對於現在中國的青年們來說，擁有一套自己的住房已經是結婚的必要條件之一了。而近幾年，房價的居高不下也讓越來越多的家庭背上了房貸，成為了“負二貸”（車貸和房貸）。為什麼房子的價格如此居高不下？是不是和土地價格直接掛鉤呢？或者說，土地價格對商品房住宅價格具有什麼影響？而商品房價格的居高不下，會不會導致土地價格的上升，進而陷入惡性迴圈呢？

▲商品房圖

影響房屋價格因素

首先我們先來了解一下影響商品房住宅價格的因素。一般來說，影響商品房住宅價格的因素包括政策影響、樓座位置、開發商品牌，還有樓房自身的因素。但最主要的，還是國家政策的影響。國家在房地產方面的每一次推出新政策，都會令整個行業帶來一些或大或小的震盪，這些新政包括但不限於限購、貸款等。換句話說，中央政策的每一次變動，都會影響房地產行業發展，以及商品房價格。這些年雖然很多投資者和炒房者都在鼓吹房子增值論，部分購房者也非常相信開發者和炒房者，按照常理來說，這些購房者的思維觀念在一定程度上已經被開發者和炒房者影響，他們買房積極性很高，是影響房價上升的“核心因素”。但自2018年以來，大多數樓盤和新開發的樓盤其商品房價格並沒有出現大幅度的漲價，這背後，一定有政府政策的影響。

▲商品房圖

實際上，國家對房地產的態度已經發生了一些變化。在房地產剛起步的時候，由於中國民眾傳統文化中“安居樂業”的思想影響，很多國民都會先購買房產之後再考慮其餘方面的消費。因此，房地產在國民經濟剛開始發展的時候，促進了國民消費，激發了民眾的購買慾望，增加了國民生產總值，同時也為經濟發展中提供了舉足輕重的作用。但在後來的發展中，由於資本的影響，時過境遷，房地產的發展開始逐漸畸形，暴露出來的問題也越來越多，比如高槓杆、高負債、擠壓消費等等。

從2018年開始，房地產對經濟的拉動開始由正轉負。換句話說，開始的時候，房地產的確可以刺激國民經濟，促進民眾消費；但是漸漸地，隨著房價的居高不下，為了購買商品房住宅，民眾的消費意願逐漸下降，甚至在有些地方，為了買房，很多民眾已經改變了自己的眾多消費習慣和消費方向，把以前用來娛樂、投資、改善生活的錢儲備起來用以購買房屋。這對於房地產以外的行業來說無疑是一種打擊。因此，我們可以看到，最近三年來，國家三令五申，房屋住而不炒成為了長期定位，而且還提出不把房地產作為短期刺激經濟的手段，制定了法律法規明確要求確保房地產平穩健康發展，透過政策和宏觀調控限制房地產行業的畸形。國家態度的轉變說明著曾經房地產房價居高不下，只要有資金就可以肆意購買商品房的模式基本宣告結束。

▲城鎮化圖

並且，在未來的3-5年，房產持有成本將大大增加，尤其是房地產稅的逐步落地。試想，在房價不斷趨於平穩的大環境下，擁有多套住房的利息成本、折舊成本、物業費、取暖費等加起來，其持有成本已經很高了，再加上房地產稅的出臺，對於炒房者來說，在已經擁有多套住房的基礎上，買房成本只會越來越多，這意味著利用囤房來短期獲利的機會越來越少。

商品房住宅在政策下的價格變動會不會影響土地價格呢？實際上，這種影響已經產生了。無數房企都在感嘆土地價格涼的太快了。甚至這種影響是相當不健康的。我們都知道，蛋糕無論大小，都需要牛奶、雞蛋、麵粉這些必需品。而對於房地產行業而言，麵粉就是土地。要想成為一塊蛋糕，離不開九種原材料，它們是：土地費用、前期工程費、基礎設施費、建安工程費用、公共配套設施費用、銷售費用、管理費用以及開發費、稅費及財務費用、成本分攤情況。另外，不少企業作為點綴或調料，還有其他費用的支出，其中包括但不限於營業稅、城建稅、教育費附加稅、土地增值稅、印花稅、企業所得稅等等。

▲商品房圖

土地價格解釋

而我們所說的土地價格，其實只是開發商拿地的成本。成交價只是土地費用的一部分，還包括徵地拆遷補償費用和契稅費用，以及其餘一些雜七雜八的費用。在增加了房地產稅之後，開發商們用在土地購買方面的資金和預算只能減少和壓縮。越來越多的開發商開始不屑於購買新的土地建造商品房，而是開始透過供求關係，迫使手中的商品房價格居高不下。從具體情況也可以看出，近兩年來大部分土地都是以底價成交的。而對於房地產商而言，在房價高漲時，他們也不會將大部分資金投入到購買土地使用權上去。因為土地的開發總處於需要的狀態。換句話說，由於土地遲早需要被開發利用，供大於求，這種情況就給了房地產商壓榨土地使用費用的空間和權力。

▲商品房圖

這時候市場上出現了一種很不均衡的狀況，也就是雖然麵粉已經非常便宜，但是麵包的價格卻居高不下。因為對於民眾而言，麵包無論是貴是便宜，最重要的是活著。同理，房價相對於土地價格是高是低他們也不再關心，重要的是能夠買到房子，用以結婚、養老或者是居住。在這種情況下，無論如何開發商都不會直接降價，因為購房者心理承受能力最為脆弱。房價稍微出現一點兒漲價的苗頭，都會促進大量的購房者購入新房。

▲房地產圖

解決房價問題的辦法

為了解決房價問題，首先要做的就是想辦法讓土地價格與商品房價格開始相互影響。辦法之一，就是完善供給關係。以土地資源保護與利用綜合評價為基礎，著力於構建有效保護、高效配置、科學調控、合法維權的土地資源管理制度，完善“批、供、用、補、查”的土地資源管理模式，構建立體化、動態化、資訊化的土地供給利用監管平臺。

同時，由於大多數商品房都被建設在城鎮中，如果可以加快對農村土地的徵收，同時將集體經營性建設用地打入市場，進而擴大城鎮的規模，利用大量的土地完善城鎮基礎設施建設，進而限制商品房用地，可以在一定程度上限制土地價格的下降，進而讓商品房價格與土地價格聯絡更為密切。加快建立城鄉統一的建設用地市場，還可以持續釋放農民從農村集體土地中獲得的紅利，進而保障農民收益，增加土地增值。

▲商品房圖

完善供給關係後，需要最佳化資源配置。我們要考慮資源環境承載能力，密切的圍繞之前提出的“四大板塊”之間的良性互動，並著手協調推進“三大戰略”。民眾的生產、生活、生態需求都需要佔用空間土地資源，著手對這部分資源進行統籌規劃，並不斷開發、利用，對其空間結構也要進行科學佈局。科學引導人口、產業合理配置和有序集聚。從土地利用計劃安排、用地結構調整、國土開發空間最佳化等方面，聯絡整個區域化經濟的具體發展狀況，協同發展整個區域的經濟。而整個區域收入的增加，會刺激大量企業、工廠來該區域建廠或落腳，進而讓土地價格有所上升。同時，為了防止房地產商肆意利用農村用地建設商品房。對於土地的資源配置也要在農村進行。我們要做到的不單是最佳化城鄉建設用地佈局，還需要我們逐步增加對農村生產生活用地的規劃安排，一方面保障城鄉基礎設施的完善，另一方面還需要我們逐步完善鄉村基礎設施建設。

▲商品房圖

除此以外，還需要提升供給水平。我們要對於不同的用地方式，實施不同的產業用地政策，這種方式不僅可以嚴控高耗能高汙染企業對於土地的汙染，還可以解決過剩產能用地問題。我們需要保障新經濟、新生態發展用地的需求，進而可以促進高耗能企業或者高汙染企業的經濟轉型升級。但更重要的，是我們可以構建房地產用地供需平衡機制，這有利於加強土地價格與商品房價格的聯絡，可以增強國家對房地產用地精準性供應。這樣構建出來的房地產用地供需平衡，將會平衡土地價格與商品房價格的關係，讓它們之間的相互影響向良性方面發展。同時對於農村土地，我們需要完善現代農業的土地利用政策，將更多的土地用於增加農業設施。另一方面，我們需要支援農村新產業、新業態發展，努力開發農業農村發展所需的新動能。這樣可以防止大量土地由於汙染等因素而被迫低價出售給商品房開發商，降低商品房開發商購買土地的資金需求。

▲商品房圖

我們應該想辦法提高土地利用效力。讓所有企業樹立節約、迴圈利用、可持續發展的資源消耗觀念，推進農村對於土地資源的高效利用以及複合利用。在管理層面，需要企業提高建設用地的規劃、建設、管理水平，減少企業一味地在工廠建設中投入土地。而在國家推進城鎮化建設的時候，要考慮利用效率較低的土地和貯存倉庫所使用土地的再開發，利用政策或者資金手段淘汰產能過剩的企業。而對於“殭屍企業”，需要我們利用政策手段予以淘汰，並回收其浪費的土地。同時，對於正在利用的土地，我們要推進建設用地在多個維度的多功能複合利用以及複合開發，從地上、地下兩個層面進行立體式的綜合開發，不僅要利用土地地上部分，對於地下部分也要做到有效利用。不斷研究和學習節約用地的新技術、新模式。加強企業對於土地利用效率的監測和監管，並對其效率進行評估分析，實行企業、單位內建設用地及生產總值效率的目標考核，針對其佔有的建設用地和產生的生產總值計算效率，進而逐步提高土地利用效率。在土地利用效率提高的基礎上，為高效企業的擴建用地要求提供土地價格上的優惠，進而促進高效企業的擴建發展。

▲商品房圖

要注意強化資源儲備。我們要做到探索構建地方土地資源儲備制度的同時，對工礦廢棄土地、城鄉低能用地、灘塗潛在土地及未開發土地等進行收儲管理，不斷提升土地供應能力。並且在土地價格與商品房價格的相互關係中，強化政府調控作用。一方面把土地整治與現代農業發展、生態文明建設、新農村建設、流域管理、脫貧攻堅等有機結合起來，發揮土地綜合整治的多功能多效益特徵，夯實區域發展的土地資源基礎；另一方面，我們要強化透過政策手段對土地價格與商品房價格的影響。深化耕地管護戰略研究，進一步鞏固完善耕地數量、質量、生態“三位一體”保護新格局，建立健全耕地管控、建設、激勵多措施並舉保護新機制，著力強化永久基本農田的特殊管護和產能建設。

總而言之，雖然現在土地價格與商品房價格的影響相互之間並不密切，但透過政府的宏觀調控和政策出臺手段，讓土地價格對商品房價格的影響逐漸增大，進而起到控制房價的作用。