房貸越久越划算嗎？你一定在網上看過這個說法，說千萬不要提前還房貸，他們的理由啊只有一個，你自己投資能跑贏房貸的利息。但今天我想掰開揉碎告訴你啊，這句話是錯的。一套房子500萬，首付150萬，貸款三百五十萬三十年下來累計要給銀行付多少利息，你知道嗎？356萬比你的貸款本金還要多，假設你手裡真的有350萬，各位朋友，你們告訴我，你們有幾成把握可以在30年的時間裡面把這350萬透過理財翻個倍。世界一直在變化，也許過去我也覺得能儘量借到低息的貸款是划算的，但現在變了呀，你面對的是更嚴苛的借貸政策，更低潮的利率環境，所以很多揹著鉅額房貸的人在工作、生活、投資上面都面臨巨大的壓力，怎麼看待提前還房貸這件事情，還得從三點說起，第一，房貸利率是怎麼演變的？你揹著房貸以後，壓力是更輕還是更重了？很多人都說啊，房貸是普通人一輩子從銀行借到一筆錢。但你知道這段時間房貸利率走勢嘛，去年4月60個城市首套房的主流利率是5.38%，到六月份上升到5.52了，九月份高達5.73%，有些大城市甚至突破了6%啊。首套房調整利率，二套房調高首付，調控房市一定是未來十年的重點，因為經濟轉型就一定要讓市場的水流到製造業。如果未來十年都按6%這個利率走，你受得了嗎？第二，投資收益怎麼演變？你手裡有一筆錢，還房貸就能減少6%的利息，滾動不提錢，那你就得考慮有哪些能跑贏6%利息的投資渠道了。我就隨便練一下吧，一年期定存1.53%年期2.753%年期大額存單3.55%年期國債3.97%，後面這倆你還不是想買就能買的，你得調鬧鐘凌晨起來搶啊。除了小銀行還在頂風用高息吸儲，大銀行都被涼水澆透了，這三年都放得心驚膽戰的，關鍵是什麼呢？我經常說利率下行，利率下行，這個是跟全球的金融局勢有關係的，是客觀環境，所以想從房貸這裡做到無風險套利，基本是走不通了。那基金呢，買債基一年3%-6%還是比較穩的，但是想突破6%啊，你就不得不學會做主動型基金的投資。我們看2021年的資料啊，整個公募基金全市場平均收益率4.85%，偏股型基金平均收益率4.5%。朋友們啊，如果你前兩年賺到了收益，平攤到今年或許還說得過去，但我知道很多人都是二一年出境的市場，那真的是虧得一塌糊塗啊。我雖然是個理財博主，但我覺得對於普通人來說，管理好手裡的錢，讓他持續30年跑贏6%這個數字啊，難度太大了。第三，房價增值怎麼演變，這也是我經常被問到的一個問題，房貸這筆錢是加了槓桿的，房價每一次上漲也是在槓桿的基礎上上漲的，所以只要房價跑得快，我投資收益跑不贏房貸利息也沒關係，槓桿放大的房價增值可以填平這個損失嗎？這個判斷放在過去整整20年都是沒問題的，但現在已經2022年了，我們就拿漲得最猛的深圳房價來說，現在南山均價12萬，你覺得20年後有可能漲到24萬嗎？以前動不動就是漲十倍、八倍的房價，是因為基數小，現在基數上來了，國家管控也更嚴厲了，上漲的邊際成本高到你無法想象。我以前說過，一個城市的房價能上漲，完全取決於這個城市每年淨流入人口，沒有新鮮的年輕人來給高房價接盤，房價就漲不上去，這就是邊際成本。而且我這裡說的還是深圳這樣的超一線城市啊，這幾年你稍微觀察一下，三線以下的城市房價漲得動嗎？帶的越多，那是虧得越多，等你好不容易扛完30年的房貸，多交了一倍的利息，結果發現房子砸手裡了，打骨折都沒人要。另外還有一個問題就是通貨膨脹，確實存在一個現象，就是房貸的負債壓力會被通脹所稀釋，現在欠了100萬，壓力很大，十幾年後隨著收入上漲，通脹影響壓力會小很多，但我覺得通脹對於普通人來說就是無法解決的問題。我舉個例子啊。手裡有10萬塊錢，哪怕告訴你明年通脹會讓你手裡的錢縮水到9萬，你也不會把錢全部花掉，你還是會存起來的。房貸雖然是稀釋了負債，但同時也稀釋了你手裡的現金，所以回到開頭，你還是不得不考慮你使用現金的能力啊，你是不是得找到一個能跑贏通脹，跑贏房貸利息的投資渠道？再堅持個30年，甚至最後我也認為最核心的一個問題是，我們以後工資真的會越來越高嗎？我看一下未來高薪的工作相比以前一定是更專業，更復雜，相比以前百業待新，什麼行業敢闖就有收穫，隨著行業越來越成熟，年齡瓶頸和各方面，你的收入一定會越來越難提高。對於網際網路人來說，就是35歲，傳統行業最多也就到40歲，如果30歲買房的話，也就還了十年的房貸而已，你有把握在未來20年繼續提高你的收入嗎？醒醒吧，如果你投資能力不行，趁還能賺錢的年紀多賺一點就多還一點，40歲以後你會輕鬆很多，提前還款不代表你傻，只是站在當下看未來，我們不得不更保守而已，我們有必要對自己的投資能力、賺錢能力這麼樂觀。生活是有倆面的，一面是對現實理性的考量，另一面是我們面對壓力的心理狀態，用好手裡的錢，而不是一味的只知道做別人眼裡正確的事情。
