摘要：局面徹底變了（歡迎關注槓桿遊戲）
撰文|杆姐&編輯|雯雯
最近房地產行業有幾件事：
第一，我們看到北京學區房遭大殺價：有頂級學區一套房叫價866萬，最終680萬成交！從偏熱中剎車，北京樓市“初秋微涼”。
第二，“三價就低”之後的上海：一手房“擠牙膏式”網籤，二手房“斷崖式”成交。
第三，深圳新房還是漲了，但二手房連降4個月。
第四，二手房參考價釋出15天，廣州樓市溫度驟降。
第五，9月15日我國統計局釋出的資料顯示，8月全國商品房銷售量價降幅，擴大至兩位數。8月單月商品房銷售額同比下降18.7%，8月單月商品房銷售面積同比下降15.5%，銷售均價由 2020年8月的10448元/平米下降至10057元/平米。
第六，近期一些城市開始了第二輪集中拍地，部分地塊報名不足取消拍賣、流拍、底價、低溢價、國企平臺公司為主民企較少……局面徹底變了。
很多人擔心，這下地方賣地的收入不夠，怎麼辦？暫時壓下去之後，過兩年會不會又來一輪瘋狂的行情……槓桿地產認為，房地產適度涼一點，只要不是大起大落，地方收入也不會差到那裡去，結果實際更加利國利民。
1、房地產繼續瘋狂百害而無一利
前2個月，我朋友槓桿遊戲寫另一個好文《乾地產、懟培訓、促生育、反網際網路帝國、改醫療！中國在下一盤史詩級的大棋》（7月26日）。
經過幾年的摸索和最近幾個月，特別人口普查公報出來後的高壓，一套價格管理和供應保障的閉環，已經形成。
這引發了很多討論，但無論如何，站在一個國家前途角度去思考，我國房地產揹負的責任太大了。
第一，房價較高，很多年輕人壓力太大，做韭菜太累了；
第二，各種壓力，包括房價壓力下，結婚更晚、生育更晚、生育意願更低；
圖表來源|中泰證券（特此感謝）
第三，房價一直漲，對世道人心的損害極大，人心浮躁，很多人已經“神經病”，但細想，其選擇又是那麼的理性，群體的理性最終是社會的瘋狂、洪水的滔天；
第四，金融風險累積，一個東西不出事時大家都高興，真要出事，你想下房地產佔用了多少金融資源，多少房企、行業、個人要破產……這兩年多家百強房企都倒下，或者接近掛，泡沫越吹越大，如果不管理，硬著陸時重傷；
圖表來源|上海證券（特此感謝）
第五，社會分配嚴重失衡，窮人更窮，富人更富，敢於加槓桿此前的邏輯就是改變人生；
第六，地方也越陷越深，債務要平衡，基建要繼續搞，花錢的地方太多，稅收太漫長了，還是炒地皮實在，最後又是金融和治理風險；
第七，誰都離不開房地產，就業需要、經濟也需要，地方要錢，財稅制度如此，上頭也明白，賣地財政和土地金融，撬動了很多事情，實現了很多目標，“功績”其實也很大。
問題只在於遊戲不能長此以往，否則槓桿地產簡單舉例的上面6點，將越來越嚴重，直到洪水滔天。
特別是這次人口普查資料出來，包括上半年的生育情況，大家各種途徑有所耳聞了，上頭這次下了大決心。
但是，房地產的泡沫也不是用來戳破的，槓桿地產總說，很多事情都是時間換空間。要一下子破了，後果又很嚴重，短期內無法承受。
所以說得特別清楚“穩地價、穩房價、穩預期”，在沒有外部不利於因素的影響下，無論調控政策、涉房信貸、土地供應，還是貨幣政策都是獨立可控的。
這樣也是最好的結果。
2、時間換空間的前提是，逐步控制節奏
這幾年調控下來，除了少數城市，總體節奏是控制住了的，其實不算差。但有些城市槓桿地產也不點名，大家都懂。
每個地方，有些人自己的想法，想要多弄點錢，想要提升資產吸引力，這些都是可以理解的。但是，確實破壞了大局。
2021年之後，各種小九九徹底被教育。
甚至到了近期第二輪集中拍地，部分地塊報名不足、民營房企到了缺錢和擔心不敢買的地步。
這其實也要出問題，供應了土地卻成交不夠，土地定價總體還是不便宜，那麼過幾個月、一年半載，住宅供應又會區域性不足？
到時候矛盾又會出來？
此前槓桿地產寫過一個文章，《人口普查後，這些超級城市必須直面一個殘酷真相》（5月27日）。
人口普查後我們發現：人口增量大市，土地供應更加嚴重不足。2020年，我按照當時的資料，做個一個專題寫作，叫“大城市的供地秘密”。透過這個資料研究，我發現多數較大的城市，近年的供地是偏緊的。
也有個別例外。
注意，當時分析，還是基於每年的抽樣人口資料做的研判。2020年第七次人口普查後，主要城市的人口較2019年的抽樣，多數都有大幅度提高。
比如深圳，按照抽樣資料，2019年常住人口只有1343.88萬人，而人口普查17560061人。也就是說，多出400來萬人。
廣州多出300來萬人，成都多出400來萬人……
如果按照普查後更加接近準確的人口數量，土地供應需求就更加現得捉襟見肘。
比如最極端的深圳，過去10年，普查結果顯示人口增量（超700萬）最高的城市。同時也是較大城市中，市域面積最小的。《深圳市2021年度建設用地供應計劃》披露，2021年計劃供應宅地363.3公頃。
具體來說，其中商品住房用地149.3公頃（新供應58.3公頃，城市更新和土地整備供應91公頃），公共住房用地214公頃（新供應74公頃，城市更新和土地整備供應19公頃，舊住宅區改造供應81公頃，其他渠道供應40公頃）。
單列租賃住房用地計劃，計劃供應租賃住房用地37公頃。
300多公頃是什麼概念？就是300多萬平米，就算2-3之間的容積率，也就是蓋700-1000萬平米的住宅。
折算下來，撐死10萬套房子左右。
過去10年多出700多萬人，平均一年70萬人增量；普查比2019年的抽樣實際多出400來萬人。
就算一個房子住3個人，要體面居住，一年需要新增20多萬套的供應，且每年必須如此。
今天我就不挨個舉資料，詳細可以點上文連結。
在中央要求下，較大城市2021年供地總體增加，且保障房要增長。但是我們看到的，流拍和終止交易出現，所以最終各大城市供應也不會多到完全失衡的地步。
加上大城市人多、需求還是比較大，大家還有很多政策舉措可以出，大城市房價、地價不會慘到哪兒的。
一句話，國內樓市的健康可控。
但如果這個時候，外部影響較大，就會打亂節奏。比如說美國人要縮表、加息就屬於這一類。
第一，全球資金會看好美元資產，導致資本回籠美國，那麼如2016前後那樣的海外資產配置傾向就容易出現，當然現在人民幣跨境管制更嚴了。
第二，接著資金就容易看空樓市，和目前嚴厲地產政策組合作用下，房價可能在一些城市出現下跌的情況。
這樣的話，就打破了現在的節奏，導致我國經濟、就業、地方債務和發展都出現壓力。
當然，如果經濟明顯下挫，到時其實可以期待的恰恰又是房地產——容易回到以前的路徑上去，這恰恰是最壞的事情。
回憶2008年全球金融危機那一輪，或者回憶更近的2016年，股災後資金無所適從，財閥都在想人民幣跨境套利的事，白領都開始熱衷起海外資產配置……
最後我們咋整的？打擊財閥人民幣跨境套利，同時放水，逆美國貨幣週期，所謂以我為主！水來了，人民幣信心自然就有了，房價漲起來，朋友們都跑來“炒”。
如果再這樣搞一輪，受苦的還是韭菜，金融和各種風險會進一步累積，世道人心肯定更加糟糕、生育情況自然更不樂觀。
所以，美聯儲至少近期繼續不整事，讓我們贏得了樓市穩步去槓桿的時間。
圖表來源|東吳證券（特此感謝）
要說清楚，美國人不是做慈善為我們想，他也是根據自己經濟復甦和就業指標綜合做出的決定。
如上圖，美國失業率回到歷史低點，還需要時間。
過去幾個月，我們未雨綢繆，所做的一切，未來或許都會證明，對於樓市拆彈、穩定經濟、騰出未來的貨幣空間，大概都是有價值的。
就目前進度來說，節奏控制得不錯。
3、房地產涼一點，利國利民
第一，槓桿地產上文寫了，這有利於維護世道人心，讓人心態迴歸正常。
第二，地方的賣地收入是可控的，低價也是可控的，房價不說大跌就大跌，都是有辦法，地方不會到沒飯吃的地步。
第三，稅制改革也在提速，房地產稅早晚會出。
第四，資金是逐利，地產的暴利預期沒有了，錢才更願意去做實業，安心做點事，對就業、稅收、科技進步、製造業、國家前途都是有利的。
這部分槓桿地產詳細說幾句。上海證券胡月曉分析師此前做的一個研報，《珍惜資產配置調整視窗期》，研報中甚至預測，如果樓市泡沫破裂了，咋整？
破裂這個話嚇人，其實該研報談如何界定樓市泡沫破裂呢？其標準認為是：
樓市泡沫破裂可界定為房價下跌超過13%、並延續1年以上。
這個跌幅其實不大，部分地方二手房已經如此，有啥嚴重後果嗎？沒有。
研報認為，樓市泡沫破裂，大機率下的中等假設，房價持續5年下跌、累計達30%後，樓市走勢或將企跌走穩。
通貨膨脹受樓市泡沫破裂的衝擊有限，不會通縮；經濟增長大機率更穩健；資本市場或現蹺蹺板效應的繁榮；風險個案或群現，但不會發展為系統性風險；財政收支壓力加
大，改革呈現推進良機。
總的來說，研報認為後果不是太擔心，可接受，是好事。
圖表來源|上海證券（特此感謝）
研報認為，樓市泡沫雖然增加了金融風險，但其對中國經濟可持續發展的最大傷害，還在於損害了全社會的實業投資氛圍。
高房價不僅提高全社會的商務成本，樓市泡沫還是資金空轉和金融行業高利潤的基礎，濃烈的投機氣味，極大不利企業家精神的培育和發展。
甚至認為，樓市泡沫破裂之時，將是中國經濟走出2014年至今的“底部徘徊”階段之期。
圖表來源|上海證券（特此感謝）
資本市場或現蹺蹺板效應的繁榮。
反正一句話，樓市軟著陸，槓桿地產認為，不是太可怕，反倒利國利民、利好經濟社會。
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