本文來源：時代財經 作者：劉新歌
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從黃埔看到番禺萬博，夏燁（化名）明顯感覺到廣州市場在降溫，“樓盤的訪客比去年和今年前幾個月少了很多。”而近幾個月廣州一手房的價格走勢讓想要買房的她逐漸安心下來。
資料也印證著市場風向的改變。國家統計局8月15日公佈的全國70城房價資料顯示，廣州一手房在連漲15個月之後迎來了下跌，環比下降0.1%。而據房天下資料，8月廣州一手房共成交7166套，環比下降8.48%，同比下降27.03%。
貝殼研究院廣州分院院長李茂喆對時代財經表示：“一手房備案價管理政策讓專案售價實打實地有所下降。另外，當下樓市調控頻發，二手房指導價政策不只影響二手房的市場預期，也提升了一手房市場客戶的觀望情緒”
廣州一手房降價了，中介開始上街發傳單攬客
雖然只是0.1%的微小降幅，但對連漲了15個月的廣州樓市而言，已經是一個比較明顯的訊號。
廣州向來是一線城市中的樓市“窪地”，但在去年走出不一樣的行業。尤其是2020年下半年，在市場情緒、供應充足等利好刺激下，一二手房成交節節攀升，一手房更創下近四年來的新高，成交突破10萬宗，同比上升27%。
由於周邊城市深圳、東莞的調控加碼，溢位需求帶動廣州樓市行業上漲，漲幅數次位於一線城市之首，並在全國70城中高居TOP10。連續數月爬升後，廣州2020年一手房均價同比上漲約5%，達30025元/平方米。
今年3月末，位於廣州番禺的越秀和樾府開售二期，單價較幾個月前上漲約20%，但新推的170套房源依然遭到搶購，再次重現專案首開時“秒光”的耀眼成績。
這只是廣州樓市行情上漲的一個“縮影”。房價上漲的壓力下，廣州開始加大調控力度，於4月初出臺《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的意見》，對一手房實行價格指導，不接受政府價格指導的專案，暫不核發預售許可證或不予辦理交易網籤備案。7月，限價進一步升級，要求拿過預售證的專案再次取證時，備案均價需較上一期推盤均價下調3%。
南沙區某房產中介對時代財經證實“限價已執行一段時間”，對一手房交易的影響立竿見影，“新房價格下跌了，成交情況也受到影響”。要知道在深圳等周邊城市購買力的推動下，南沙成為去年廣州樓市的“白月光”，一手房均價同比增長27.45%至26643元/平方米。但合富研究院8月的市場月報資料顯示，政策輪番收緊下，南沙高位回落，在售樓盤周均成交量在10套以內。
下行行情也出現在廣州另一“風向標”區域黃埔區。合富研究院資料顯示，在人才購房政策取消、科學城宅地全週期限價等多項政策的疊加影響下，黃埔區8月去化率降至5成左右，而今年前7月平均去化率為75%。“樓盤銷售都上街發傳單攬客了，以前沒見他們這麼積極過。”關注黃埔合生中央城的購房者鄧蘭（化名）對時代財經稱。
從事中介工作近三年的曾言（化名）主要負責廣州區域內的一手房，她對時代財經表示，以前很少上街發傳單，現在得出去宣傳，做社群開發。
“潛規則”重現江湖，剛需買房仍不容易
樓市雖然漸趨平穩，價格也趨於穩定，但對於剛需來說，買房仍然不易。均價下跌的背後，降低裝修標準、精裝變毛坯、提高首付比例等成為堂而皇之的“潛規則”。
辛梓（化名）看到黃埔合生中央城單價3.62萬/平方米的訊息後，興沖沖跑去售樓處，結果乘興而去、敗興而歸。“好的樓層和朝向，不是想買就能買，挑客戶的，首付要五成甚至七成。”
買到稱心的房子成為“資金實力派”的優待。“政府限價，這個單價不愁賣不出去，不差錢的人可以挑好房源，但我們這些只付得起三成首付的剛需，根本沒有選擇餘地。”
9月16日，有中介透露廣州番禺大學城板塊的奧園恆基學院將開盤，均價3.8萬元/平方米，面積在105平方米至220平方米之間。在“5a精裝修”“一線江景房”的加持下，這樣的價格很是誘人。但中介對時代財經稱，這不是最低價。“如果首付比例高的話，可以來現場與開發商再討價還價。”
“限價”紅線下，除了降低配置、提高首付比例外，個別樓盤開始捂盤了。劉洋（化名）就遇到掏空家底還沒買到房的苦惱。去年，他從佛山調來廣州天河工作。今年7月，以低於市場價20%的價格賣掉老家的一套房產，又找家人借了一筆錢，認購了廣州黃埔的萬科城市之光，但目前，該樓盤還未開盤。
“廣州樓市供應充足，在當前下行的市場環境下，捂盤的只是極少數備案價未達預期的樓盤，多數樓盤還是想要儘快出貨。一些認籌理想的樓盤優先全款或高首付的客戶，也只是為了加快資金回籠速度，而不是不想賣。” 廣州克而瑞首席市場分析師肖文曉稱。
“目前來看，無論是‘金九銀十’還是年底，開發商的營銷壓力只會越來越大，二手房交易參考價的出臺也使新房價格失去了‘一二手倒掛’的根基，預計隨著購買力的減弱，樓盤挑客的現象會越來越少。”
在李茂喆看來，廣州一手房價格下行會持續。“目前市場處於‘金九銀十’的關鍵節點，市場供應量明顯增加，後續大量新貨也將上市，市場競爭壓力會進一步加劇，專案漲價動力減弱。”
