由於種種原因，之前的文章側重宏觀，不夠落地。
新的一年，我們決定重拾“板塊調研”、“樓盤分析”，希望能給準備買房的您，一些參考。
今天的主題是：新北苑與老北苑。
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2010年之前，朝陽只有一個北苑，位置如圖：
後來，隨著一些高品質樓盤的入市、新興配套的落成，北苑地區，也有了新老之分。
這個劃分，也十分簡單粗暴，就是以地鐵13號線（或者說是鐵路）為界，南邊是“老北苑”，北邊是“新北苑”。
新北苑整體規劃更好，樓盤比較新，品質也更高。
板塊內的代表性樓盤有：潤澤系（潤澤御府、潤澤悅溪、潤澤莊園）、華貿城、福熙大道、中鐵國際城，俗稱“新北苑四小龍”，也稱“新北苑四害”。
不論是“四害”還是“四小龍”，無非是用來調侃的玩笑罷了，暗含的是老百姓對這四個樓盤高房價的不滿。
簡單介紹一下這四個樓盤的情況，以供參考：
▼華貿城：
有平層、LOFT、200-300平大戶型，配套是周邊最好，基本帶動了新北苑地區的商業綜合氛圍。不過緊挨高壓線，車位稀缺，停車混亂出名，loft戶型不正各個可謂其致命缺點。
▼福熙大道：
2011年精裝房，1-4居都有，離地鐵站周邊最近，小區環境優美，人車分流，不過沒有成熟的自身商業配套，需共享周邊華貿城。
▼國際城
2011年精裝房，目前均價都9萬多了。
▼潤澤 ：
水岸南街以北，清河以南，立通路以東，北苑東路以西，都是潤澤的地塊，可謂獨霸一方，莊園-悅溪-公館-御府專案聯動，普宅-聯排-別墅品類齊全，價格自然也豐富多彩。
華貿天地成熟的商業氛圍
另外，這裡的租金也不低，雖說五環外了，但由於配套齊全，又離望京近，租金一點也不比三環內低。
從資料來看，四小龍略有差別，但整體都處於高價區間：
一居價格在6k以上，兩居價格集中在8k到1w，三居價格都在1w以上，最貴當數福熙大道，因為該樓盤三居室面積普遍偏大，在150-190平米之間。
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說完了新北苑，再來看“老北苑”：
老北苑可謂是接地氣、聚人氣的地界兒，就連小區的名字都很附庸風雅，繡菊、茉藜、蓮葩、紫綬、蘊實、清友、望春、來春園……
顯然，過去的風雅已經襯不起今時的格局了。
老北苑基本都是塔樓，畢竟塔樓流行於2000年代，房齡老，戶型差，小區人車不分流；區域人口密度大。
這個板塊大部分小區是2000年左右建成的，（只有望春園是2008年交付，築華年是2012年交付，所以價格對比一目瞭然），房齡較老，所以價格也只有5-6萬。
老北苑在新北苑的南邊，地理位置上離市區更近，但是，老北苑二手房價格與新北苑每平米存在兩萬多的價差。
明明地段更好，為何價格上卻相差甚遠呢？歸根結底還是新北苑的居住體驗和住宅品質，以及更好的學區。
老北苑有花家地實驗小學（在蘊實園），和平街一小，朝外北苑小學，南湖東園小學，看似數量過得去，不過沒有一流二流的重點校。
而新北苑的朝陽區外國語學校，在朝陽區算得上是名校了，屬二流一類學校，尤其英語方面更為突出。
另外，朝陽區實驗小學（潤澤校區）雖說是2011年建校，但是硬體條件和教學軟體上都很先進，還是電視劇《虎媽貓爸》的拍攝地。
實驗小（潤澤校區）更多接收的是片區內潤澤的幾個樓盤。朝外則承接另外三個樓盤，在比例上也是略有不同。朝外接收的學生當中70%是福熙大道業主，另外30%被國際城和華貿城平分。
如若老北苑的學校水平不提升，再加上都是98-05年的老房源，未來發展潛力只能那啥了吧。
不過，新老北苑租賃價格倒是相差不多。
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然而，不論新北苑，老北苑，始終難逃北苑地區的一大致命硬傷--密集的高壓線。
坦白講，每次去北苑時，只要一抬頭，心情瞬間就不好了。
有人說：高壓線遲早是要入地的。
可我覺得：就算業主入地了，高壓線也不一定能入地
畢竟，入地，都已經提了很久了，就連陳市長，也說暫時不會入地。
所以，如果你看中新北苑的居住品質，為啥不去環境更好的奧森呢？
如果你看重新北苑的教育，為啥不去學區更好地望京呢？
