看完這篇文章，如果看懂了，不知道能不能為你節約點錢？就怕很多人不會看，更怕很多人看不懂！如果不喜歡數學分析的可以直接跳到最後去看（首付真的是越低越好嗎？）。

2015年，一個朋友在成都買房，房子總價是50萬元，當時他可以拿出30萬元。我給他的建議是首付15萬就行了，剩餘的可以做點其它投資。但最終他還是選擇了首付30萬元，貸款20萬元。你說他這樣的選擇對嗎？

首付真的是越低越好嗎？

我之當時那樣建議他，是因為當時我接觸理財一年，覺得隨便做點什麼投資，都是可以跑過當時的房貸利率的。只是本能或者說是憑感覺這樣給他一說，沒有依據，可能這樣他也只是隨便一聽了，所以最終也沒有采納。

今天我們準備找點依據，具體來算一算，看看是不是首付越低越好呢？

問題：50萬總價的房子，房貸利率4.9%，貸款20年，30萬的資金，首付給多少最好？

方案一：首付15萬，貸款35萬，剩餘15萬用於投資；

方案二：首付30萬，貸款20萬，沒有剩餘。

在不考慮通貨膨脹的情況下，方案一的投資年化收益為多少時，兩種方式效果一樣。

第一步：計算兩種方案下月供差額。

等額還款計算公式：每月還本付息金額 = [ 本金 * 月利率 * （1+月利率）^貸款月數 ]/[（1+月利率）^貸款月數 - 1]（注：貸款月數是（1+月利率）的指數）

方案一月供為：2290.55元

方案二月供為：1308.89元

兩者差為：2290.55-1308.89=981.67元。

第二步：用投資資金回補差額。

投資一般是按年計算，我們把利息平均到為月。如年利息率為X%，則年利息為15萬乘以X%，月利息為：15萬乘以X%，再除以12個月；假定這裡得到一個值Y元。

如果Y=981.67元，那麼年利息為11780.04元，投資年回報率需為7.85336%。20年後，15萬本金還在。

如果Y>981.67元，那麼年利息大於11780.04元，投資年回報率需大於7.85336%。20年後，投資本息和將超過15萬。

如果Y<981.67元，那麼年利息小於11780.04元，投資年回報率則小於7.85336%。此時每年需要從15萬的本金中回補差額。如投資年回報率為4%時，第一年利息為6000，月供利息年差額為981.67×12=11779.99元，相差5779元。這時需要從15萬本金，支付這差額。第二年能用於投資的資金則為15000-5779=13820881。這樣每年如是，到第19年時15萬本金只剩下1769.70元，已經不足以支付差額。

由上面我們可以知道，投資年回報率在4%到7.85336%，必定有一個利率點，能使兩種方案最終效果一樣。這樣一個遞迴數學式，以我的數學水平把它計算出來，感覺太難了，只能一個一個地試。最終確定約在4.747%。意思就是投資年回報率在4.747%時，利息可以覆蓋月供差額。

最終確定約在4.747%

1. 回報率<4.747%時，15萬本金和利息不足以支付差額，方案一支付金額大於方案二；

2. 4.747%<回報率<7.85336%時，15萬投資本金餘額大於0，小於15萬，並隨利率在區間內上漲；

3. 回報率等於7.85336%時，最後15萬本金不變；

4. 回報率>7.85336%時，最後本金將超過15萬，並隨利率上漲。

如果考慮到通貨膨脹的情況下，那就更加複雜了。很多人說首付低點，用未來的錢來還現在的款。但餘下的本金它還是會隨著時間而貶值的，所以通貨膨脹也只能說明貸款的時間越長越好。即使這樣說，也不能完全正確，最終需要的還是收入的上漲。

回到前面的問題，首付真的是越低越好嗎？

當然不是，這裡需要考慮房貸利率，還有個人投資能力等。如果房貸利率上升到10%，相應的投資回報率就需要相應調高9%以上，穩定的4%的回報率容易，而9%的回報率有多少人能保證。不考慮通脹的情況下，本金回報收益能覆蓋月供差額的情況下，首付肯定是越低越好。當然即使不能覆蓋，如果有本金的流動性需求，即使沒有回報，有些人也願意選擇選擇保留現金在手裡。因為房貸利率肯定是低於一般貸款利率的。就相當於以房貸利率貸的錢，肯定是比市場的利率都低。小額貸款的一般水平都在10%以上，這一對比就清楚明白。

最後要說的是，即使你認透過計算，得到最終的結果是越低越好。但最終決策權沒在你手裡，也是做不到的。比如父母，愛人等；大多數父母的觀念都是覺得首付越高越好。我那朋友之所以最終沒有聽我的建議，就是因為父母具有決策權。

免責申明：資料上計算不能保證100%正確，只提供分析方法。以上分析不做任何投資建議，最終決定權還在於你三思而後行。如果看懂了，希望大家在文章評論區報個價，看能為大家節約多少？