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當下樓市:限跌、降稅率

當下樓市:限跌、降稅率

文/子木

前幾天我去河南出差,路上一網約車小哥一直嘆氣。

我實在沒忍住,“怎麼了?”

小哥一拍方向盤,“哎,原來一個月能賺7000塊,現在一個月累死累活賺5000塊,一下子少了2000,老媽糖尿病,娃娃吃奶粉,還有房貸車貸,怎麼活啊。”

不知道怎麼安慰,我勸道,“今年大家都不好過,你還年輕,會好起來的。”

沒想到小哥一抬頭,指著旁邊的樓,“房地產都不行咯,我們開車的能好到哪裡去?”

這句話,一下驚醒睏意中的我,小哥的觀察很微妙啊,我問他為啥,他說:

“原來房子漲,大家感覺都賺了錢,出門就打車,現在房價在下跌,大家都認為兜裡的錢越來越少,能多走幾步路就不打車了。”

這句話有道理嗎?有道理。這跟股市一樣,股票賬戶每日飄紅,即使還沒兌現,都感覺每天下館子有動力了,以為是其他股民請的客。

房價漲跌對消費情緒有一定的關聯性,這屬於紙面財富的消費心理作用。

據統計局資料顯示,8月份社會消費品零售總額僅為3.44萬億元,同比去年8月僅增長2.5%,扣除價格因素,8月份社會消費品零售總額實際增長0.9%。情況不容樂觀。

當下樓市:限跌、降稅率

消費是第一大經濟引擎,時間久了是會出問題的,於是你看到,日前,經濟日報點名批評:

樓市調控應注意滿足剛需。

的確,很多城市在攔住炒房客的同時,誤傷了剛需,比如洛陽,首套房貸利率跑到了6%以上,要知道這個城市近兩年房價是橫盤的,炒房客早就離場了,剛需客卻進不去,傷透了心。

但更多的城市,卻會把這條訊號解讀為,樓市過度調控,需要“自救”。

1

被逼無奈

日前,張家口四部門聯合出臺“限跌令”,要求:

“新取得預售許可證的專案,不得低於備案價格85%進行銷售”。

言外之意,開發商賣新房,只能在備案價格的基礎降15%,超過這個值,直接拒絕網籤。

至此,全國出臺限跌令的城市已經上升至10城,分別是岳陽、桂林、菏澤、昆明、瀋陽、江陰、株洲、唐山、張家口、南通。

你會發現,三四線是重災區,只有瀋陽和昆明、南通是二線,一線沒有,跟我的預測基本吻合。

我在之前的文章《冷市10大買房思維裡》講過,限跌令是一塊試金石,凡是此階段出臺的城市,最好不要買房。

出臺限跌令的道理很簡單,就是不希望開發商在市場行情冷淡的時候,下調價格,惡意競爭,從而造成恐慌情緒,引發投資客集體拋盤,砸跌市場,這是一種極度不自信的表現。

不過瀋陽是東北希望,昆明是雲南之首,南通有長三角紅利,三者回調到一定程度,還會觸底反彈,從大局觀考慮,此階段的回撥,會逐步暴露“房價底部空間”。

但三四線就不一定了,拿張家口來說。

據報道,主城區的房價已經從頂峰的1.3萬/平方米左右,降到了均價8000多元/平方米,一夜回到2016年前。

尤其是進入2021年下半年來,多個樓盤已經低於成本價銷售,整個樓市瀰漫著維權爛尾的負面影響。

五年前,七八千,五年後,七八千。期間一輪漲幅,套死幾十萬炒房客,尤其豪賭冬奧會的炒房客,基本沒什麼希望了。

張家口我從2016年開始漲的時候,就在攔大家投資上車。這是因為張家口十年人口流失22.66萬人,下降了5.21%,除了旅遊,基本沒啥產業。一場冬奧會救不了一座城市,這是本質決定的。

而未來,一直會處於被北京虹吸的陰影中,而北京帶動發展的只有東南方向。有些人投資買房從來不做研究,只靠上頭。

今年這股調控大潮,前所未有,我預計全國有2/3的城市扛不住房價調控,接下來明裡暗裡出臺限跌令的城市,只會越來越多,大家需要謹防。

2

降低成本

跟張家口出臺限跌令不同,廣東省多城以調節稅率的方式,對沖房價下行。

據訊息,自9月13日以來,廣東省內已有肇慶、珠海、中山、陽江、茂名、湛江、汕尾、梅州、河源、韶關、清遠等多個城市,相繼釋出了相關政策,將定向下調稅率。

其中,惠州、肇慶、中山、珠海幾個城市,均將二手房轉讓個稅下調至1%,此前是2%。

如果按照一套200萬的房子計算,個稅從4萬降低至2萬,對於剛需家庭,還算一筆不小的支出。

按照正常情況講,全國大多數城市二手房交易都是1%的個稅,廣東省內的廣州和深圳,也是1%,所以廣東多城降低1%,也是合理的。

但是,問題在於:為什麼會選擇這段時間?

答案是廣東省樓市整體降溫速度加快,有些地方太涼了,需要喝碗熱湯,暖和一下。

根據樂有家資料顯示,8月粵港澳大灣區樓市一、二手房成交齊跌。其中,深圳、廣州、東莞、惠州、中山、珠海、江門、佛山、肇慶九城累計成交一手住宅40720套,環比下跌18%,同比下跌42.1%。

其中,深圳、廣州、東莞、惠州、中山、珠海、佛山是近一年內漲勢最好的,現階段的降溫,屬於週期內的正常回調。

但比如湛江、汕尾、梅州等三四線城市,卻很難堪。漲的時候一個都跟不上,跌的時候,一個都拉不下。

其中惠州、珠海、中山出臺二手房個稅調節,是因為城市主要以新房市場為主,二手房則主要是當地剛需購買,所以此次稅率調節,也是鼓勵當地二手房市場活躍起來。

不過,個稅整體對於購房款,還是極其微弱的佔比,對整體樓市趨勢不會有多大的影響,只是嘗試在冷市中扯開了一道口子,利好樓市行為,也是為數不多的逆向調節。

3

救不了

地方主張“救市”可以,但當下市場,有兩類救不了,一種是高負債開發商,一種是高價學區房。

目前當局的想法,就是在冷市中“拆地產雷”。

9月24日,深圳六部門針對開發商進行大規模嚴查,主要是購地資金來源,違規將被取消資格,禁1年參拍。

言外之意是,錢多你入局,錢少你下桌,但你不能過分借錢玩。

房地產屬於資金密集型產業,過去玩的空手套白狼的遊戲,讓一個個企業膘肥體胖,吃盡時代發展紅利,而現在,必須迴歸到”製造業“,腳踏實地給人民造房子。

預計接下來暴雷的房企會不少,背後受牽連的購房者也不少。

其次是高價學區房。

根據最新訊息,瀋陽下發《通知》:

要求房地產中介機構在居間代理二手房買賣過程中,不得以學區房名義掛牌二手房;不得以明顯高於市場價格或政府公佈的交易參考價格掛牌二手房;不得組織出售方聯合抬高報價;不得協助交易雙方簽訂陰陽合同。

這意味著,在瀋陽,學區房成了禁詞。

到目前為止,除北上廣深,重慶、瀋陽、蕪湖、西安、廈門、成都等16個城市已出手整頓學區房炒作亂象,高價學區房均呈現不同程度下跌。

一線城市是最慘的。

拿上海舉例,8月份,上海二手住宅僅成交1.8萬套,環比下跌24.3%,同比下跌39.6%。而其中二手房的學區房,成交進入冰點,無人問津。

一個濰坊板塊的中介朋友跟我說,當地一套47平米的優質學區房,去年房價在600萬左右,現在已經跌到了480萬,整整跌去20%左右,還沒人要。

梅園板塊的一套46平方米左右的房源,3月時價格是850萬元,後一路降到680萬元。一套48平方米的學區房,從835萬元,6次降價至625萬元,動不動百萬虧損。

這些中產家長萬萬沒想到,雙贏的局面變成血虧,未來可能只有靠孩子成才,勉強給點心理安慰了。

一二線城市的高價學區房,均存在政策風險,尤其是一線城市高價學區房,救不了。

這是因為底部邏輯變了。例如嚴格實施多校劃片入學政策,大面積、大比例推進幹部教師交流輪崗,以及學位指標到校等等,都是前所未有的定向打擊。

4

買房注意

最後再根據我的經驗,給大家做一個預測:

首先“救市”將是接下來樓市的主唱調。

不單是限跌令、下調稅率,還有提高公積金貸款額度,降低落戶門檻搶人才……這四種是最常用到的“救法”。

但至於效果,就像是刀片伐大樹,“遙遙無期”。

再次強調,凡是出現限跌令的城市,那麼意味著房價還可以再跌,大家一定要離場觀望,這是我多年總結出來的。

那麼什麼時候買呢?答案是,真正開始救市的時候。

比如大幅降低房貸利率、購房首付,解除限購,解除限售……這屬於定向刺激買房行為,通常這種力度的政策出來,房價馬上調頭向上。

但按照當下的調控大基調,未來出現刺激樓市的鬆綁,機率不會很大。

與此同時,近半年,還要關注高負債房企,買新房之前,多從查一查資產負債情況,上市企業半年報裡都在寫著。

學區房的話,還是要觀望,能不買就不買,現在這股風正在發酵,目前核心一二線城市被波及,接下來要看三四線城市是否會跟進。

“樓市調控應注意滿足剛需”,絕對是接下來調控的主基調。

公積金優惠、首套房貸利率下調、二手房交易個稅下跌,幫助剛需入場撐起房價,才是房住不炒的核心。所以時間就是讓利。

能看得清的我都告訴你了,看不清的只能靠時間沉澱答案。有好的機會我會及時告訴大家,沒有好的機會,就要學會捂住口袋,臥倒不動。

這在冷市是最大的勝利。

分類: 房產
時間: 2021-09-27

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