權是否清晰，有沒有和其他人簽署租房協議等，避免出現麻煩。
03，《民法典》對“租購同權”提供了法律保障，租房者可以依法執行，對於不按合同辦事的房東可以透過法律途徑解決。租住權大於所有權，只要在租房期限內，就要行使自己的權利，即使房東也無權趕走。在享受小區福利方面，一視同仁，保護自己的居住權益。
總之，當前是房產市場改革和轉型的時代，在透過政策和法律保障購房者權益的時候，一定要加強自我保護，防止出現“潛規則”傷害購房者和租房者的利益，破壞市場秩序，讓購房者和租房者血本無歸。
