從2016到2021，樓市5年週期又到了新的輪迴。
2015年深圳開啟了這輪大牛市，2020年，又帶頭進入緊縮週期。深圳總是早於其他地方，感知市場冷熱、政策風向，所以深圳就是全國樓市週期的風向標。
站在2021年9月中旬的時間點，我們不禁發現，全國樓市一夜入秋，接下來可能進入冰凍期。視窗期，就在7、8月份。
金九銀十，對於大部分城市來說，或許只是個傳說。
根據冰山指數統計（截至9月第一週），全國112個大中城市竟然有84個行情下跌，佔比75！其中北上深廣四大一線，有三個是向下的，15個新一線，有10個是向下的。
龍頭熄火，群雄向下。
中國樓市跟隨大勢，進入收縮週期。
上海自從7.23升級限購政策，贈與堵死、高價掛牌不予展示、房貸三價就低等，一系列暗箱操作，從需求端徹底降火。
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最新的資料顯示，上海商品房成交量三連降，而商品住宅成交價更是從8月的6萬下降到如今4.9萬，縮水1.1萬/平米！
現在在上海買一套房，放款週期半年起步，500萬的房子銀行評估價只有300萬，實際首付高達8-9成，很多人望而卻步。
深圳，更慘了，8月份掀起中介離職潮，二手房成交量腰斬，實際的情況，比想象的可能還要差。
8月份深圳住宅（二手房）成交了2043套，同比去年11000多套的量，簡直是毛毛雨，縮水了82%！
深圳二手房價格，此前媒體報道，已經整體下降10-15%，縮水約1萬/平米，接下來可能會更多……
深圳二手房降價求售
廣州市場，8月全市二手房成交量環比、同比雙雙下降，其中同比縮水了44%左右，冰山指數也顯示，廣州目前市場熱度相比8月進一步下降，回落8.2%，可想而知，一個月下來這麼多，降價勢在必行……
龍頭熄火，全國範圍內降價潮風雨欲來。
對於普通人來說，唯有順勢而為，方不為時代浪潮所吞沒，接下來該怎麼辦？
首先，學區房不要碰了。多校劃片、教育資源均等化、整治校外補習班等等動作，已經預示，學區房註定日漸消亡。
其次，二手房降低預期。接下來縮水最厲害的就是二手房了，因為規劃是促進房地產與實體經濟均衡發展。長期來看，名義GDP增速大概8%一年，房價每年漲8%是可以接受的。但是一些漲過了頭的城市或板塊，接下來要涼個2、3年了，等一等其他地方，均衡一下。
比如上海，去年一下猛漲了30%，區域性漲了50%以上，相當於一下透支未來三年漲幅，所以往後3年，虹橋、前灘、唐鎮這些此前大熱板塊，二手房要做冷板凳了……
第三，投資迴歸正道，堅守價值主義。閉著眼睛買都賺的時代一去不復返，今年買明年賣大賺一筆的想法，不合時宜。接下來想在樓市賺錢，要學會研究規劃、分析政策，把握一座城市的發展脈絡，賭未來5-8年的風口。
唯一正道，就是選擇基本面強勁、但是目前房價低窪的城市或者板塊，提前規劃，率先入場，長期跟蹤市場，堅持價值投資，最終實現盈利/跑贏大勢目的。
北上廣深杭，這一輪已成為過去式，未來也是政策重點關照的物件，淘哥的判斷，未來機會點，大機率是蘇州、長沙、無錫、成都這些新一線或者強二線城市。
為什麼？
選籌的底層邏輯是，經濟基本面、產業、人口、交通。入場的底層邏輯是，政策鬆動+小週期啟動。
蘇州、長沙、無錫、成都等城市，經濟基本面上沒啥問題，經歷上一輪行情之後，3-4年多已經沒有多少動靜，處於新一輪市場底部。
那麼是否意味著現在可以入場了呢？就看政策+小週期是否雙向支援，目前來看，蘇州是符合的，是有機會的。
蘇州雖為低調地級市，但是全國第六的年產值、長三角排名第二的人均可支配收入（僅次於上海），實則是隱形冠軍。
蘇州近10年人口增加了280多萬，雖不及杭州（超過了深圳對人口吸引力），但仍是江蘇NO.1，現有常住人口1200多萬，壓了省會南京一頭，長三角範圍內也是僅次於上海。
蘇州基本面是OK的
那麼，政策+小週期是否支援呢？
政策上來說，蘇州是有些分化的，熱門區域重典，非熱門輕刑。園區、新區這些房價漲的過快過猛的，2年社保+5年限售+學位（區）9年一輪迴，而其他地方因地制宜、因區施策，有一定獨立自主權。
也就是說，蘇州還有很多區域、板塊，上一輪行情沒漲起來，現在政策上可以操作，能夠入場的。
對，你沒聽錯，相比杭州、寧波房價動輒4萬、6萬、8萬的，蘇州目前還有很多市區板塊，房價才2萬多，有些促銷房源甚至不到2萬就能買到。
而且是蘇州市區、城區
因為，國家未調控時，蘇州已調，國家點名時，蘇州踩死。蘇州財政收入依靠強大的產業經濟，對賣地的依賴度55%，全國倒數第五，在上海、北京等之後。
蘇州樓市格局，淘哥以為，前十年，看一體兩翼，高新區+姑蘇區+園區，未來十年，看南進北拓，吳江吳中太湖新城+相城元和高鐵新城。
上一輪漲的最猛的，目前政策最嚴的就是這個一體兩翼，西邊高新區目前4、5萬價位買不到，中間姑蘇老城區只有別墅可買，非一般人能及，東邊工業園區進入飽和時代，新盤限價3.6萬成為關係戶及所謂人才的狂歡，二手房6-8萬，已經是整個大市範圍的天花板。
未來這一輪，最有機會的，就是南進北拓。南邊是吳中和吳江組成的太湖新城，現在已然是高樓大廈林立，儼然第二個蘇州園區的既視感，房價近幾年從1萬多漲到目前3萬里外，北部是相城區元和及高鐵新城，類似於上海虹橋，目前房價在2-3萬左右。
蘇州2035規劃圖
蘇州目前房價水平，相當於上海打5折，相當於10年前的上海。
時光倒流，那一年，上海即將舉辦世博會，地鐵一口氣修了不下10條。而目前，蘇州開通了5條線路，未來10多年，蘇州將實現22條線路、1000多公里軌交網路規劃。
2010年，上海中環線旁的智富名品城（推廣名：中環名品公館）售價3.5萬賣不動，降價4000元/平米促銷，現在，小區8萬買不到房。
中環內外，成了近10年上海房價漲幅最大、漲速最快的地方。
蘇州目前中環線的價位，3萬左右，很多在還2萬多，比如相城中央公園均價2.7萬、高新區滸關2.6萬、吳中的木瀆2.8萬。
一個事實是，二三年前，隨著拍地熱蔓延，這些地方樓板價普遍到了1.5-1.7萬，現在只給賣2.6-2.8萬，基本上鎖住了開發商利潤空間。
同樣的樓板價，放在上海，預售審批價在3.6萬以上，這一對比，蘇州調控限價執行之嚴，可見一斑。
而且，悄悄說一句，還有部分板塊因為新盤供應扎堆，在搞降價促銷，原價2.5-2.6萬的房子，基本上2萬里外就可以買到……
調控，製造了房價波動，卻給有備之人以機會。10年間，上海房價漲了3倍，現在蘇州2萬多價位，10年後又能漲到多少呢？
既然來了，總要有所收穫。淘哥10多年長三角財經及樓市考察經歷，陸續編輯、提煉了一些內部精華資料，彙集成《長三角買房秘笈》，基本上你看了1篇文章抵平時10多篇，因為從底層邏輯、格局視野、可行實操等層面全部升級。給我傳送私信，輸入暗號“淘房記”，隨即贈送
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