文/子木
1
“每當夜幕降臨，我已點燃火把，驅散黑暗。”
這是我在2018年的今天，寫在筆記本的一句話，那時正值第一波大調控降臨，樓市烏雲密佈，買賣雙方顫顫巍巍。
房地產週期是“週期之母”，盛極而衰，衰極而盛，總是一進一出。
但這兩年，我們用政策手段“燙平”了週期，市場被按在地上訓誡，從桀驁的鷹變成了溫順的鹿。
這固然是好的，房地產涉及民生百態，理應滿足底層居住需求之上，再談經濟價值。
眼下樓市，是上半年大型調控後的成果，但這成果說實話有些沉重，整個市場一下子沒了“活力”。
身邊的朋友，開始分開站隊。
一方是剛需無房派，心中只有一個念想：“善惡終有報，早跌早超生，再跌我就買”。
另一方是多房派，睡不著覺，對手中房子的去留，心存疑惑，有些人還得了“恐慌焦慮症”，乾脆全賣了租房住。
無論哪一派，終究都掉入了“情緒博弈”陷阱。
這是因為在市場漲跌的輿論聲中，人性的弱點往往會被放大，無法冷靜思考，容易形成情緒化交易，終究淪為被割的韭菜。
對此，巴菲特的老師格雷厄姆，提出了穿越週期的“二段論”：
一是有一個正確合理的思考框架讓你能夠做出正確的投資決策；二是有一種能力讓你控制住自己的情緒以避免破壞這個思考框架。
那麼現在閉目自問，自己做到了哪幾點？如果做不到，那就請靜下心來，讀完下面的文字。
2
要想看懂樓市週期，你的眼睛需要一種能力，“調距”。
既可以看懂大趨勢，也能搞清楚小波折。
很多人問我，今年為何這般兇狠地調控，不留餘地。
其實，“房住不炒，長效機制”是表面大主題，而深處，是預防房地產帶來的潛在“系統性風險”。
兩年疫情，徹底打亂了全球經濟週期，全球放水成為一個定式，無論哪個國家，都解決不了“樓市資產避險”的死命題，房價上漲壓力太大了。
地產諮詢公司萊坊的資料顯示，截止今年6月的12個月內，55個國家的平均房價年增長率升至9.2%，三分之一的國家出現了兩位數的價格增長。
在這裡面，我國房價的增長率還是偏低的。
換句話說，如果今年不出臺“二手房指導價”定向凍結樓市，會出現比2015年那波大潮更為兇猛的漲勢。
即使眼下的樓市如此“冷”，但從全年的交易規模上講，今年要比去年有確定性的增長。
貝殼資料顯示，過去15年，北京年平均成交15萬套，上海21萬套，而今年，前8個月，北京同比增長45%，上海是31%。
再看全國，前8個月全國新房銷售面積，同比增長16.5%，銷售額同比增長24.5%，是歷史最高水平。
直到八月後，整個市場才開始掉頭向下。
當你以為很慘的時候，把視野調得遠一些，發現一切並沒有那麼慘，只能看到眼下的人，自然會被情緒所牽連。
樓市永遠會遵循一個法則：
調控可以抑制需求，但不會消滅需求。
拿深圳舉例，國慶假期二手房基本凍結，但是你去看新房，銷售情況還要比平均水平好一些。
深圳二手房現在成交已經進入冰點，接下來就是價格下跌，直至價格跌到合理區間，成交反彈，然而進入下一輪上漲週期，它也是反覆的。
講這些的原因只有一個，我不偏向於漲也不偏向於跌，任何情緒上的漲跌都是耍流氓。
一個成熟的樓市參與者，真正要做的是，是不被市場輿論帶情緒，而是把心思全部放在搭建“思考框架”上。
如果你真的能理解這句話，恭喜你，你現在起碼是樓市中級玩家。今天，我繼續給大家聊聊，思考框架最重要的基礎，“選房”。
3
有一句話說得好，選房就是一件不斷妥協的事情。
因為這個世界上，永遠有最貴最好最大的房子，但你的資金有限，那麼就必須在諸多條條框框中，有的取捨。
那麼在大城市買房，如果考慮房子的升值，各項因素如何排列呢？
答案是：
交通條件、教育資源、小區規劃、生活配套。
拿交通條件來說，最重要的是地鐵，其次是公交，然後是高速路口、火車站、機場。
在交通條件的選擇上，我曾經看到過很多被坑的經歷。
昨天，就有一個讀者諮詢說：“我們這個城市馬上要開通高鐵，火車站周邊的房價在迅速拉昇，售樓處清一色的廣告語“高鐵上的寶藏盤”，自己也想買一套。”
這就是典型的被交通概念所誤導。
交通條件的本質是“以時間換空間”，提高城市出行效率，講究便利性和頻率。
試問誰會因為要出遠門，把房子買在高鐵口上，即便是雙城生活，高鐵也是低頻率的交通方式，而且噪音和雜亂的人流會影響居住環境。
同理於機場，大多數城市現在喜歡造什麼“臨港概念”，但目前就國內來講，沒有一個以機場為核心的區域，房價能扛得住調控。
地鐵則不同，是所有城市，最主要的出行方式。如果按照“3公里有地鐵”為地鐵房，全國有大量資料證明，地鐵房要比非地鐵房的價格高出不少，尤其是新增地鐵，1公里範圍內的新房價格至少上漲26.49%。
對於大多數剛需購房者，儘量選擇在地鐵周圍，如果買不起城內，在郊區也要圍繞著地鐵來買房，保值性是沒有問題的。
4
教育因素，僅次於交通，排名第二。
經過上半年教育調控大風暴後，整個市場對學區房的預期直接破碎。
但是學區房不同於學位房，所有有孩子的家庭，無一不想讓孩子進入好的學校讀書，這個供需槓桿是永遠不可能端平的。
即便是全部學校進行教師輪崗，但要想讓學校達到一樣的教學水平，也是需要漫長的時間，而且，生源的影響非常重要。
所以在我的理解中，頭部學區房會被拉下來，但中部學區房依舊是眾多家長主動選擇的物件，換句話說，優質地段的學校價值，是不可能被打掉的。
在教育因素的選擇中，小學教育重視度排名第一，其次是幼兒園和中學。
5
生活配套排名第三位，價值排列依次為：
綜合醫院、購物中心、便利店、休閒廣場、公園、百貨商場等。
其實對於這個排名，我是有爭議的。
根據我多年大量的諮詢經驗，大家在生活配套層面，對於商業的需求是排在第一位的，其次是廣場和公園，最後才是醫院。
商業是一個城市繁榮的體現，最好是開車10分鐘內可以達到一個商場，能隨時體驗到線下購物娛樂消費的樂趣，這對於生活幸福感的提升至關重要。
我每次出差，基本會把酒店訂在大型商場的周邊，因為在這裡，我能體驗到一座城市的活力，在生活需求上，也可以及時得到滿足。
貝殼研究院研究的一項資料特別有趣，“盒區房”。
意思是被盒馬鮮生覆蓋的房子，在市場中的受歡迎程度。資料顯示，盒區房的便利性指數要比非盒房，高出20個點。
其次廣場和公園。廣場代表老少娛樂，公園則是對城市生態資源的佔有。
貝殼在前段時間，對北京473個公園進行調查研究，發現7成的公園房（1公里內有公園），要比非公園房，價格高很多。
6
很多人去售樓處，面對銷售描述的一系列指標，一臉迷茫。
那麼小區規劃最重要的到底是什麼？
最重要的就是綠化，綠化率的高低，意味著開發商願意花多少成本在不賺錢的地方上。
如果一個銷售跟你把房子吹得天花亂墜，結果一看綠化10%，還是算了，這就是住在一個大廣場上。
此外，還有車位比例、人車分流、容積率、大型社群、小型社群。
容積率高的不要買，尤其剛需房，很容易幾十年後變成貧民窟。
在社群規模選擇上，不要買幾十棟樓的巨盤，也別買只有幾棟樓的小社群。
太大不容易管理，而且人口雜亂，物業跟不上，太小的話基本沒有小區配套。
7
戶型的選擇，這是最簡單的也是最難的。
據我所知，房地產四十年，能把戶型規劃明白的開發商，少之又少，並不是他們沒有能力，而是在戶型設計跟收益之間，要博弈。
人們最關注的是採光、通風，坐北朝南為最佳，其次是東西向，主臥和客廳朝北的房子不要買。對於通風來說，廚房和衛生間帶窗戶是最佳的，退而求其次也要保證廚房的通風條件。
然後是得房率和空間比例問題。很多人買房不問得房率，結果紙面上房子很大，住進去特別小，這是因為大多數面積被公攤了。而且有的戶型設計不合理，導致大空間浪費，也是不應該的。
最後大家關注的是陽臺、飄窗、露臺或者獨立儲物間問題，這些都是房子的附加值。
總之，戶型的選擇，一採光通風，二面積得房率，三附加功能，最後還要關注動線和靜線是否分離。
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這篇文章值得反覆琢磨，其中每一部分都可以寫成上萬文字的分析文，這裡濃縮，就是為了讓大家心中搭建一個“思考框架”。
比如很多女性同志買房，關注房子的顏值，不考慮地段和交通，這是不可取的，因為未來面對市場，你換房的時候，賣不上好價錢。
還有很多男性同志，一味追求房子要和公司的距離短一些，結果公司在郊區，等到換工作的時候，房子也賣不上好價錢。
買房賣房，需要站在經濟的角度去選擇，在眾多因素中相互取捨，達到跟自己經濟能力匹配的上限。
也就是說，買房不要求穩，而是在保障生活秩序不被打亂的基礎上，儘可能踮起腳尖，買最好的。這是肺腑之言。
