01
楔子
前兩天我在朋友圈和一位師姐發生了一場關於“大平層、複式（準確來說叫躍層）和別墅”三種不同產品業態的討論。截圖如上，感覺我們倆都在自己的範疇內發表看法，沒有完全對到點上。
後來我想想這個話題其實還挺有意思的，所以今天這篇文章我想寫寫這個點。但為了討論能更集中，我把別墅剔除在外，因為大平層和躍層本質上是一類產品，而別墅是另一類產品。
所以今天爭論的焦點就是：“大平層和躍層”住宅，你更中意哪個？
任何東西對標，都應該有評判的維度，而不應該我覺得，或者你覺得怎麼樣？所以我在下面的對比中設定了一些維度，大家姑且一看。如果有不恰當的，也歡迎斧正。
02
概念
大家可以先來看看兩者的定義，討論才能有的放矢。
大平層
是指面積較大的平層住宅。
從產品上來看，大平層屬於高階公寓的一種，常分佈於高層或多層住宅的全幢或部分樓面，以面積大、功能完善為主要特徵。它突破了普通公寓產品的設計理念，實現了一層一戶、大面寬、全景觀的空間佈局。
大平層的發展歷史
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序號 |
時間 |
面積（M2) |
特點 |
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1 |
2005年之前 |
150-200 |
一房到五房不等，只為滿足業主大尺度的、舒適的、都市的、純居住的單一功能物業需求 |
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2 |
2005-2008 |
200-350 |
以三房、四房為主，室內娛樂、休閒等功能區劃分開始普及 |
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3 |
2009-2010 |
300-500 |
室內功能區越來越細化，客戶也趨向於國際化 |
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4 |
至今 |
面積越來越大 |
受到財富人群越來越多關注，大平層的功能開發進入個人定製的創意時代 |
躍層
是指一套房屋佔用兩個樓層，有內部樓梯連線。
一般在首層安排對外的功能：起居、廚房、餐廳、衛生間，至多有一間臥室，二層安排對內的功能：臥室、書房、衛生間等。
透過兩者的定義，大家不難看出兩者的最大區別就是：前者是一層、橫向發展；後者是兩層、豎向拓展。
而兩者的共同特點是：面積大，豪華程度高。都屬於豪宅的範疇，非一般人可以企及。
03
利用率
為了相對客觀的比較，我希望設定一些相同的前置條件。所以我假設大平層和躍層都是230平的套型面積，單層的豎向交通面積為30平方。（如下圖所示）
按照現行的面積計算規則，
躍層的總面積為：（100+30）+（70+30+30）=260平方
大平層的面積為：200+30=230平方
結論：相同的使用面積，躍層的套型面積大於大平層，因為公攤吃虧了。（其實套內樓梯也吃虧）
按照早些年的面積計算實際執行情況，
躍層的總面積為：（100+30）+（70+30）=230平方
大平層的面積為：200+30=230平方
結論：相同的使用面積，因為躍層的挑空面積不計算容積率，所以兩者的套型面積一樣大。（套內樓梯也佔面積，實際使用面積還是吃虧）
所以，如果躍層的贈送面積大於公攤的豎向交通面積，那麼躍層的實際利用效率是高於大平層的；反之，則是大平層的利用效率更高。
中產階級買的躍層，如果兩層樓面都可以開門，電梯又同時停靠的話，那躍層可以自住的同時還能收租，規避了一些城市的限購政策。從這個角度來說，躍層的利用效率就比大平層要高了。
04
便捷度
對任何人來說，爬樓梯都是個體力活，只是年輕人因為年輕，沒什麼感覺而已。所以從使用的方便程度來說，大平層會比躍層更方便，因為水平移動相對於豎向爬樓梯要省力不少。
但對於買大房子的財富自由人士來說，這種便捷度其實相差不大。因為套內也是可以加裝電梯的。只要不斷電，上下樓就是按按手指的事情。
在無障礙規範中，解決高差、保障無障礙通行就有多種途徑，其中電梯和坡道就是最常見的手段。所以從便捷度上看，大平層只是略勝一籌，在“鈔能力”的加持下，這點優勢也是微乎其微的。
05
私密性
大多數人一說到私密性，第一個反應就是“樓上、樓下”私密性會更好，干擾也會更小。所以躍層比大平層的私密性好的結論就這麼輕易地得出來了。
我從網上看到這麼一位朋友的留言，我覺得寫得非常中肯。上下樓的動靜其實不小，要想樓下的人不被打擾其實很難。在樓上穿的清涼一些，到樓下就得換衣服同樣會比較麻煩。
如果不是三代同堂住一個屋簷下，
其實不管是大平層還是躍層，私密性都不會差。
如果有老人同住，
那麼幹擾是不可避免的。而干擾的程度其實取決於老人與年輕人之間的觀念有多大的差距，老人對年輕人干涉的程度有多大。
當然，在設計上可以考慮“減少流線的交叉，加強隔音措施”等手段保障私密性。
我在《深圳灣1號，頂級豪宅的“要素”觀止！》一文中就畫過一張流線分析圖（如上圖），兩個靜區分離，假設一個是老人住，另一個是年輕夫婦住，那干擾和私密性也能很好的保證。
當然老人如果腿腳不便，那麼躍層加劇了上樓的困難，也許躍層的私密性會更好吧！
06
市場認定
大平層和躍層，本質上是同一種產品。一般定位大平層的專案，頂部都會設計一部分的躍層，而這部分躍層產品因為有贈送等措施，所以單價一定比同小區的大平層產品售價高。（如下圖）
從市場存量來看，大平層產品的數量也比躍層產品多許多。從稀缺性的角度來說，躍層產品也會更有競爭力。像美國曼哈頓、中國的一線城市都有一些頂級的躍層產品。
不同區域的大平層和躍層比較，
本身就是“關公戰秦瓊”一般的可笑，不比較也罷。
而同區域不同樓盤的大平層和躍層比較，
也會因為小區管理等其他一些原因干擾，導致價格出入不小。
所以到底是哪種產品更保值、甚至增值，只能是“見仁見智”的事情了。
但有一點是可以肯定的，對於追求空間極致高度的客戶來說，躍層產品有其得天獨厚的優勢，兩層通高的氣派客廳、這是大平層無法企及的。
07
結束語
從“空間利用率、便捷性、私密性、市場價值認定”這4個指標來評判，大平層和躍層只能說是各有千秋，不相上下。
假如兩者讓你選一個，你會選擇誰呢？
我想：不管是大平層還是躍層，都是一個城市金字塔尖人士的“專屬”，我們普通老百姓無非是茶餘飯後“吃瓜”而已。
