大家好，我是一休，北京地產行業的一名深耕者，擅長多盤硬槓+深度測評+硬核爆料，堅持原創輸出，只想說點實話。
本文首發於【一休侃房】公眾號。
今天一休來剖析一下位於順義區的旭輝公園都會。
先來劃個重點：
1、剛需產品，預計4W左右。
2、上風上水順義區，低密度，純商品房專案。
3、精裝交付，智慧服務，硬體軟體都很到位。
4、72㎡兩居，戶型設計領跑北京。
5、坐擁4.3萬㎡中央公園，自持1.9萬㎡商業。
6、規劃12年制學校，一街之隔。
8大問題，靈魂拷問
1
地鐵交通，咋樣？
現有地鐵線路是15號線（順義線），最近的是地鐵站是順義站，直線距離5km，顯然步行是不可能的。
不排除專案後續也配備接駁車的可能，畢竟從同區金茂北京國際社群開始帶起的節奏，已經逐漸成為了諸多剛需上車盤的加分項。
如果是開車代步，而且生活圈在北京的東北方向為主的話，那確實還不錯。
到望京腹地直線距離17km，30分鐘左右，上班通勤完全是比較舒服的距離。
朝陽的“新親兒子”東壩金盞將來除了商業購物、使館區以外，勢必也會有很多寫字樓。
沒錯，去東壩金盞比去望京還近不少，可期。
公園都會專案，咱概括來說：東西可選主路相對遜色，南北主路很多。
專案的西側有東六環、通順路可選，您奔市區可以走機場二高速、機場高速。
順義土著、本區工作的剛需，穩定在望京就業的人群，都是值得考慮的。
還有戶口在懷柔、密雲、平谷的北京朋友也可抓緊看房，畢竟回家也算相對近，除了自駕以外，順義火車站以後也能借上力。
一休大實話：
步行不能到地鐵，這是很多客戶不太滿意的地方，通勤便利性有很大提升空間。
就單價4萬左右的專案來說，幾乎都有這毛病，沒辦法。
現有地鐵線，2km以內，這價位的，沒有。即便放寬到地鐵規劃2km以內的，也就只有南六環的通州馬駒橋華潤橡樹灣專案了，這也是為啥小戶型快速去化，並且最少漲價20萬的底氣。
雖然很多人在吹“15號線延長的利好”，但講真，對公園都會所在的版塊有啥實際作用嗎？
沒有啊，樓盤位置在地鐵線的南側，延長線是往東的，挨不上好嗎？
這是典型的不管是否有用，先吹出去再說，反正就是讓你感覺很厲害的樣子，真挺不負責的。想聽公園都會附近地鐵規劃分析的，本文後半段會寫。
機場如果也算是日常交通的話，那這盤的優勢咱就甭提了，肉眼可見，太適合經常出差的人群了。
2
區域地段，咋樣？
順義區仁和組團，準確來講屬於仁和鎮臨河村。
仁和版塊的位置很有特點，以高檔生活方式標榜的後沙峪和仁和組團是以首都機場為軸，左右對稱的。
順義老城和新城粗略劃分的話，是以15號線劃分的，新城在北邊馬坡組團的那個位置，老城在南側，而公園都會算是老城的延展地段。
從公園都會專案開車到順義老城精華核心地段的話，大概15-20分鐘左右，去新城的話就繼續往北，再多個5-8分鐘就能到。但講真，現在新城發展的速度不是很行。
相比其他非城六區，順義的產業算是很有基礎，GDP曾經只落後於東西海朝。
關於順義區域的更多分析，可以參考我這篇文章的內容：
和光瑞府測評：價格不算倒掛，別吹了！銷量如何？
即使在一些把首都機場算作朝陽的GDP資料中，順義的人均和總量也都是還不錯的。至於為什麼機場算為朝陽？這就是歷史遺留問題了，簡單來說：首都機場是朝陽的一塊飛地，現在逐漸改革中，後來的T3算順義的。
而順義的大部分的產業和納稅大戶，還真扎堆在仁和鎮，尤其是仁和鎮的南側，基本都是有點規模的，不是那種雜亂差小廠子，和附近村裡的那種可不一樣。
仔細看上圖，一休標註了5個黃色的圈。最北側的兩個分別是北京現代汽車和燕京啤酒，靠著機場有航空產業園，公園都會的西北側和東北側分別還有一個產業園區，算是職住平衡。
意味著什麼？對購房人有什麼好處？
現如今的北京而二手房市場，房價的穩固和攀升，大體上都是要依靠兩點：學區和產業。
如果兩者均有，那必然十分牛。有其一也不虛，經濟基礎穩健，有產業依託的房價更有發展更良性。俗語：“有真實需求，接盤俠更多”
一休再分享一下這專案的街坊四鄰，咱買房就必須看這些，得仔細點，那些大的、遠的、虛的，咱聽聽就得，歸根結底還是得落地，您說是不是？
這一片區近來供給了3塊地，位置如圖，分別對應三個樓盤：旭輝公園都會、龍湖雲河硯、路勁御和府。
三個盤的地段位置來講，幾乎一樣。西側是臨河村的回遷房，東側是東城區的安置房。
一休大實話：
男同胞們可能會熟悉一點，牛欄山和燕京都是在順義，挨著潮白河，算是上風上水之地。
開發商宣傳區位時候，用了六個字“朝陽北，順義芯”，細想一下算是有一定道理的，不算是太過度包裝。在“盤盤銷冠”的今天，也算是有良心底線。
有些粉絲擔心周圍回遷和安置居民太多，是不是影響居住環境？
坦誠的講，咱們不能帶著有色眼鏡去瞎評判，但從歷史經驗看大機率不如周圍全是純商品房的版塊，這是客觀現實，不迴避。
一休也建議各位剛需朋友不必多慮，附近並不是就一個商品房，而是有三個專案，而且並非是同一個小區內部的混居，本就互不打擾。
說句扎心的話，別說是單價4萬的專案了，在北京即便是單價8萬的，附近也常常是這樣的環境。
剛需盤周圍不是純荒地的那種就還可以了，有人氣是好事，配套慢慢都過來了。
有一個粉絲的觀點也很有趣，她說“挨著東城安置房多好啊，孩子從小就能和老北京在一起，到時候孩子也操著京腔，哈哈。”
但是人氣不能太大，尤其不能全是人氣沒有產業，就快成天通苑了，那就不太行了。
剛需睡城終究不如職住平衡的版塊，這一點來講，旭輝公園都會算是優勢很大了。
提到機場，那噪音問題是必然要考慮到的。專案在機場東側6km左右，而且基本都是南北起降的，建議各位朋友親身體會。
3
價格，值嗎？
準確價格還沒出，單價預計4萬-4.2萬左右，首期開盤折扣會再多一些。
而且附帶精裝修！
一休預測：旁邊更早一步取證的龍湖雲河硯雖然也沒開盤，但是打出開盤特價口號，勢必也會帶動路勁御和府的二期和公園都會的首期適當調低。
新房層面，旁邊雲河硯、御和府基本都這個行情，大差不差。除了順義新城恆大上和府開盤做了猛烈特價，全款的話單價3.5萬能入手，但是現在也3.88萬均價了，折扣還在逐漸收回，一期幾乎售罄，據說二期調價。
剛需怎能不對比二手房？靠譜一休也給大家查了。
地鐵15號線石門站、順義站附近的二手房，價格從3.5萬~5.2萬不等。
3開頭的房子都是1980-1990年左右的，三四十年的“陳釀”老破小，但是不屬於“精釀”，畢竟老破小价值的關鍵是學區。
一休提醒：這區域中也有不少商住專案，拉低了均價，比如當代北辰悅MOMA。莫碰，別想不開。
如果是次新房，可以對比萬科四季花城、華璽瀚楟、紅杉一品，不算稅費和中介費的情況下，基本要在4.5-5.2萬的單價，不想糟心的務必調查清楚產權。
10年左右的房齡，但戶型、物業、樓盤設計方面和現在的房子還是差不少檔次，居住體驗不可比。也就是萬科四季花城還可以，但是好戶型單價5.4，而且面積大總價高。
一休大實話：
樓盤集中供給，開發商就會有近身肉搏，有競爭價格自然對消費者有利，您真要等到其中一兩個盤賣完了，最後剩下的100%又差又貴。
很痛的領悟：亦莊的路東板塊兩年前說是供給大戶，現在去化了85%了，漲價了不說，房源可選空間也很小了。之前妥妥夠三居的朋友，現在只能看不通透的兩居了。。。
熟悉一休風格的朋友都知道，咱講究多角度去評判樓盤。
這次咱說說樓面價:
路勁御和府成交樓面價21190元/平方米；
龍湖雲河硯成交樓面價16671元/平方米；
公園都會成交樓面價15130元/平方米。
簡單來說，在售價幾乎相同的情況下，公園都會開發商利潤空間其實很大，坑消費者的動機越小。
4
生活配套，方便嗎？
上文提到了仁和版塊的產業很足，隨之而來的好處就是居住環境更成熟。順義城南地區，配套很齊全了，很多政府辦公單位也都在這，區政府原來也在這片。
6km為半徑，覆蓋的配套還是很不錯的，相對很多同價位樓盤，仁和鎮這三個算是戰鬥力很強了。
醫療條件：三甲北京中醫醫院順義醫院、三丙順義區醫院、三甲地壇醫院順義院區、二甲順義婦幼保健院。還有解放軍六六0五五醫院、首都醫科大學燕京醫學院門診部。
商業配套：隆華購物中心、華聯商廈、隆華奧特萊斯、國泰宏城購物廣場、石門市場。小區還自建了1.9萬㎡商業購物，日常買菜家門口肯定就解決了，有人就會有商業。旁邊的龍湖雲河硯其實也有商業部分，是天街團隊團隊操盤的。
學校配套：家門口配套12年一站式教育，學校品牌尚未確定。附近還有石園小學、東風小學、順義一中附小、牛欄山一中實驗小學等不錯的學校，但是具體能上哪一個，沒交房呢，也都確認不了。
公立中學的話，最近的是順義一中，算是順義本地的TOP級了，和牛欄山一中可以抗衡一下。
對孩子成長來講，仁和這個版塊也還是理想的。順義文化宮、少年宮、圖書館、博物館，都是很適合帶孩子常來的地方。
體育健身的話，順義城南體育中心、游泳館、仁和公園、順義公園，都在15-20分鐘左右的車程。
公園都會專案的東側3.5km，有潮白河和順義新城濱河森林公園，自然環境很不錯。沿河兩岸，還有高爾夫和度假村。
一休大實話：
解析樓盤的名字，“都會”二字，想表達的是在順義城區的繁華地段，老城的延展地段。
公園，其實就是專案南北地塊中間這部分大公園，多達4.3萬㎡，非常適合帶娃家庭和老人居住。
坐擁順義老城的所有配套，不必等待。專案周圍商業、公園、學校、醫療的規劃全都齊全了，未來可期。
12年制學校這事，很有玄妙啊，旁邊是東城安置專案呀，那確實有可能引入一所東城名校品牌，安置居民往往都在意這個。類似案例參考通州臺湖的東城安置房，後來就引入了景山學校。但是具體的學位數量咱不敢說，現在誰也說不好，別聽任何人忽悠。
5
戶型，好嗎？
5種主力戶型，預計價格72㎡兩居288萬，89三居356萬，95三居380萬，105三居420萬，127四居508萬。
72㎡兩居，真是非常牛，尺寸好採光足，一梯兩戶。
小兩居能做成通透的，不是太多。南北通透的，那就更少了。能做到儘量方正，廚房也是北向完整採光面，還是U型廚房的，您滿北京真是找不出幾個。
再加上這邊戶是三面採光，那勢必很圈粉了，試想著在餐廳窗外就是花園，真不賴。
南向有陽臺，北向送了裝置平臺，廚房餐廳客廳一條線，通透性良好。
89㎡三居兩衛，太適合剛需朋友了，很友好。
南北通透，標配南向三面寬，餐廚客一體化設計，邊戶是雙明衛，U形廚房，倆飄窗一陽臺。
如果就到此為止的話，其實也挺不錯了。
但是開發商做了升級，真厲害。
這是南北雙陽臺設計，單價8萬起的專案現在大部分也肯定沒有南北雙陽臺的待遇，而且贈送空間也大。
細心的一休發現，陽臺也都是帶上下水的，不是空擺設，太實用了。
95三居與89三居幾乎長一樣，尺寸有所調整，如果預算夠的話，那肯定是越大越好。
這面積段給了雙陽臺，確實非常難得。
105三居，同樣不錯。陽臺更大了，客廳和次臥連在了一起，按照經驗應該也是可以改動的，有待確認。
127㎡四居兩衛，整體不錯，槽點的話餐廳的位置有點尷尬，按照戶型圖的話，正對著房門了，怎麼想都不太好，這是太過於追求面寬帶來的問題。
一休大實話：
珍惜帶有陽臺的專案，珍惜能有落地窗的專案，只要是是關注北京樓市的朋友，應該都明白我再說什麼。
全部一梯兩戶，高贈送，高得房率。
戶型過關，裝修尚可，軟體方面旭輝公園也算是拿出了誠意。據說是耗費800多天與阿里一起研發的系統，社群互動、智慧家居、通行等等都科技化了起來，很厲害的樣子。但一休感覺有誇大成分，這玩意兒多少有點虛，現在都這麼提，但總比沒有好。（想了解更多售樓處營銷套路的，也可以文末微信找我，咱講點實話）
仁和鎮這仨盤整體戶型都算是不錯了，開發商真是玩命幹啊。但也各有優缺點，我會繼續對比的。
6
樓盤設計，合理嗎?
純商品房，容積率只有1.6，絕對是低密度社群了。
37棟，1508戶，2023年12月交房。
集中供暖，35米的樓間距也真不錯了。
專案分為南北地塊，一共會有三個封閉式的小組團，4.3萬㎡的中央公園在中間，據說還有籃球場和足夠場，但一休估計不會是很大的那種。
開發商層面，拿地的時候是聯合體，北京城建＋首開＋旭輝，最後操盤的是民企旭輝，畢竟產品方面更拿得出手，更市場化。
旭輝是穩居全國Top 20的開發商，品質一直算不錯，口碑尚可。
活躍在長三角地區，進入北京市場超過十年了，旭輝在順義其實也過比較成功的專案，比如南法信的旭輝26街區。
物業公司是旭輝自持的永升物業，整體水平尚可，畢竟是全國性的物業。
一休大實話：
這專案選房工作真得做好，公園左部分是一個停車場，問題不大，但是預算夠的話儘量遠離。西北角和東南角也還有公共配建，要注意。
選房這塊一兩句說不清，但我們的粉絲銷售肯定不會推給你垃圾房源，這點兒自信還是有的。
建築施工方面猜測可能是北京城建直接出手，畢竟入股了，而且城建的品質還是很好的，北京建築行業的龍頭，許多臉面工程都是北京城建主要負責的。
7
五年後回看，價格會怎麼樣？
區域地段來講，目前不虛，完全對得起這價格。
入手時間節點非常好，珍惜開發商鬥爭的機會。
圖未來的話，周圍可暢想空間沒有順義新城那麼大，那邊還有大片空地呢，規劃更多一點。仁和鎮就貴在穩健，目前並不差，就生活便利性來說已經算是優秀的剛需樓盤了。
“順義新城”這四個字也會在部分宣傳中看到，其實很尷尬，因為順義新城歷經了多個版本的更新。
官方的最新說法其實就是原來馬坡金融城那一帶，地鐵15號線以北。目前準確來說，仁和鎮南側不應當叫做新城了。
中關村順義園的利好，一休認為不會太大，而且那邊發展進度還多少有點虛，專案眼前的產業已然足夠。不如期盼地鐵利好，這更加實惠。
R4號線您別太放在心上，太遙遠，就當沒有吧，S6號線比較貼譜。
最近S6號線竟然被說成“已動工”，what？
一休仔細研究了一下，不是開發商的錯，只是部分中介就擅自給這樣宣傳了。
既然都有人敢這麼忽悠了，那其實也能看出這條線相對有一定把握。一休也認為臨河村附近的S6號線完全可以期待，不展開說了，詳細的線路可以找我探討。
8
還有啥毛病？
任何樓盤都要遭遇一休的小吐槽，沒辦法，咱堅持實話測評。
首先，樓盤中間這的4.3萬㎡中央公園不可能是單個樓盤獨享的，果真是獨享的話，那肯定不是這個價兒。1.9萬㎡的社群購物中心，既然位置選擇在角上，也很難不對外開放。
問題倒也不大，理性的消費者應當都具備這個心理準備，旁邊龍湖自帶的商業專案預計也都是對外開放的。
再就是地塊相對不純粹，算是這三個盤中公共配建最多的，好在不是混居，還行。
也是仁和鎮三專案中體量最大的，南北相隔的話，預計也都是彼此封閉的管理，應該不會互通有無。
上文提到：樓盤附近東西主路很少，南北的多，造成這問題的關鍵就是首都機場這個龐然大物的存在，勢必也會切斷東西方向的聯絡，加之東六環和鐵路線也加重了這個情況，導致南北交通和東西交通差距較大，真乃物極必反。
每個樓盤都會有不利因素和缺點，有些實在是沒辦法寫出來，歡迎評論區聊。
終極問題，我會買嗎？
如果我是外地人，在北京安家落戶不容易，獨生子女，也得考慮老家爹媽的養老問題，那我妥妥的操辦一個三居。雙衛能大大減少家庭矛盾的場景，你懂得。面積也是，越大越好唄。兩個朝南的臥室，多好平衡啊，熊孩子滾去北臥室住，齊活。公園都會所在版塊是典型的對老人和小孩都很友好地段，樣樣有，基本都家門口。
如果我是順義本地剛需，戶口在村兒裡，平房不大，在現代或者燕京上班，收入有限，首付可能也不是太夠，還得靠家裡資助一點，那我也會量力而行和父母好好商量一下。72兩居確實很香了，雖然咱沒準備好，但是機會這東西，有時候不容你準備，錯過可能真就貴了或者沒了。
如果我的預算很高，奔著大戶型，也基本鎖定買順義，那後沙峪版塊也是可以挑一挑的，儘量往裡走，不過龍湖的雲河硯也會對比一下，公園都會如果入手的話那必然得是樓王看公園的那種，稀缺性很足。現在住的舒服，未來賣的高興。
如果我是超級剛需，兜裡庫存見底了，很貪心，想鎖定順義好小學，能接受老破小的惡劣居住環境，那可以著重考慮順義老城的小戶型，但其實郊區這些地方，好學校也沒好哪去。
還是那句話：買房是大事，每個家庭情況不同，同一個樓盤適配性也差異很大，要有專業、量身定製的建議才行。一休非常願意免費為您答疑，幫大家薅羊毛。
