大家好，我是一休，北京地產行業的一名深耕者，擅長多盤硬槓+深度測評+硬核爆料，堅持原創輸出，只想說點實話。
一大早一休就趕過去了，從東六環下來，直奔順義外環路。您聽這名字其實也能猜到，公園都會專案在外環路以北，算是城區，但肯定不是那種老牌城區。
外環路挺寬，中間還有綠化帶的那種。東西走向，車流量還可以，這片現在工地較多，所以大車挺多，有點嘈雜。
如果真買緊鄰路的房子，100%會有噪音，不管你啥玻璃，不管銷售咋吹。
路南是一大片空地，本以為會很荒，但是實際體驗還可以，像公園。這片地以後早晚也會有所規劃，空地就意味著發展的可能性，有利就有弊。
成功混進工地，沒走幾步就被無情趕出，不過咱好歹拍了點照片。已經慢慢有實質性的機械進場了，遠處那一排差不多封頂的房子就是公園都會西側的鄰居，一路之隔。
這些住宅是臨河村的回遷安置專案，住的都是真正的本地人，沒有這波土地，也就沒有公園都會、龍湖雲河硯、路勁御和府這仨盤。
這是公園都會專案的東南地塊，不遠處的一片近乎封頂的工地，是東城區安置過來的。東城居民外遷安置這事早有歷史，除了去朝陽、通州以外，順義其實也有不少東城群眾。
售樓處外景，整體結構很新穎，旭輝一再宣傳的“產品升級”，看來所言非虛啊。
為了貼合公園的氛圍，園藝也算是挺下功夫，但工人尚未完工，因此還會有點散落的泥土，看房時，您留神腳下。
一進門，當然是要先自報家門，開發商的品牌展示少不了。旭輝是穩居全國前20的房企，銷售說“5年四銷冠”，也確實有一定道理。旭輝自家的物業公司叫做永升，同樣也是一級資質，而且已經分拆上市的，基本面相當不錯了。
這專案是聯合體拿地，合夥的還有北京城建、首開，規模都不及旭輝，都算是北京地頭蛇。北京城建的戲份據說就是建築施工方面，一休認為也算是好事，北京很多標誌性建築都是城建接手的，對建商感興趣的也可以評論區聊聊，一休也有過一些研究，這也是對樓盤評價的一個角度。
自貿區的利好自然也再次被提及，其實就算不說這些規劃利好，順義現有的產業基礎也已經領先很多非城六區了，底子很不錯，尤其是順義城南，也就是仁和鎮這一塊。對區域地段不熟悉的。
因為體量算是仁和鎮三兄弟中最大的那個，沙盤做得也足夠大氣。住宅地塊有三個，北側的大塊就是首期，位置不錯。
南側兩塊的規模相對小一點，都不是那種大高層，所以看著還是挺舒服的。
龍湖雲河硯、旭輝公園都會、路勁御和府別看容積率都是1.6，但是呈現方式還是有差異的。公園都會很均衡，雨露均霑，但龍湖雲河硯就做了高低配。
即便是南側這兩棟，也不是挨著那條大車很多的外環路，中間還隔著一塊多功能用地、醫療用地，不存在吵鬧的情況，相比之下某盤就存在這短板。
中間的大公園著實吸引人，4.3萬㎡的中央公園，不僅增加了觀賞性，也配備足球場籃球場，公共休閒區域更是齊全。
這公園是由旭輝來配建，然後移交給順義園林部門，預計是說今年就能完工。
北地塊的西側配備了一棟商業大樓，基本生活購物家門口解決，還有一些餐飲商鋪，確定引入知名連鎖品牌。
但是這塊地還有一個公交車站，就在商場的南側，選房時要衡量到這個不利因素。據競品樓盤反饋，這公交車站會很大，但是目前瞭解到這是競品誇大為之，算是一種競爭話術伎倆。
三個開發商，雖然也是攜手做熱區域，但畢竟是短兵相接，哪怕平安在裡面做和事佬也無法全面杜絕這種競品之間的相互中傷。
所以，一休會給儘量客觀的分析，在我能力之內，儘可能把事實闡述給你。
這三個居住地塊各有千秋，開發商進行了差異定位，彼此封閉獨立管理，不同的主題風格。
即便沒有中央公園，這個小區內的公園體量，其實也相當舒適了。現在大部分樓盤的容積率都是2以上，2.8的居多。
1.6的地塊往往是改善盤居多，加之三個樓盤為了突圍，品質上都是下功夫的，剛需價格改善品質，這八個字不為過。
樓間距真心都不錯，小區整體也很現代。甚至比一休考察過的很多均價7W的小區，都顯得高階。
純南北設計，一梯兩戶，中低層數，居住體驗妥妥的強。
從沙盤位置出來，咱去樣板間轉轉，一共3個。
咱先來看看最剛需的入門兩居，72㎡邊戶。
客廳3.3米麵寬，全產品線標配的客廳落地窗，毫不壓抑，採光真是好。陽臺也直接給打過去了，而且沒有牆垛的那種。
三分離式衛生間，收納功能也不錯。預計這戶型會有一些普宅，280萬以內，擦亮眼吧剛需們。
這戶型的創新亮點之處，在於不僅做到了南北通透，還是270°採光，餐廳的環境很棒。小戶型竟然也罕見地做成了U形廚房，而且是獨立的朝北開窗面。
兜裡錢還足夠的，一定要買邊戶，以後二手房絕對吃香。
開發商對於服務理念的展示，據說是和阿里一塊搞了N多天，反正就是要強調科技智慧就完了。
另外兩個樣板間的位置和72㎡的不一樣，開發商這次展示得更全了，入戶大堂和單元門也做了出來，交房就是這種效果。嗯，畢竟是大體量樓盤，開發商捨得搞更多的展示區。
這是89平三面寬三居的北向房間，有陽臺，開門就能出去。南北雙陽臺，這也是旭輝公園都會的又一大優勢，現如今大部分的改善盤都做不到這點，甚至一個陽臺都沒有的樓盤居多。
北向這間房除了用於小臥室，做一個書房也不錯。
廚房略微有一點點侷促，櫃子多，收納強，但是開窗面積就小了。
精裝交付，配置齊全，純商品房，集中供暖。如果嫌89㎡三居小，這專案還有95、105三居可選，戶型結構類似，都不錯。
南向房間也都送了飄窗，斷橋鋁窗，三層雙中空Low-E玻璃都是常規操作。
主臥套房設計，沒錯，89的就已經做主臥套了。邊戶的話是明衛，整個戶型是雙明衛，nice。
步入式衣櫃確實就沒辦法有了，但是麻雀雖小五臟俱全，好歹還給留了一個化妝區，對女性很友好。但槽點也有，一邊是衛生間一邊是主臥門，有點夾縫中生存的意思，畢竟是89的，足夠吊打大部分同面積戶型了。咱不能太挑，圖舒坦的您上更大戶型就完了。
北向衛生間，明衛的優勢就不說了，懂得自然懂。
127㎡的來了，地段您甭擔心，都是小區最好的位置，俗稱樓王。
真正的主臥套在這裡，帶浴缸的那種。通透性真心好，景觀視野也一定棒，公園地產的感覺出來了。
這戶型開發商標榜為4居，但是真正適合住人的的正經臥室其實就三個，挨著廚房的那間用作書房、多功能區、兒童遊戲區比較好。反正您別搞一個實牆，那樣客廳的好採光就讓您給親手扼殺了。
也有粉絲和一休說，打算把這間房用於餐廳。常住人口不多的話，確實也可以，現在的餐廳位置實用性多少差點意思。
客廳確實感覺像150㎡的，很氣派寬敞。樣板間把南向的陽臺也做裡面了，和戶型圖有一點區別，要注意。
小朋友的房間，如果家裡有老人的話住這間更合適，朝南的。
主臥同樣送了飄窗。
北向房間，外面是陽臺，窗戶也都是內開內倒的，不用怕孩子撞頭。
還是那句話：買房是大事，每個家庭情況不同，同一個樓盤適配性也差異很大，一休擅長多盤硬槓+深度測評+硬核爆料，一休期待聆聽您的見解。
本文首發於【一休侃房】公眾號。
