作者 | 王澤紅
出品 | 焦點財經
央國企併購出險房企專案的大幕，已經徹底開啟。
特區建發入股華南城，浙江國企出手救祥生，華潤先後併購禹洲物業和中南服務，五礦信託接盤恆大兩家地產公司，中海拿下世茂、雅居樂所持廣州亞運城股權，武漢城建、華髮、首創置業相繼接盤融創武漢、昆明三個專案部分股權等。
在央行銀保監會發文鼓勵併購出險房企優質專案，地產政府為國企央企收併購出險房企專案“牽線搭橋”，“併購貸”不計入三道紅線等背景下，越來越多的央企、國企開始出手。
地產收併購，正步入“買方市場”
出險房企也在加快資產處置，拿出優質資產尋找合適買家。
世茂將一個資產包擺上貨架，包含36項資產，合計報價超771億元，包含上海核心位置的商辦、廣州已經處於利潤分配階段的住宅專案、深圳地標專案世茂龍崗國際中心等核心資源，當中大灣區地標深港國際中心報價151.43億元。
奧園折價出讓香港燕貽大廈部分物業，為奧園健康部分股權尋找買家，將至少4個境外專案擺上貨架等，正在積極物色潛在機會並引入戰略投資者；佳兆業此前曝出的擬處置資產清單中，主要集中於深圳的18個專案，分佈於南山、福田等區域，總價值約818億元。
花樣年也在出售資產，除了彩生活核心資產外，已經讓北京國祥府22.5%股權、國祥雲著22.5%股權。融創也傳出計劃整體出售其文旅地產板塊融創文旅，正在與部分潛在買家接觸。
從已出險數家房企來看，恆大在手土儲最多，佳兆業城市更新為主。截至2021年6月底，恆大總土儲約1.29億平米，位於全國第5位；陽光城土儲為恆大三分之一，奧園、新力、佳兆業土儲約 2000-3000萬平米，花樣年、當代置業約800餘萬方。
當中，佳兆業、奧園、花樣年均城市更新土儲，且以大灣區為主：
1.佳兆業城市更新土儲超億方，213個城市更新專案99%位於大灣區；
2.奧園城市更新土儲4549萬平米，擁有超70個城市更新專案，可售貨值7543 億，其中大灣區可售貨值佔比 99%；
3.花樣年城市更新土儲2094萬平米，對應可售貨值4671億，在深圳、東莞擁有城市更新優質土儲，其中深圳27個專案總貨值 2121億元，佔其城市更新總土儲的45%。
奧園將荔枝灣東塱村舊改專案49％股權轉讓給世紀金源；佳兆業轉讓廣州荔灣標杆舊改海南村專案49%股權予廣州白鵝潭二號城市更新投資發展中心（有限合夥），後者屬廣州地方國資性質。
如今這些優質城更專案股權，也被擺上貨架。
在地產出清之下，收併購正步入“買方市場”，優質的資產或標的不再那麼缺乏，但類似融創收購萬達文旅資產包，以及萬科收購廣信資產包等大型收併購也很難出現。
央國企的併購空間有多大？
市場環境變了，“大象起舞”魄力和決心難再有。但也不絕對，合生創展200億“鯨吞”恆大物業的事件依稀還在眼前，雖然最終沒能成功。
從目前趨勢來看，收併購更多的是針對單個或幾個專案，大型資產包整體出售的情形尚未發生。顯然，併購的邏輯變了，央國企也要考慮自身的承載能力。
招商蛇口1月註冊地產行業首筆 30 億併購票據，令市場頗為興奮。但換一個角度思考，儘管併購貸不計入“三條紅線”，但仍會增加併購方債務。
平安證券統計顯示，50強房企央企、地方國企2021年6月底淨負債率分別達98.8%和74.5%，剔除預收款後資產負債率分別達 67.6%和 74.5%，已處於較高水平，單純依靠央國企加槓桿或難以承接出險及潛在出險房企的專案資產。
從央國企拿地和銷售佔比來看，2021年 50強房企中央國企銷售面積及拿地面積佔比分別為 30.5%和 46.7%。在各地土地市場持續降溫，部分央國企及地方城投已成為拿地主力，即使不考慮央國企本身意願，其潛在加槓桿空間或無法支援其同時承擔收併購任務及對沖公開市場民企拿地端的收縮。
但這些資料僅限於50強央國企，如今50強之外的國資房企，甚至是非國資房企，也在出手收併購。在這場收併購大潮中，參與者和涉獵者種類眾多，金融機構也在尋找機遇，如五礦信託接盤恆大兩個專案，浦發銀行擬發行首單房地產專案併購主題債券50億元。
而且，在這波地產專案出售之前，民營房企旗下的核心資產物管板塊，接盤者更多是民營房企，碧桂園服務接連併購藍光嘉寶、彩生活旗下鄰里樂和富力物業，成為2021物管行業的併購王，便是一個典型案例。
只是時間進入2022年後，在收併購交易中，央國企作為“接盤俠”的趨勢更加明顯。
但鑑於行業當下形勢，買賣雙方達成意願並不容易，收購方考慮的是不僅要承擔收併購標的存量債務，且需花費大量精力盡調土地產權性質及潛在瑕疵；賣方則在進行對價博弈，以其不要折價太多。每當這個時候，萬達透過賣資產成功自救的故事，便會成為談論話題。
可見的現象是，政策暖風頻出之下，地產專案收併購在加速。
