辰星讀書·伴你學習
心有辰星 未來可期
今天是辰星讀書陪你學習的第180天
房子是用來住的，不是用來炒的。這個政策促使大家把更多的目光又聚集在租賃。同時二手房的交易量也在放量。二手房的增加實際上是經濟成長以及人口的一個變化。
還有居住需求的一個變化，以及供應量，還有城市規劃等等帶來的一個綜合的一個反應，也就是二手房的交易總體趨勢是越來越多，也就是未來在交易的新房和二手房來看，二手房的比例成交的量會大於新房。像今年實際上上半年在北京每成交六套二手房才有一套新房成交。
對於二手房的買賣也越來越被關注。今天就談談買賣二手房的一些流程，讓大家接下來會避免一些失誤。二手房買賣重點是這樣幾個步驟，分成一步一步來跟大家介紹。
第一步：
有賣家要把房子掛出來，買方你要有意向購買，所以的話這一步就是出售方委託房屋稽核，同時買方委託購房資質稽核，就是兩邊都有一個資質稽核委託方委託的，這個房子究竟合規性怎麼樣，這些東西要稽核。
買方呢，當然你也夠不夠條件呢？但每個城市對買房的資格資質都有一些要求，出售方為了能更多的接觸到客戶和更快成交，可以選擇將房子同時委託給多箇中介，讓他們一起來賣房，競爭會帶來效率。所以的話賣方往往會採取這個策略，而買方你也可以多找幾個中介看房，往往有些房源是單箇中介品牌獨有的。
多問幾家便可以看到更多的房子，這樣的話選擇餘地會更大。
第二步：
要中介的實質性的開始介入，那麼要幫你做資源匹配，要帶你看這些房源，這部分也還會有專門一期跟大家講講中介的套路。總之這個時候中介開始深入的介入，買家你得依賴於中介帶你去看房子。
第三步：
當買賣雙方終於匹配了以後，價格也談妥了。那接下來要幹三件事兒，
1：出售方與買受方坐下來達成交易意向。
2：買賣雙方簽署買賣定金協議書等檔案。
3：買方向出售方支付一部分定金。
4：要簽署存量房屋買賣合同等大量的交易檔案。要籤正式的交易檔案了。
5：要網籤，一般來說網籤通過後，這套房就只能賣給這個買主了，無法再輕易違約了，違約就要賠付違約金。而網籤其實就發生在貸款之前，並非大家以為的貸款批下來才網籤。
6.各種貸款或全款的流程分情況跟大家介紹一下。也就剩下你要有一些付款的動作。如果是商業貸款的話，那你得先評估交易房屋的限制，由此推算出買受方能夠支付的首付的數字。
貸款銀行在做面籤批貸款完稅過戶後，物業才交割了辦理抵押登記，領取他項權利。領取抵押後的房產證，銀行再放款，這樣的話交易就完成了，這是商業貸款的一個程式。如果是公積金貸款的話，那還是有一些區別，在交易房屋限制評估買方支付首付之後，需要由公積金管理中心做一個初審，進而完稅過戶和物業交割。
再之後，貸款銀行放款辦理抵押登記。領取抵押後的房產證最終完成。當然，這中間就加了一個流程，這樣就是公積金管理中心也要做一個初審。如果你是要全款付，那當然這就最簡單了，完稅過戶和物業交割，等你全款預付完這事也就辦完了。
所以這是最簡單的。在這個過程中特別需要的要特別關注有三個點。
第一個點就是對於沒有解抵押的房子，首先上家要還清貸款，銀行要扣款，銀行要出具抵押注銷材料後，上家抵押注銷下家抵押登記上下家才能產權過戶。就是對於商業貸款的時候啊，你要特別注意這一點，就是上家的抵押要解除，你才能夠完成你的抵押，才能進一步的拿到貸款。
第二個點，現在有很多交易是連環單，比如買一賣一，就你買一套，中間前提是你還要賣掉一套，這樣才有錢呢，賣掉一套拿到錢再去買一套，知道賣一買一。可能同時牽扯到好幾套房子的買賣，需要留出一個寬鬆的時間，賣上一套房子才有時間買下一套，那麼就要和賣家約定好，能不能等幾個月，中間會涉及到交定金等過戶等等。
如果你是賣一買一時間需要寬鬆。
第三個點，其實就是一次成功的二手房買賣的基礎。要充分的瞭解市場，確定到底要交多少稅，多少首付可能在哪些環節出問題。做好了這些調研呢？做好這些充分的調研，你心裡才能下決心，怕買貴或者是但是未來有投升值價值，你要做一個判斷，當然對房子也要做一個詳細的調研，當然要了解它是否有抵押，他的抵押解除沒有，他是不是被法院有查封，是不是有其他的糾紛避免呢？
你已經付了定金，最後又在拉抽屜。還有一個細節上，就房本上的所有房主都同意賣房，房東是不是房主本人，因為現在很多房本上的名字寫的不是一個人，也可能是兩個人甚至三個人，所以你要買的時候，你一定要注意，那要是三個人，兩個人，那麼同時這些人都要簽字同意買賣，否則將來會有糾紛。
還有房子是不是有凶宅，大家就說此前是不是發生過一些不好的事情，還有車位燃氣這些是不是都瞭解清楚，你把這些瞭解清楚以後，然後再做決定，否則等你已經交了定金，簽了一些初步檔案之後，甚至是付了款了以後，你再發現有不滿意，再去往回倒，那可就麻煩了。
所以總之買一個二手房是一個細緻的活兒，他不比買新房上面這些六個步驟希望都能夠記住這三個特別的關注點，也不要遺忘，只有這樣才能夠讓你在買到二手房的同時，開始你的幸福生活。
