在過去的二十多年裡，房子之所以受到人們的熱捧，除了國人有買房置業的傳統習俗，房價只漲不跌、投資房產能賺錢，是大家熱情擁抱房產的真實動因。特別在2016年～2018年這三年間，全國絕大多數城市的房價至少翻漲了一倍，更激發了民眾投資炒房的熱情，參與投資房產的人，個個賺得盆滿缽滿，著實讓之前沒買房的人羨慕嫉妒恨。
但是投資任何一種商品想要賺錢，流動性非常重要。而過去房子買進容易賣出不愁，根本原因還是有市場需求做支撐。這種需求主要來源於自住、投資、改善三個方面。比如城鎮化建設引導農民進城，催生出了大量的剛性需求；城市原住民在棚改大潮的推動下，從低矮的自建房搬進了高樓大廈，增加了大量的改善性需求；而住宅商品化以後，炒房的賺錢效應明顯，則激發了投資性需求增多。因此，需求旺盛，房子的流動性增強；需求枯萎，房子的流動性減弱。
但是，房子的金融屬性再怎麼彰顯，卻始終無法與房子的居住屬性相剝離，因為房子終究是用來住人的，與稀缺貴金屬的不同之處在於，貴金屬可以長期保持物理效能不變，而鋼筋水泥建成的房子是有生命年限的，如果僅僅為了投資而買房，不僅要遵循市場供需平衡的規律，還要尊重房子的本質屬性，否則就會適得其反：市場供應短缺的時候，投資房產進出的渠道暢通，隨便買房都能賺錢；市場飽和以後，投資房產的進出渠道變窄，買的房子不確定能不能賺錢，甚至還有虧本的風險。
而目前房地產市場恰恰進入到了飽和狀態。央行釋出資料顯示，截至2020年的時候，全國城鎮居民家庭住房擁有率為96%，有一套住房的家庭佔比為58.4%，有兩套住房的佔比為31.0%，有三套及以上住房的佔比為10.5%，戶均擁有住房1.5套。那麼如果按照目前63.89%的常住人口城鎮化率和44%的戶籍城鎮化率來計算，目前城鎮居民家庭所擁有的房子，已經足夠居住了。而每年還有大量的新建商品房流入市場，今後存量房只會越來越多。因此目前我們國家已經解決了住房資源緊張的問題，如果投資需求超過居住需求，只會導致二手房市場掛牌量激增、成交量下滑，房子失去流動性。
但是眾所周知的是，房子一旦失去流動性，意味著房子賣不掉無法兌現，變成了一堆不值錢的磚頭，所謂的財富就是紙面財富，對投資者來說沒有任何價值。這從很多城市二手房市場就可見一斑，房子掛出去一二年時間無人問津，包括不少重點城市在內二手房掛牌量突破10萬套，都是房子流動性變差的例證。
而想要市場保持流動性，要麼購房者的收入在短期內迅速增加到房價相對應的水平，要麼投資炒房客降價賣房。但是前者改變的可能性很小，因此如果房價橫盤太久，接下來就會進入下降通道，畢竟很多投資房都是貸款買入，死扛不降越久，持有成本越大，虧損也越多。
因此，人口、金融和經濟等基本面是決定房價漲跌的關鍵因素，未來除了少數有人口流入的超大、特大城市房子的流動性較好，絕大多數沒有人口支撐、遠離城市群、無區位優勢、經濟發展薄弱的三四線城市，在供應不斷增加、需求嚴重枯竭的情況下，房子的流動性都會很差，房價面臨下降的可能。
這還只是普通住宅產品業已存在的狀況。要知道在整個房地產產品中，另外還有商業用房、非產權類住房、非宜居類住房摻雜其中，與普通住宅相比，其中就有6種房子不僅現在的流動性就很差，長期來看流動性只會更差，最後很可能變得“一文不值”。
第一種：商鋪。商鋪的功能很單一，除了做生意別無他用。因為不能遷入戶口，不享有學區房待遇，受眾面較小；購買商鋪首付款最少也要總房價的50%，貸款利率遠高於住宅（達到7%以上），且款期最長不能超過10年，因此購買的資金壓力很大；關鍵是，商鋪的交易稅費很高，達到商鋪總價的20%以上，因此流動性極差。而在網店的強烈衝擊下，實體店的利潤越來越低，商鋪的供應量又嚴重過剩，部分銀行則限制或停止商鋪貸款，導致買進不易轉手更難，今後絕大多數的商鋪不僅沒有升值空間，下降的機率倒是很大。
第二種：公寓。公寓房是商住兩用房，除非產權證用途欄註明“城鎮住宅用地”字樣，方可等同於普通商品房性質，否則就是純商業用途了：商用公寓的產權年限為40年或50年，雖然到期以後也可以續費，但不能和普通住宅一樣自動續期，必須向有關部門申報，且續期的費用標準較高；拆遷的機率較低，因為前期都是經過規劃建造的，且因密度大多數又位於城市核心區，拆遷成本高開發商拆不起；水電費按照商業標準收取，是住宅的2倍多，居住成本很高；不通天然氣，不允許明火作業，不能遷入戶口，不便於居家生活；轉手稅費高，契稅、個稅、增值稅等相加，能夠達到成交價的30%左右，且貸款情況與商鋪相同，流動性較差；公寓集辦公居住於一體，共用一個樓梯通道，構成人員複雜，往來人聲嘈雜，私密性較差，物業管理不到位的公寓，安全隱患較多；戶型不通透，公攤面積大，小區綠化覆蓋率低，容積率高，停車位不足，居住體驗較差。
第三種：小產權房。小產權房通常是在農村集體共有的土地上建造，因此只有鄉鎮發的證書，沒有國家房管部門頒發的證書，法律規定小產權房只能在村集體成員內部交易或置換，不能進入市場流通，因此外來人不能購買此種房產，否則購買後產生的糾紛，不受法律保護，購房者將面臨“錢房兩空”的風險；如果是建在規劃範圍以外的土地上，或者擅自擴大建築面積，則屬於非法建築，隨時面臨被強拆，而且不予補償。因此小產權房在交易和建造方面都受到很大的限制，而且不能貸款只能全款購買，且在合法商品房都已經飽和的情況下，買到手以後想賣掉就更難了。
第四種：海景房。面朝大海，春暖花開，曾經是無數人嚮往的人間仙境。實際上不少買了海景房的人事後都後悔了，發現所謂的仙境其實是陷阱：一是海景房由於遠離城市，周邊的配套嚴重不足，買個菜也要開車幾十裡到鄉鎮的菜市場；平常想理個髮、洗個澡根本找不到合適的地方；沒有車輛維修站，一旦車子拋錨只能讓很遠處的維修點拖車了；更缺少娛樂配套，年輕人想蹦迪、唱歌只能到城裡去。二是有人想用於養老更無從談起，海潮攜帶的高鹽不僅會侵蝕海邊的建築物，造成室內傢俱裝潢損壞黴變不說，長期生活在潮溼的環境中，有溼關節病的老年人還會加重病情；常年空氣中摻雜著海水的腥味，也會導致室內的空氣質量變差。三是近年來投資需求大幅減少，買到手後就是虧。前段時間有報道，山東乳山等地的海景房幾乎跌成了白菜價，降價都很難賣出去。因此海景房可偶爾小住，感受下大海的澎湃是可以的，但是不能作為資產長期擁有。
第五種：遠郊別墅。別墅一樣是很多人的夢想，給人一種高階大氣上檔次的感覺，更是個人身份的象徵。殊不知別墅也有位置上的區分，市中心別墅是不可多得的上品，近郊別墅是休閒養老的理想之地，而遠郊別墅則是別墅家族中位置最低的產品，缺點多多。除了和海景房一樣缺少必要的生活配套，由於位置太過偏僻，整個小區入住率極低，白天見不到人影，到了晚上黑燈瞎火，少數住進去的人只能長期與孤獨寂寞相伴。關鍵是，別墅的面積太大，因此總價較高，裝潢的成本也高，首付的比例更高，平常還需要專業的人工護理，而這些開銷算下來，沒有頂尖級收入的人根本承擔不了居住費用。再者別墅不享有學位資源，家中有上學的孩子根本入不了學，因此受眾面較少。除了不差錢的土豪買來用於度假，普通人即便買得起也住不起，流動性何等的差也就可想而知了。
第六種：居住體驗特別差的高層住宅。高層住宅雖然具有通風采光好的優點，但可能也僅此而已。隨著一段時間的居住體驗，高層住宅的弊端也逐漸顯現，總體來說是弊大於利。比如高層住宅發生火災地震不易逃生，對電梯的依賴性太強，公攤面積大，容積率高，停車位不足，以及不易維護、不易拆遷等等。國家住建部等部門已經下文，要求嚴格控制中小城市建造超高層住宅，並要求縣城以多層住宅為主，佔比不得低於城市住宅總量的75%。因此今後除了有人口流入的大城市，成為中小城市“淘汰品”的高層住宅一定不受歡迎。而在這些限量版的高層住宅中，早前建造的那些物業管理水平較差、已經出現各種安全隱患並無力整改、因使用年限過長成為高大破的高層住宅，將會因居住體驗嚴重降低而遭到購房者的拋棄，到時候既租不出去也賣不掉，最後也就變得“一文不值”了。
以上是筆者對樓市飽和後，好房子向流動性傾斜的一些淺顯分析，希望你家的房子不在這6種產品之中，如果“不幸”位列其中，建議能出售的儘快出售，然後對家庭資產重新進行最佳化配置，避免今後可能出現“一文不值”的結果。當然了，這些房子究竟會不會一文不值，也是仁者見仁智者見智的事情，一孔之見無法觀盡浩瀚的星空，僅做參考而已。
