大家好，我是一休，北京地產行業的一名深耕者，擅長多盤硬槓+深度測評+硬核爆料，堅持原創輸出，只想說點實話。

本文首發於【一休侃房】公眾號。

8大問題，靈魂拷問

1.地鐵交通，咋樣？

現有地鐵，最近的是6號線，北運河東站，步行距離大概1.5km。公交有4趟，在北側的霍屯村站坐車。

公路方面，兩縱三橫，很便利。

圖中紅線是地鐵八通線也可以理解為1號線，黃色線是6號線

三橫：通燕高速、通胡路、廣渠路

兩縱：東六環、通順路

不堵車的話，到國貿30多分鐘即可，去順義、亦莊走通順路也很方便。

對於融御來說，六環、通胡路（長安街和京通快速路的延伸）是直接挨著樓盤的，開車很方便，上高速也很容易。

再說說大家最關心的規劃吧：

最最重要的就是城市副中心站，第五代的超級交通樞紐。建成後會成為亞洲最大的，預計2024年建成。

政府投資421億，5條城際鐵路＋3條地鐵，還有公交。

對內部分的地鐵有6號線、22號線（平谷線）、101號線路。

對外部分的鐵路有京唐城際、京濱城際、京秦鐵路、城際鐵路聯絡線、市郊鐵路副中心線。

城市中心站被融入了“站城一體化”的概念，也叫TOD，是現在世界大都市最主流的公共交通開發方式，這也就意味著，它遠不止是交通樞紐這麼簡單，地下3層，地上部分是寫字樓和商業部分，而且定位是：北京東部最大商業中心。

而如此超級巨無霸利好，距離融御多遠呢？

開發商表示，只有700米！

大實話：

一休實地感受以及查詢得知，融御到城市副中心樞紐，實際距離大概會在1.1km左右，也算是非常不錯了。

放眼全國看，如此重磅的交通規劃有幾個？又能有幾個盤是步行範圍內可以享受的呢？

公路方面也有利好，擔心六環吵鬧的朋友多慮了，因為六環和通州的發展主軸重合，不管是對於交通還是美觀，都不好，所以規劃後讓這段大概16公里的公路入地了，據說1公里價值10多個億。

根據媒體報道，預計還會加一條地鐵104號線，在最新規劃圖中是有的。

講真，副中心交通樞紐是板上釘釘了，只要它在，您無需多慮，你能想到的一切便利，設計師都考慮在內。

只說說成果吧：

到達運河辦公區、行政辦公區、城市綠心都是1-2站地鐵，到環球影城只要換乘1次即可。15分鐘到首都機場、35分鐘到大興機場、40分鐘到天津和唐山、1小時到雄安。

而且目前在商討預留城市航站樓的可能性，假設落地，兩大機場家門口就能辦值機，很是happy。

融御在原有交通就不差的基礎上，未來的交通優勢還能再提升N檔，有點氣人。定位高遠，追求“京津冀協同”，還真有點“宇宙中心”的意思。

2.地段區域，咋樣？

如果按照其他樓盤的眼光評價融御：

東六環邊、非城六區通州、45分鐘地鐵到國貿商圈、距離通州老城3km。

可這份評價體系，顯然是不適用於融御這種樓盤，且聽一休分析。

眾所周知，東邊的通州和南邊的亦莊，長遠來看更具持有價值。兩者之間不做直接評判，從一個角度是否說明問題呢？

通州是唯一執行雙限購政策的，北京的限購本來就是全國數一數二嚴格的，通州又是北京的最嚴。越限購，越值得，這道理很簡單。

通州面積其實也不算小，其中最精華的還是要屬“155平方公里規劃”，下圖中的左側部分是通州全範圍的規劃，右側部分就是其中精華，各位仔細看，這就是砸錢最多的位置！

按照這樣的介紹“套路”，融御專案肯定在這155平方公里內，沒跑了。

具體在什麼位置呢？

就在行政辦公區和運河CBD的中間，黃金三角區內部，還靠近城市副中心交通樞紐。

如果我們把副中心真正的看成一個新中心，那融御所在的地段要算得上“中心中的中心”。起碼是不需要去國貿上班。

距離行政辦公區1.7公里，而且融御所在的地塊是副中心01組團，從這個編號，也能看出點門道兒。

大實話：

地段就不贅述了，明眼人一眼便知，幾張圖足矣。

有人說：這是北京未來的“東西城”，新“二環”？

雖然有一點這個意思，但這樣說也不是很準確。

東西城畢竟是首都北京發展幾十年的產物，人文基礎還是要靠時間沉澱的。

大地段分析之後，咱們說說小地段。

融御的這片地，也叫作武夷花園南區。

北側是就是武夷花園北區，有3個小區，快到20年的房齡了，當時也算是富人區了。西側和南側也都是住宅小區，東側是六環，入地之後會改變成公園。

周圍500米內，基本沒有空地，因此在這塊“黃金三角”中，新盤融御的不可複製性還是極高的，相當稀缺。

但有些大V動不動就提到的，“真絕版” “最後神盤”，一休不是完全認同。

因為六環東側，其實有一片地，除了遺址公園以外，還有發展預留地，未來會起什麼也還都不好說。

這塊地與融御相比，距離TOD和運河CBD都要遠一點，但是距離行政辦公區近，而且極大可能是人大附劃片。

因此，一休認為，同樣矚目的通州核心板塊新盤不見得就一定不會再有！

3.價格，值嗎？

價格值不值的問題，最好的回答方式：實際銷量。

是單月通州的認購銷冠、北京純商品房認購銷冠、上半年商品房開盤銷冠

是單月北京網籤數銷冠、純商品房網籤金額銷冠。

首期828套房源，開盤共售出518套，去化約63%，開盤25億、一居三居秒光僅剩少量兩居。

考慮到通州雙限購，符合購買條件的人少，取得如此成績，也是非常不錯了。

融御銷售價格：單價6萬多，一居總價，320萬起。72平兩居，總價420萬左右，首付170萬左右。

多角度對比

雖然銷量說明了主要問題，但靠譜一休依然會幫大家多角度對比一下滴！

周圍競品樓盤位置以及價格對比，通州萬國城moma單價更高，而且沒小戶型。新光大中心是商業類的，不能直接對比。北京東灣單價高，禹州朗廷灣總價高。

融御屬於武夷花園版塊，根據綠中介資料，二手均價5.2萬。

一休按照房齡20年以內、商品房為限制條件，搜尋到這份資料。

大實話：

一休發現，有相當多的朋友存在誤解。

他們以為融御是該板塊唯一住宅，我也不知道是咋被忽悠的。

真的不至於，坦誠的講，周圍二手房小區其實還挺多的。

但次新盤確實沒有，大開發商的品質盤，也沒有。大部分都是十幾年房齡的矮層。

一休認為，有兩點，是大家一定要注意的：準現房＋商品房。

之前限競房唱主角，導致很多剛需們缺乏對商品房優勢的足夠認知，這是不公平的。

用限競房的角度看融御的價格，好像也不是巨划算那種，但各位要明白，這是實打實的商品房，沒有5年限制交易，開發商賺足了錢，品質也就不會虧待大家。

而且融御是準現房了，都已經封頂了，擔心疑慮也就少了很多很多。

對於咱剛需，省下幾年租房的錢，也很香啊。

尤其對於北漂的朋友，應該都盼著早點入住吧？這份心理感受是京籍朋友們無法體會的。

就算不是等著住的朋友們，哪怕您租出去，還能多拿兩年租金呢，沒壞處的呀！

4.生活配套，方便嗎?

通州老城區現有比較拿得出手的配套：

萬達廣場、國泰百貨、家樂福、羅斯福廣場。

潞河醫院、東直門醫院（通州院區）、北京胸科醫院、解放軍二六三醫院、通州婦幼保健院、通州中西醫結合醫院。

潞河中學、運河中學、首師大附中（通州校區）、後南倉小學、史家小學（通州分校）、北京育才學校(通州分校)、北京第二實驗小學(通州分校)。

運河CBD新建遠洋新光天地、合生匯等商圈，彌補了高階商場空缺，直線大約3.5公里。

上圖是一休的google earth截圖，可放大了。

咱們就說說家門口附近的配套：

1km內：北京小學（通州分校）、芙蓉小學、北京二中（通州校區）、BHG mall武夷購物中心、通州區圖書館、減河公園、潞城中心公園。

3km內：中國人民大學（東校區）、人大附中（通州校區）、北京五中（通州校區）、皇城根小學（通州校區）、北師大未來實驗學校、友誼醫院（通州院區）、安貞醫院通州院區（未來的主院區）、運河文化廣場、運河奧體公園、副中心體育公園。

有些網路資料，把通州所有的學校利好都貼過來了，我咋感覺挺誤導的呢？

點名：北京學校、北京理工大學附中（通州校區）、北京四中（通州校區）這幾個都是在直線距離起碼4km以外的，還有首都兒研所通州分院也是。

大實話：

細心的朋友可能會發現，是不是商業配套偏少哇？

別急，大家不要忘了前文提到的TOD綜合體，大量的商業配套不在話下。而且融御專案自帶2萬㎡高階社群商業，帶大超市的那種。

一帶一軸的交匯處，也就是行政辦公區的南側，就是城市綠心。11.2平方公里，有3.8個頤和園的大小，能極大提高宜居程度。

綠心中，還有大劇院（12萬平米）、博物館（8.4萬平米）、圖書館（7.5萬平米）三大文化設施，底蘊氣質也上來了一些，有沒有？

門口就是公園了，六環入地後化身為綠色長廊，生態方面的加分項。

總結：

守著此等重點發展的地段，官老爺們都來了，您不用發愁配套。儘管學校的教學質量依然被吐槽，但咱還是得用發展的眼光看問題。北京二中的通州分校都改名為通州校區了，安貞醫院主院區都要過來了，這些小細節，您細琢磨。

一休認為，融御專案現在算是“偽學區房”，但未來成真的機率不是也挺大嗎？要股票嗎？學區房原始股的那種。

5.戶型，好嗎？

融御的一期，目前有5種戶型，一居50㎡、72㎡兩居有兩種戶型、79㎡兩居、90㎡三居。

上圖中的兩種戶型開盤即售罄，50㎡相對是設計的最好的，朝南，面寬也不錯，小U型明廚，乾溼分離，洗手盆外接。單價6.4萬，總價320萬起。

90㎡，雖然南北通透，但通透性很差，而且只有單面寬朝南。好在都是邊戶，還有一面是朝西或者朝東，三面採光。L形廚房，暗衛。餐廳位置非常尷尬，進退兩難吶。

B戶型，純南兩居，相對方正，次臥朝東或者朝西，窗戶小，採光較差。乾溼分離，U形廚房，帶玄關。主次臥可打通，作為寬敞大一居使用。單價5.8萬起。

C1戶型，南北通透的兩居，L形廚房。槽點：依然是單面寬朝陽，餐廳正對大門和衛生間。根據樓層圖可知，其他戶型是凸起的，會一定程度遮擋一點點C1戶型次臥客廳的採光。

C2戶型，79㎡兩居，房源較少。相比C1，多了一個7㎡的陽臺，其他相同，但居住體驗自然能提升一截。

裝修標準，還真不賴。

精裝交付，7大國際一線品牌。TOTO智慧馬桶、德國嘉格納冰箱、德國唯寶面盆、德國進口的海格&諾爾德原裝櫥櫃、漢斯格雅花灑、法國帝澤多米諾煙機灶具。

在基礎廚衛設施外，還做了升級。電視櫃、離地式玄關櫃、衣櫃、榻榻米，也都送了。

三層雙中空LOW-E玻璃，智慧門鎖，廚房衛生間鏡櫃收納。

額外還有環境控制、監控、人臉識別、一鍵歸家、一鍵離家、感測報警、智慧醫療等10大智慧科技配置，不僅實用，還很智慧。

大實話：

很多關於融御的測評，都是說“戶型不是很理想，不是加分項”這種詞彙，支支吾吾也不說到底哪裡不好，何必呢？

其實至少一半的購房者都能看明白。

哪怕是限競房、共產房的戶型，大部分也比融御強了，好似10年前的產品。實錘平均水平線以下了，全部都是暗衛。除了一居面寬不錯以外，三居竟然都是單面朝南，實屬少見啊。除了少量房源，大部分都不送陽臺、飄窗。

好歹裝修標準算是“力挽狂瀾”，都是頂尖硬貨，據說廚房價值40萬。

但，各位是否覺得，有那麼點矛盾呢？文末咱繼續剖析

要獨家選房分析的，可後臺留言。

6.樓盤設計，合理嗎？

開發商是金融街＋武夷，雙國企。金融街自家物業，口碑尚可，靠得住。

融御專案號稱“百萬平米航母級大盤”，不僅是住宅，而是涵蓋寫字樓、商業的綜合體。

配建包括一所36班六年制公立小學、2所幼兒園、1個託老所、超市、健身房、游泳館等2萬平米商業服務配套。

小區內部還有兒童活動場地（配有來自全球頂級品牌芬蘭樂普生的兒童戶外活動器械）、原木景觀廊架、旱溪水景、四季跑道。

大實話：

北側的4棟，就是融御一期，並排樹立。

南側寫著“公租房”字樣的4棟，是政府的保障用房，公務員專供。

樓間距達到了98米，還算是不錯。

這塊地其實就是武夷花園南區，地塊面積超大，這兩年全北京幾乎都沒供應過這麼大的土地。

目前只是一期，也就是武夷花園南區的東地塊。

因此，說融御是通州核心區體量最大的樓盤，佔地最大的樓盤，都不為過，而且可以說是後無來者了。

大有大的好處，引入配套的能力強，就比如這所未確定的學校吧，普遍認為檔次不會差，畢竟公家的人也在這呢。開發商也會更敢投入，可以施展拳腳。

壞處就是一定程度上降低了樓盤房源的稀缺性。

質量方面，一休認為大可放心。領導們吃過虧了，建外soho拉低國貿檔次這事，已經有了前車之鑑，而且這次開發商是國企，黃金地段的臉面工程，不會不懂事的。

7.五年後回看，價格會如何？

地段價值、規劃潛力、落地速度來看，跑贏大盤是鐵定的。目前的市場環境中，少有的增值前景極為樂觀的樓盤。

買融御就好比是順勢而為或者是“躺贏”，可能成為你一生中買房戰績的一次“榮譽”。

能否藉此東風扶搖直上？一休認為，挺穩，但上到什麼程度，這取決於市場大環境和通州限購政策。

但我相信，即便是5年後，業主們的賬面收益哪怕已經非常可觀，也不會有人主動賣掉的，因為那時候副中心只是建成，還不成熟，再過5年可能又是一輪。

8.還有啥毛病？

不好意思，耿直一休還是得說幾句。

為什麼融御專案開個盤，感覺經歷了層層險阻？

因為它地段特殊啊！

為啥這個盤體量這麼大，而且這兩年也沒聽說過拿地資訊呢？

因為拿地時間實在是太早了！

故事開始：

時間倒回到1999年，武夷花園小區第一次推出的樓盤，單價1000左右。周圍都是破村子、垃圾場、墳地。

2002年，修了路，北區售價也漲到了2100。

2003年，武夷集團拿下了南區地塊（就是融御這塊地）

預計是2005年開工，但因為新城規劃未明確，被迫擱置。

通州確定了副中心後，4棟保障房在2017年封頂了。

同年，南區東地塊（融御一期）完成立項申報，金融街入股該專案30%。

一休還總結到哪些資訊呢？

①武夷集團2003年拿地的樓面價也就是在3300元左右，再想想售價。傳聞開發商中間補繳過土地出讓金，但也沒少賺，質量不需要擔心。

②一次遲到大約15年的開盤。

③北京武夷是中國武夷集團下屬的，您聽這名字，八成也能猜出來，這是福建的國企。北京武夷在北京的主要資產就是這塊地，公開資訊顯示，增值了100億，經常被誤以為是蓄意“囤地”。

如果是現在拿地，哪怕是全國頂尖的房企，一家吃下這塊地都是不太可能的。

④拿地早，產權時間是否也要考慮一下呢？

⑤2017年6月，北京武夷30%的股權掛牌出讓，底價31億，公開徵集受讓方，採用密封報價的方式。最後是北京西城區的國企金融街勝出，比底價只多了2萬多塊。

很玄妙有沒有？幾乎是底價拿，這麼好的地段，咋沒競爭者呢？嘿嘿，其中不言自明。

一休猜測，可能是領導層認為需要北京的開發商操盤，品質要拿得出手。大家怎麼看，評論區說說。

⑥根據時間節點分析，戶型設計可能是金融街入場前就已經敲定，所以只能在精裝方面找補，不排除這個原因。

終極問題，我會買嗎？

1、如果我有投資的考慮，只有一次all in的選擇，目前市場環境下，也還就是融御了。

2、如果我是自住，通州本地人，就業也在通州，收入預期很理想。我高低先買個小的，哪怕戶型次點，居住體驗實在不舒服的話，以後在去其他地方買個好戶型去。

3、如果我是資深地段控、有點高階住宅收藏的癖好，不差錢，那我姑且等等二期，或許戶型會更好，那就真一點硬傷沒有了。哪怕單價再貴一萬兩萬的，我也認了，我賭的起。

4、如果我是公職人員，正經北京人，衚衕平房和老破小都住得慣，那融御的戶型問題對於您來說就不叫事了，甚至算是一次“改善”。

5、如果我有通州的房票，但是工作生活都一直在其他區，本身也不圖升值，也不是湊熱鬧的人，沒啥物質追求，那您還是買一個離單位近，生活便利熟悉的地段就得了，別折騰了。

6、如果我是外地人，辛苦攢錢買房，奔著住一輩子去的，就喜歡南北通透的大房子，那您也看看周圍二手盤，能挑到。

還是那句話：買房是大事，每家情況不同，同一個樓盤適配性也差異很大。一休不想隨便敷衍兩句，不做批次化生產，想深入聊聊的，可加關注後點私信。