2021年對於香港來說，註定是不同尋常的一年。香港房地產神話即將結束，“房住不炒”的承諾不僅僅是對香江北岸，對另一畔的東方之珠來說也並不失效。

國慶假日前夕，中聯辦主任駱惠寧走訪香港基層，顯現中央對香港群眾的關心關注。在考察九龍旺角的“籠屋”的群眾居住情況時，他表示“必須加大力度解決住房問題，既是中央的關切，也是廣大市民的期盼”。

駱主任這句話的背後，展示出近幾年來中央力圖解決香港深層次問題的決心，以及香港房地產行業遊戲規則的改變。

一、高房價與鴿子籠

香港房價之高冠絕全球，據2020年調查顯示，無論是住宅套均售價和住宅每平米均價，香港均是世界最高。可以說，東方之珠真是“寸土寸金”的風水寶地了。

香港群眾住房有多困難？美國研究公司Demographia的國際住房可負擔性研究，已連續11年將香港評為全球負擔能力最差的住房市場。如果用香港市民的收入和房價增速作對比，我們可以發現香港房價一騎絕塵，將香港家庭收入遠遠甩在後邊。

全球住宅價格最高的十大城市

下圖以1999年為標準，顯示平均房價和家庭收入的增幅。例如2012年時房價指數約為200，就表示當年房價比1999年上升約一倍；而同年收入指數約為140，就表示當年家庭收入約為1999年的1.4倍。從圖中我們可以清晰看出，從2003年到如今，近20年時間香港家庭收入僅上漲2倍，而2020年香港房價則是2003年的6倍。

房屋價格趨勢與薪金變動趨勢

在新冠疫情和政治風波影響下，2020年香港房價略有下降。隨著疫情的緩解和經濟的恢復，香港房價又一次進入上漲的快車道。

2021年香港私人住宅指數連月增長，從去年年末的380點上升至近400點；香港4大房地產開發商的股價亦反映看漲情緒，長江實業、新鴻基地產、恆基地產、新世界上半年股價均大幅上漲，而長實地產股價更是上升近50%，香港房地產似乎又“紅火”起來了。

近期香港私人住宅指數圖

高房價重壓之下是香港卑微的芸芸眾生，“居者有其屋”成了他們最大的夢想。但香港高房價嚴重脫離了居民的實際購買力，使得香港住房自有率從2004年的54.3%下降至2018年的49.2%。同時小面積房屋更受歡迎，40平方米以下私人房屋落成量佔私人房屋落成量的比重從8.2%上升到46.9%。

香港雖有公屋制度以應對住房困難市民的住房問題，但公屋數量供不應求。近年來香港公屋建設緩慢，2009年香港有47.1%的市民居住在公營永久性房屋中，而2019年這個數字不增反降低到45%。2021年公屋供應更是再創十年新低，這使得購房困難的人群公屋排號更是遙遙無期。

2021年公屋等候時間也是再創22年新高，公屋一般申請者和長者一人申請者的平均輪候時間分別升至5.8年和3.6年，港府對公屋政策“三年上樓”的承諾則更是成為坊間笑談。

香港市民所居住的劏房

高房價、高租金和輪不到的公屋讓香港群眾面臨著重如泰山的住房壓力。高昂的住房成本香港市民不得不以縮小住房面積，讓自己毫無體面的活下去。“籠屋”、“副房”成為香港低收入者、甚至是部分職場白領這些“名義”上的中產階級人群無奈的選擇。

目前香港約有20萬人住在“籠屋”、“劏房”之中，其居住環境令人觸目驚心。在九龍旺角地區一處“籠屋”中，不足19平米的房間中共有11個床位對外出租，平均每人僅1.6平米可供居住。

“廢青”在牆上的塗鴉

高房價不僅僅壓得香港低收入人群喘不過氣，中產階級同樣艱難求生。因為在當今的香港的稅收體系和公屋體制中，中產階級納稅較多而所享受的福利最少，面對價格高昂的商品房則又面臨著囊中羞澀的窘境。作為中產階級的後備軍，上世紀九十年代90年代香港的大學畢業生起薪大約是25000元港幣，而現在可能仍僅有28000元港幣。

中產階級成為香港大都市中“最受傷的人”，這也使得香港貧富差距進一步拉大，加重了整個社會的怨氣。“廢青”在牆上的塗鴉也表達了這種憤怒，“月租12,000元港幣換來120平方英尺（約11平方米），你認為這沒問題嗎？”

二、李嘉誠的房地產帝國

作為蜚聲世界的東方之珠，擁有700萬人口的香港面積僅有1100平方公里，其人口密度也是位列世界前茅。而香港人口密度並不是世界上最大的地區，馬六甲海峽邊的新加坡人口密度大於香港，但新加坡房價則遠低於香港房價。

新加坡和香港這對南海邊的雙子星同為資源和人口密集地區，作為稀缺資源的房子價格昂貴是正常的資源配置現象，正如你不能要求上海陸家嘴的房價與黑龍江鶴崗的房價持平。但香港房價為何直上青雲，高到世界第一這樣離譜的程度呢？

毫無疑問，導致香港房價高到如此離譜的最重要原因便是香港的土地批租制度。

雖然說在“一國兩制”框架下，香港作為特別行政區實行資本主義制度，但香港的土地制度並非是私有制。令很多人感到意外的是，香港的土地是國有的。這是源於英國殖民者將香港變為“皇家”所有，而後又變為香港政府所有。

因此在土地國有制的前提下，香港特區政府實行有償、有期、有條件使用土地的土地供給制度。也就是說，港府對土地供應具有壟斷權。

而香港財政則是相對封閉的，無論是迴歸前還是迴歸後，英國殖民者和中央政府都不會為香港財政兜底。

香港作為一個獨立的經濟單元，香港政府必須維持自身的財政平衡。但香港作為一個自由港，港府以執行“自由放任”的經濟管理理念而聞名於世。作為世界知名的避稅港，香港始終實行低賦稅的財稅政策和政府幹預最小化的經濟政策，由此限制了香港政府徵稅能力。

如果港府要提供公共服務，那麼此時只有兩個選擇，其一做大蛋糕，讓自己分到的蛋糕總量更多一點；其二便是利用手頭已有資源，將資源變現來籌措資金。而被香港政府完全壟斷的土地供應，便是源源不斷生錢的最便捷來源。因此我們也不必奇怪，香港有近2/3的土地是受法律保護，不允許隨便發展郊野公園和綠化帶，而住宅面積僅佔總面積的7%。

香港各項土地用途佔比

那麼透過控制土地供應造成土地稀缺，進而抬高土地價格讓港府獲取足夠的財政收入，再用這些錢實現基礎設施建設、拓展城區等公共服務和投資其他產業。而這些發展也將進一步提高土地的附加值再次推高港府手中已有的土地價格，進而讓港府獲得更高的土地出讓收益，便是香港政府一直以來奉行的策略。

由此我們可以看出，香港的土地政策已經有了玩出了金融行業“融資”的味道。購買香港的不動產除了居住以外，也相當於購買“股票”，香港房價便是“股價”，香港經濟的發展便是“上市公司市值增長”，而港府所提供優良的公共服務也就是“分紅”。香港的高速發展奇蹟也源於這種有趣的“土地融資”模式，香港房價世界第一的神話也就此告成。

香港的土地相關收入佔財政收入有多高？香港財政收入中，和土地相關的收入有土地批租收入，指國有土地使用權的出讓收入；土地年租收入，指地租與地稅；房產物業稅收，指一般差餉和酒店房租稅收；

同時，由於非永久居民在香港置業需繳納印花稅，因此印花稅中很大一部分也和來源於房地產行業收入。粗略計算，近五年內約有香港政府約有四成的財政收入來源於土地相關收入。

此外，房地產相關產業也在香港經濟中舉足輕重。房地產及相關行業佔GDP比重始終大於20%，2016年更是高達26.1%。同時，房地產財閥也深度影響著香港經濟。正如香港被戲稱為“李家城”，李嘉誠在房地產行業獲取財富後，便進入港口、電訊、酒店、製造、零售等多個領域。
一個香港市民的一天離不開李嘉誠旗下的產業。住著長實集團開發的樓，用著和記黃埔的電話網路，看著電信盈科的電視，買著百佳超市的菜和屈臣氏的日用品，這一切都是李家的產業。

除了李嘉誠家族，香港還有三大地產家族，這些巨頭財閥幾乎壟斷了香港的各行各業。而這些壟斷房地產財閥的興起也與香港土地制度緊密相關。因為土地批租制度抬高了房地產市場的准入門檻，導致香港房地產市場寡頭壟斷，而寡頭壟斷的市場結構容易引發房地產市場的投機行為。

房地產商透過控制開發節奏辦法，在住房需求上漲後再提供住房，進而拉高住房的價格。

香港公屋一瞥

雖然香港有公屋制度以解決低收入者住房問題，但公屋的開發仍由私有房地產商進行，而開發公屋所獲得的利潤遠低於開發商品房所獲得的利潤，因此房地產商對開發公屋的積極性並不強。這也使得公屋供給不足，市民排隊等待公屋的時間變長，十年來市民居住在公營永久性房屋的比例不增反減。

港府曾公佈《長遠房屋策略》將公私營房屋供應目標比例訂為60：40，到2018年又將比例進一步提高為70：30。

然而該政策推行至今，公私營房屋供應目標比例從未有一年能夠達標，甚至出現了2020年公私營房屋供應目標比例比40：60還低的現象，此等成績和效率實在叫人質疑相關主事者們是否真正有心讓該目標落實。

此外，作為金融中心的低利率讓貸款變的相對容易而新界的“丁權”問題讓土地供應變得緊張，這些因素也在影響著香港的房價問題。

三、神話的終結

隨著大灣區融合發展程序的加快，香港一系列深層次問題也被提上日程。香港的民生問題是重中之重，共同富裕不僅僅是對大陸，對貧富懸殊的香港同樣具有效力。打擊地產霸權、解決住房問題刻不容緩。

中央頻頻表態對香港民生的關注，同時港府也積極推進改革。10月6日，特首林鄭月娥在《施政報告》中提出發展“北部都會區”，開拓約600公頃用地作住宅和產業用途；

特首也指出要增加土地供應，她提出推進多個填海及人工島建設計劃，並預計政府在未來會透過引用《收回土地條例》，收回700公頃土地。同時郊野公園、新界“祖堂地”的使用也被提上日程。

副房中的香港市民

而香港所面臨的深層次問題仍然值得考量。打擊地產霸權箭在弦上，但地產行業捆綁香港經濟與港府財政土地收入佔比過高的問題同樣值得關注。

9月中下旬當中央釋放解決香港住房問題訊號時，港股中地產股票立馬暴跌，並帶動港股下跌。壯士斷腕的勇氣值得敬佩，而膽大心細的“猛張飛”則更為時代所呼喚。發展新興產業將房地產業與香港經濟“鬆綁”，將是功在當代、利在千秋的大好事。

同樣，解決香港財政問題，擺脫財政對土地相關收入的依賴，也將是香港改革的方向。香港一貫的保守財政風格是時候做出調整了，增加社會開支、增發債券、調整香港稅收結構，也將是未來港府努力的方向。

而改變稅收結構的同時，也要保證香港作為金融和商業中心的地位，讓東方之珠對資源和財富的吸引力不減從前。

香港房地產神話終將結束，而新的神話正在譜寫。當香港融入大灣區建設，這個中國開放程度最高、經濟活力最強勁的區域之一。有著“獅子山精神”，曾將小漁村建設成國際大都市的香港人，正乘風破浪、勇立潮頭，鋪展出一幅高質量發展的時代畫卷。