時光倒流回5年前，你會不會毅然決然選擇買房？毫無疑問，不管是自住購房者，還是投資購房者，都會義無反顧地衝進樓市瘋狂買房。大抵是由於兩方面的原因：其一、雖然過去這5年，樓市經歷了疾風驟雨般的調控，但絲毫不影響絕大多數城市房價繼續上漲。國家統計局資料顯示，過去5年，單單全國平均房價就上漲了43%。如果聚焦到經濟較發達的一二線城市，漲幅翻番的城市不在少數。一句話，買房仍然是最好的投資方式之一；
第二、現階段，國人能夠選擇的安全靠譜的投資渠道極度稀缺。樓市雖然暫時被調控重壓，造富效應有所下降，但它“神一般”的地位早在前20年就已經徹底奠定了。所以不管樓市是否被嚴管，現實中仍然不乏“堅定擁護者”。
5年前買房，放在現在妥妥的是“財富”，尤其是很多人口顯著增長、經濟快速發展的大中城市，買房不僅能有效化解通脹壓力，更能實現家庭財富的再次快速升值。所以，如果能夠回到5年前，還有人依然選擇不買房，我們只能說這人和財富過意不去。
那麼問題來了，站在下一個5年的起點，我們又該作何打算呢：當前時期，該不該勇往直前，湧入樓市去投資買房呢？換句大家都更好理解的話說就是，5年後，房子是“財富”還是“累贅”？
對於這個問題，目前不管是投資客還是剛需購房者其實都是非常關心的。原因很簡單：一方面，不管是任何人都希望讀懂房價走勢，因為這是關係著家庭資產增值還是貶值的重大問題；另一方面，中國絕大多數購房者買房時都有很強的“羊群效應”心理，通俗點說就是喜歡“隨大流”。因此，搞懂未來5年房地產的發展趨勢，研判出未來5年的房價走勢，對於維護剛需購房者利益，打擊樓市投資炒作都有很大的參考價值。
我們注意到了，最近一段時間，網上流傳著某地產機構對未來15年（2035年）的房價預測：一線城市在現有的房價基礎上繼續上漲300%，達到均價25萬元/平左右；二線城市上漲400%，達到均價7-8萬元/平；三四線城市上漲300%，達到均價2-3萬元/平。參照該機構的預測，很顯然，5年後房子依然是“財富”。
不過問題同樣出現了，未來5年的房價真的會如該機構預測的那樣繼續猛漲嗎？5年後房子真的會是巨大的“財富”嗎？3方面分析告訴你真實答案：
想解答這個問題，其實不難，我們只需要摸清有關樓市發展的三個關鍵因素即可：1、我國的房價到底高不高？這關係著房價是否有上漲的空間；2、國家對樓市的定位是怎樣的？這關係著未來樓市的調控走向；3、居民負債情況、全國房屋情況如何？這關係著未來樓市的基礎。
需要說明的是，我們這裡討論的均是投資性購房，因為自住性購房不以升值交易為目的，而且自住購房的出發點是為了解決居住難題，它的天然屬性就是“不動產”。對於這樣的房產，5年後是財富也好，累贅也罷，對持有者來說，基本沒有影響。因為現實中，沒有人會把自住性住房賣掉後換成錢拿在手裡。
首先，不可否認，經歷一二十年的快速發展，我國絕大多數城市的房價已經嚴重偏高了。不僅剛需買房的難度與日俱增，而且國家調控樓市的難度也不小。拿四大一線城市“北上廣深”來說，今年6月末平均房價已經高達7.25萬/平，這意味著即使是購買90平米的房產，首付三成貸款30年，購房的門檻也已經提高到了195萬。能湊齊首付款還只是踏出了買房的第一步，對於絕大多數人來說，更艱難的是如何償還未來30年每月27047元（按純商貸利率5.88%計算）的銀行貸款。
有人可能會說，一線城市沒有代表性。那麼我們就放眼全國來看，國家統計局資料顯示，2020年底全國平均房價9859元/平，2020年全國居民人均可支配收入32189元，全國居民人均消費支出21210元，計算得出人均剩餘資金是10979元。這意味著，一個人辛辛苦苦工作一年的存款只夠購買1.1平米的房子。按一家三口人計算，合力購買一套100平米的房子，也需要努力工作30年。
此外，諸葛找房4月份釋出的2020年全國100城房價收入比資料顯示，2020年，我國100城房價收入比平均值已經達到了13.2。
基於上述資料，我國當前的房價水平顯然已經嚴重超出了居民部門的工資性收入水平，換言之，房價嚴重偏高了。
房價“嚴重偏高”是事實，房地產又是解決億萬國人居住的民生產業，基於此我們很難相信未來5年房價還會快速上漲，換句話說，國家絕不可能眼睜睜看著民生房地產，被繼續炒作成奢侈品的天價。以投資房產獲利來看，5年房價保持平穩發展即是房價下跌，這樣的房產當然算不上財富，而是赤裸裸的累贅。
其次，從住建部聯合7部門下定決心“力爭3年左右時間，實現房地產市場秩序明顯好轉”，央行大幅收緊信貸政策、權威會議三令五申“堅持房住不炒重點做好保和穩”、央媒經濟網再次發聲“不走靠房地產拉動經濟的老路”等可以看出，國家對當前樓市的定位再清晰不過：調控不可能鬆懈，民生房地產更不容被過度炒作。不僅如此，央媒新華社還發文表態，未來5年要想盡一切辦法讓房價保持合理，因為合理的房價是一個城市的競爭力所在。
過去一二十年，由於經濟發展的需要，房地產一直都扮演著拉動經濟發展的支柱產業角色，但今非昔比，一方面我國經濟已經發展成為世界第二大經濟體，另一方面當前時期經濟也處於高速度向高質量轉型的關鍵時期。疊加近兩年國家密集喊話房地產，嚴厲打擊投資炒作，嚴控房價快速上漲，可以看出國家對房價的定調是“穩定”，不準大漲，也不允許大跌。所以從這個層面來看，未來5年房價差別不大。同理，以投資的眼光看，5年後房子不是財富，而是累贅。
再者，最新資料顯示，中國居民總債務高達200萬億，這意味著我國的人均負債金額已經超過了13萬元。中國正從“儲蓄大國”變成“負債大國”的說法由此而來。具體來看，居民負債率（即債務佔GDP比率，亦稱槓桿率）近59%。眾所周知，這個負債率演算法是不夠準確的，另需計入來自非銀行機構的貸款，如P2P網貸、住房公積金等，一般來說居民實際信貸規模是銀行貸款的1.4倍，即2020年我國居民的負債率為82.5%。
另據西南財大、易居研究院、貝殼研究院的資料測算，2020年末我國城鎮地區住房空置率已經高達22.4%，全國僅空置住房這一項就高達1.2億套，按一套房子住3個人的標準計算，這些空置房可以解決3.6億人的居住問題。而如果把這1.2億套空置房全部逼到市場上，不僅可以使得房價整體下跌20%以上，還有利於抑制租金上漲。
所以，從居民負債情況、全國房屋情況分析，未來的樓市也沒有大漲的基礎。換句話說，如果未來5年房價是平穩發展，基本上可以認定，今年買房和5年後買房差別不大。
綜上所述，我們基本可以得出一個結論：以5年為一個週期，投資樓市想獲得利潤理論上房價漲幅不得低於50%，否則房子就是“累贅”而不是“財富”，很顯然，以當前的房價水平、國家對樓市的打擊態度以及樓市自身的負債、過剩等情況來看，房價5年上漲50%，顯然很難實現。尤其是那些經濟發展緩慢、人口流出嚴重、資源相對匱乏的城市，能勉強維持原價就已經很不錯了。
5年後，房子是“財富”還是“累贅”？專家4字定調，答案清楚了
未來5年，房價到底會呈現何種走勢，我們不妨再聽聽專家的意見。指數研究院常務副院長黃瑜說，“樓市15萬億之後，市場將會達到一個頂點。”至於未來房價如何走，他用四個字就定調了：跌勢已定。雖然沒有給出5年後房價的具體情況，但是按照他的說法，很顯然5年後的房價走勢不容樂觀。
所以，按照該專家的說法，在房價“跌勢已定”的背景下去投資房地產，很顯然5年後收穫的不可能是財富——伴隨著房價不斷下跌，綁架在房產上的財富還會隨著時間的推移，逐漸蒸發減少。所以，5年後房子是財富還是累贅，答案已經非常清楚了：自住性房產，不以交易升值為目的，所以房子沒有財富和累贅的概念。但是投資性房產，基本可以判定，5年後大機率會是累贅。
從上述3方面的分析來看，我們對5年後房子是“財富”還是“累贅”作一個總結闡述：個人認為，以投資獲取利潤為目的的購房，不管是任何城市，不可能所有房產都得以實現房產快速增值。當然，對於北上廣深這樣的超級城市，因為有人口、金融、資源、產業等的加持，核心區域的優質板塊，還是有升值潛力的，只不過這樣的區域非常稀缺。這樣的房子仍然會是不可多得的“財富”。但對於絕大多數房子，可能投資回報率不及通脹率。也就是說，投資買房大機率會陷入“虧本”的困境。不能生財的房產，其實就是“累贅”。
一線大城市尚且如此，那些被國家定義為“收縮型”的城市，5年後房產更可能淪為“累贅”。因為5年後會更賣不掉、租不掉，不僅如此持有者每年還需要花費大量的人力、財力去維護管理這些房子。倘若5年內再出現“開徵房產稅”的變故，這些房產就算是徹底“砸手裡”了。
