房企的多元化之路，怎麼這麼難？

撰文/ 陳鄧新

編輯/ 炫 岐

當下，冬奧成為網際網路話題的焦點，谷愛凌、蘇翊鳴、俄羅斯套娃等國內外冰雪明星被人們津津樂道。

此背景下，冰雪運動大行其道。

據中國旅遊研究院釋出的《中國冰雪旅遊發展報告（2022）》顯示，預計在2021年至2022年冰雪季，我國冰雪休閒旅遊人數將達到3.05億人次。

冰雪很冷，冰雪運動很熱。

這一天，萬科等了很久，卻並未因此站上“風口”，拉出業績的第二曲線，且市值近段時間一直在2400億元上下徘徊，沒有享受到“冬奧紅利”。

早早切入冰雪賽道，萬科為何趕了個晚集？“三道紅線”之下，被譽為行業“標兵”的萬科怎麼也難逃寒意的侵襲？房企的多元化之路，怎麼這麼難？

萬科“飲冰”，“熱雪”已涼

涉足體育產業，房企交集最多的除了足球，就得數冰雪運動了。

據公開資料顯示，萬達、萬科、融創、魯能、世茂、復星地產等知名房企紛紛下場投資，渴望佔領冰雪經濟的制高點。

這其中，最令人矚目的當屬萬達與萬科。

萬達是知名房企中第一個吃螃蟹的，2012年就斥資230億元打造長白山國際度假區，度假區的核心就是滑雪場。

緊隨其後的則是萬科，2014年下場佈局了松花湖滑雪度假區。

那一年，萬科長白山國際度假區虧損高達8.9億元，而萬科失去多年以來的銷冠寶座，或因如此，也令萬科對多元化報以濃厚的興趣。

巧的是，2015年申奧成功，冰雪產業一躍成為高景氣賽道。

據中國旅遊研究院釋出的《中國冰雪旅遊發展報告（2022）》資料顯示，預計到2025年，我國冰雪旅遊人數將超過5億人次，國內冰雪旅遊收入將超1.1萬億元，產業規模將佔到整個體育產業的近1/5。

之後，萬科下了重注，在雪道面積、造雪系統服務面積、索道數量上實現了彎道超車，將萬達甩在身後。

為此，於2017年1月成立了冰雪事業部，渴望大幹一番。

彼時，王石信心滿滿：“我們既然為了未來5千萬的萬科業主，提供體育設施，進入了滑雪，那麼要做就不忘初心，為我們萬科業主，給中國喜歡冰雪這些消費者，為我們奧運會貢獻一番力量。”

更為重要的是，萬達於2017年遭遇了“斷臂”求生，部分冰雪業務不得不甩賣予融創，萬科迎來一家獨大的契機。

丁長峰，時任萬科冰雪事業部負責人

可惜的是，冰雪業務雖然獲得戰略重視，卻並未獲得持續的戰略投入，知行不一之下萬科的“冰雪夢”漸行漸遠。

冰雪事業部僅存活了三年光景，就被併入酒店及度假事業部，成為文旅業務線的一部分，其地位下降肉眼可見。

之所以如此，與盈利難有莫大的關係。

一名地產觀察人士告訴鋅刻度：“無論是萬達或是萬科，‘冰雪+地產’的打法趨同，問題是雪季具有明顯的時效性，一旦雪季過了，噱頭就沒有了，而室內的侷限性又較大。”

一言以蔽之，冰雪業務離不開輸血。

以萬科松花湖滑雪度假區為例，2016年~2017年，的營業收入分別為2.51億元、3.72億元，其中房地產開發收入佔比分別為55.38%、67.74%，既然如此依然處於虧損狀態，淨虧損分別為-0.81億元、-0.46億元。

時任萬科冰雪事業部負責人的丁長峰於2019年坦承：“坦率來講，中國現在的冰雪產業基本上是不賺錢的，滑雪場是一個巨大的重資產投資。

銷售遇冷，毛利率走低

盈利難之外，行業風雲突變是另外一個關鍵因素。

在地產的黃金年代，房企只需祭出“拿地→蓋樓→拿更多的地→蓋更多的樓”的打法，即可樂此不疲地“滾雪球”。

但在“房住不炒”的白銀時代，這個打法遭受了嚴峻的考驗。

從2018年起，萬科率先喊出“活下去”口號，放緩了前行的步伐，謀求成為地產下半場的大贏家。

儘管未雨綢繆地做了準備，萬科卻依然感受到行業的“寒意”。

“三道紅線”出臺之後，銷售下滑、融資遇冷成為行業普遍現象，現金流繃緊成為行業的共識，因而時不時傳出房企“暴雷”的新聞。

據克而瑞研究中心統計，2021年百強房企銷售增速罕見負增長3.5%，近兩成百強房企業績下滑超過10%，逾八成房企未完成全年業績目標。

這其中，也包括了萬科。

2021年萬科累計實現合同銷售面積3807.8萬平方米，實現合同銷售金額6277.8億元，同比減少10.8%，而2020年實現合同銷售金額為7041.5億元，同比11.6%。

須知，為了“過冬”，2021年年初萬科定下了多打糧食的策略：銷售規模為7900億元，回款率達到95%，淨利潤為500億元。

萬科毛利率走低

換而言之，萬科年度KPI僅完成79.47%。

而據中國指數研究院統計，從公佈年度銷售目標的32家代表企業來看，2021年房企銷售目標完成率均值為90.1%。

對比之下，萬科的境遇令人唏噓不已。

更為糟糕的是，銷售下滑的趨勢未有改善的跡象，2022年1月萬科實現合同銷售金額356億元，而去年同期為714.7億元，同比下滑50.19%。

一名私募人士告訴鋅刻度：“萬科雖然早早未雨綢繆，但依然沒有逃過行業‘風暴’，毛利率、淨利潤、現金流均處於下滑狀態，主業的日子都不好過，更不用說冰雪這種無法自我造血的業務了。”

據萬科2021年第三季度財報顯示，淨利潤為166.89億元，同比下滑15.98%；經營活動現金流為12.2億元，同比減少96.35%；毛利率為22.1%，同比減少7.84個百分點。

商業地產，難尋破局的勝負手

其實，對如今這個局面，房企早有預期，紛紛跨界多元化，謀求拉出“第二曲線”，以打破行業的天花板以及減輕主業的風險壓力。

譬如，雅居樂、華夏幸福、寶能等房企瞄準新能源汽車賽道，這是一個萬億級賽道，且具備資金密集的特性，與房企的秉性相契合。

再譬如，碧桂園涉足機器人、綠地涉足人工智慧等，盯上的是科技賽道，試圖在高景氣賽道上尋求下一個業績增長極。

據愛企查顯示，碧桂園創投投資了比亞迪半導體、紫光展銳、蜂巢能源、藍箭航天、極電光能等知名企業。

碧桂園創投投資了比亞迪半導體

萬科也未例外，跨界冰雪、教育、養豬、文旅等賽道。

儘管如此，房企的跨界一言難盡，雖然多點開花卻碩果寥寥無幾，從實際結果來看，大多數房企沒有實現兩條腿走路的夙願。

如此一來，萬科將目光投向了商業地產。

2021年6月24日，萬科調整了總部組織架構，副總裁王海武出任印力集團總裁，有望重整萬科的商業地產業務線。

有知情人士透露，王海武作為萬科的“重臣”，有足夠的威望將印力集團作為萬科旗下唯一的商業地產平臺，從而打破各自為政的藩籬，釋放近5000億元資產的潛能。

然而，商業地產能否成為萬科破局的鑰匙仍值得商榷。

一方面，對手們的先發優勢明顯，萬科實際上處於掉隊的狀態，迎頭趕上需要相當長一段時間；另外一方面，商業地產也面臨盈利難、融資難、電商衝擊、競爭激烈等棘手問題。

譬如，富力接盤了萬達的酒店資產，其酒店業務線的虧損金額不斷放大，2017年~2019年分別為1.46億元、4億元、10億元，為如今的業績暴雷埋下了隱患。

從這個角度來看，“熱雪”之後，萬科醞釀出下一個戰略方向，但商業地產能否挑起這個重任，仍值得觀察。

畢竟，沒有什麼事情，可以一蹴而就。