昨天下午剛踩盤完一個老舊小區改造案例，就火急火燎的趕在3點前回公司和喬不絲一起
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從成績談到問題，再從問題談到方法，釋出會的前半部分我們看到了國家層面的很多資料
► 2019年，城鎮居民人均住房面積39.8㎡
► 各類保障性住房+棚改安置房8000多萬套
► 幫助2億多困難群眾改善住房條件
► 2020年，我們的城鎮化率達到63.89%
釋出會後半段，我們從各地記者提問中逐漸還原了今年房地產市場的總體軌跡
更重要的是，我們在其中也看到未來地產3年的發展軌跡
公眾號：真叫盧俊
認認真真聊地產，實實在在談買房。
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釋出會裡說的，不就是上海這一年發生的麼
我把今年的調控政策大致羅列了一下
再對照發佈會裡住建部關於記者樓市提問的回答“穩地價、穩房價、穩預期”，做個對照
► 土地端，從控制土拍次數、堅持房地聯動、到利用中止價將土拍溢價率控制在10%，土地市場一直在設計規則穩地價
► 價格端，一手限價、採用積分制度，二手核驗價，並且實行三價合一取其低來貸款，最終摁住不斷上漲的房價走勢，穩房價
► 市場端，從政策出臺頻率和力度，再加上土地端+價格端對外釋放的態度，以及貸款方面舉措，現在誰都知道市場已經穩定了，穩預期
可以看到，從年初到現在的10條調控政策裡，每一條都是今天釋出會內容的兌現
不單單上面這些，從城市土地供應結構中，重點突出安置房、租賃住房用地
再到800億的城市更新基金中，關於城市更新資金來源的探索
再到城市老舊小區的改造
cric克而瑞
上海真的是認認真真把釋出會說的內容做了個遍
這也是為什麼釋出會一結束，很多人會覺得這次說的有似曾相識的味道
但其實在釋出會還沒開始的時候，我們就至少應該預見到這兩點
1）這次釋出會一定只公佈宏觀調控方向
至於具體到城市的調控，一定是因城施策，由各城市根據自身情況制定，這點也是調控原則之一，就是具體問題具體分析，不搞一刀切
2）這次釋出會最有意義的點在於
從現在開始，未來各個城市樓市發展軌道，已經被劃好，從這兒開始，又將開啟新一輪的城市橫向競爭賽道
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雖然是“複習”，但這次背景完全不一樣了
住建部雖然帶著我們複習了一遍過去一年發生的事，但不同的是一些過去說過的事情，現在它的發生背景完全不一樣了
首先一點，就是土地市場的干預邏輯
2020年，有一條被忽略的《意見》——《關於調整完善土地出讓收入使用範圍優先支援鄉村振興的意見》，這裡面有一條規定
要求到“十四五”期末，地方土地出讓收益用於農業農村比例達到50%以上
僅這一條，就帶來兩個重要改變
► 相比出讓熟地，地方政府更願意出讓的是舊改土地
► 同時也可以減少開發商拖欠、緩交土地出讓金的行為，提高土地的使用效率
雖然地方土地財政收入收歸中央這條是錯誤分析，但是這其中有一個變化是真的
就是之前土地出讓金透過財政入庫，會被改成透過稅務部門入庫，這有什麼差別呢，就是對於中央層面來說，它能夠更加實時掌控地方土地出讓的情況
以上這兩點都有利於提高城鎮的土地利用效率
那節省出來的土地做什麼
我們再看下城市供地系統，還是以上海為例
上海一批次供地清單中，52塊地裡，27塊地，都是徵收安置房/租賃住房
全國來看，重點城市土地出讓條件都自帶租賃住房
中指研究院
而這一點也被上升為各省市十四五規劃中
中指研究院
我們可以感受下未來租賃住房在城市供地系統中的位置
這裡不能更明顯地在告訴所有人，要從源頭開始讓生活在城鎮裡的人有房子住，“住有所居”
不過，真正讓我看到這次釋出會精髓的還不是上面說的這些
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這次釋出會內容
有些東西看似跟房地產關係不大，比如城市內澇、城市病、鄉村建設等等
但恰恰是這點，更讓我們看到了這次從國家層面治理房地產的決心
因為住有所居，一定不僅僅是住房問題
它是一個涉及土地、金融、城市、基建等等多環節的超級問題，牽一髮動全身
也就是說，如果我們只是從土地市場、購房市場來調控，最終治標不治本
但這次不同的地方在於，釋出會本身傳達出來的關於人居的內容，涉及方方面面
從提高城市運營效率的城市基建建設、海綿城市，再到想辦法靈活使用土地擴充租賃住房源頭、簡化審批流程
我們看到的是一個涉及城市發展各維度+各條線+各環節的全域覆蓋，而這也側面展示了這次國家層面釋出會的精髓
就是長效機制
如果不是下了決心，沒誰會有這樣的魄力，排程城市發展的各個條線
如果沒有各條線的梳理、分析，也不會從根本上解決城市居住難題
而這對我們的意義就是，請把那顆躁動的心放進肚子裡，未來是城市建設的未來，而不是房價的未來
所有一切都要服務於城市發展
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具體來說
有長效機制的決心，也有可持續推進的方法
具體來說，我們總結了三個關鍵詞
20%、5%、3年
► 20%，老城區更新，最多拆20%
這背後不僅意味著城市更新精細化，更重要的是，城市更新思路從開發轉經營，而且鼓勵城市居民共同參與建設
► 城市住房租金年度漲幅不超過5%
防止住房租賃市場供需失衡，統籌解決新市民、低收入困難群眾等重點群體租賃住房問題
► 力爭用3年左右時間，實現房地產市場秩序的明顯好轉
國家層面制定了明確了調控效果見證時間，以此倒推我們預知未來3年樓市的基本狀態
在以往公文中，其實我們不太能看到很多具體到數字的描述
而這次我們可以看到很多目標，都落位到數字層面，我也不說決心之類的話了，具體落位到數字層面有兩點是可以肯定的
其一，國家在前期調研、政策試點城市中做了充分的準備，對未來目標可以量化指標
其次，城市治理的方法已經變得越來越科學、嚴謹，否則無法數字化
另外發佈會的內容可以歸類為兩方面
城市更新層面：
► 供應：保障房、租賃住房土地供應量
► 靈活：賦予城市更多自主權，處置城市閒置土地
► 資金：城市更新開始探索更多資金來源
城市建設層面：
► 多方參與：城市自檢+第三方體檢+百姓滿意度
► 多條線聯動：海綿城市+城市基建
這兩相對照來看的話，就是開源節流
一方面擴大城市居住房源供應，與此同時，還從資金端、閒置土地端，解決供應源的問題
另一方面，再透過城市自檢、第三方檢測、城市基建、海綿城市提高城市發展效率
這兩方面放在一起，應該說是為住有其居提供了一個最根本性的解決思路
這點從國家層面來說，確實有底氣有實力做好
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有人說這次釋出會像二次房改
其實真的不好說，隨著城市經濟發展不斷縱深，我們面臨的市場是前所未有的，面臨的問題也是以前沒見過的
新局面、新問題，必然催生新答案，而“住有所居”，就是我們面對房價不斷上漲、生存壓力不斷變大的生活環境，所給出的根本性解決方案
而這，也必將帶來房地產行業的一次深度調整，無論是開發商、中介、房屋買賣雙方
跳脫出今年按月出臺的各項調控政策，這次釋出會應該是今年我們看到的最重要的一個訊號
這次釋出會也為我們所住的這個城市未來3年的發展軌跡指明瞭方向
同時身處城市的我們，要知道我們所在的這個城市在買房、租房、生活、工作等各個條線觸及的經濟發展底線是在哪裡
