9月12日，中新社報道了今年樓市的奇異現象：房價“限跌令”和“限漲令”同時出現。
先看哪些城市限跌。
湖南嶽陽，規定商品房銷售的實際成交價格不得低於備案價格的85%。
昆明提出，房企若惡意降價將被約談，情節嚴重者將停止網籤；
瀋陽提出儘量避免以價格優勢吸引購房者達到銷售目的；
唐山約談10家房企負責人別再降價。
長春現金補貼進城農民和大學生買房，成交價格應不低於商品房備案價格的85%。
長三角小城江陰提出：嚴禁低價（如低於成本價、變相降價等）傾銷、打價格戰。
還有瀋陽、惠州、桂林，限制房價下跌的城市，越來越多。
大家有沒有發現這些城市的共性？
以上這些地方，要麼，是2016年以後，被棚改貨幣化推高房價的中西部三四線小城市。
要麼，是東北、西南的二線省會，人口、產業、基本面無法跟沿海強勢相媲美，目前處於價值迴歸的過程。
接下來的問題是：為什麼要限跌？
報道認為，嚴控惡意降價，不代表不允許房價下跌，而是不允許借降價來干擾市場秩序。
按藍白的理解：降的太多，前期業主砸售樓部，干擾工程進度怎麼辦？
降的太多，房企貨不對板，品質縮水，爛尾跑路怎麼辦？
更進一步講，降價太多，有房族財富縮水，抵押品價值下降，地價下降，土地流拍，進而影響小城市的財政怎麼辦？
總之，限跌的邏輯很簡單：“可以降，別瞎降”。
再來看哪些城市限漲。
自2月份的深圳後，廣州、無錫、紹興、西安、成都、寧波、深圳、東莞、上海、三亞10個城市也已相繼出臺二手房成交指導價管控機制。
銀行在二手房放貸時以指導價為準，相當於直接打掉了二手房的金融屬性。
想達到真實成交價，買賣雙方用陰陽合同也好，用裝修款抵扣也罷，總之，買家一定要多付出鉅額現金首付，這必然會打壓不少的購房需求。
如此大力度的“限漲”，效果好的出奇。
截至7月底，2021年深圳二手房住宅月均過戶套數僅4428套，創下近十年新低；而8月份過戶套數甚至跌破2000套。
統計資料顯示，目前落實二手住房參考價制度的10個城市中調控效果明顯，6個城市掛牌價環比下降，成都、紹興、寧波下降幅度分別為1.7%、1.6%、1.4%，西安降幅也達到了0.8%，深圳以0.5%的降幅緊隨其後。
這些城市有啥共性？
漲得最兇，回撥最慢，人口持續淨流入，以二線以上城市為主，大部分在長三角和珠三角沿海。
把限跌和限漲的城市梳理一遍，我們可以得出一個結論：
大城市限漲，限制二手房流動性，冷凍成交量，鎖住投機客的“持倉”，從而穩定房價預期。
小城市限跌，維護房地產市場秩序正常運轉，使“土拍——房企——銀行——購房者”這個鏈條穩定。
事實上，如今的調控，早就不侷限於限跌和限漲，以後還要限租金。
住建部前幾天正式發了《關於在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，其中提到：
同步做好保障性租賃住房建設，統籌解決新市民、低收入困難群眾等重點群體租賃住房問題，城市住房租金年度漲幅不超過5%。
總之，房價限，房租也限，新房要限，二手房也要限。
表面上看，以上這些調控，都是為了穩定房地產市場的價格體系。
但，各位請往深處想：
嚴厲的價格限制，其實是一場涉及居民財富、土地財政大規模轉型的必要準備。
先說居民財富。
9月10日，銀保監會發布了《關於開展養老理財產品試點的通知》，選擇“四地四家機構”作為試點，試點期限一年；試點階段，單家機構產品募集資金總規模限制在100億以內。
千萬別小看這個訊息。
央行副行長李波在4月份的時候說：
我國現在的居民儲蓄大量集中於銀行賬戶和房地產上，這不夠健康。應把一部分儲蓄吸引或安排到養老金賬戶中。養老金賬戶透過專業機構管理可以做長期資本配置，其中有很大一部分可以配置到股權。
從世界範圍來看，全球養老金資產規模Top7依次為美國、英國、加拿大、澳大利亞、荷蘭、日本、瑞士。
與這些國家相比，中國65歲以上老齡人口占比趨勢不斷上升，2019年佔比已達12.6%， 顯示老齡化壓力逐年增大，但我們的養老金規模只在10萬億級別，只有美國的十分之一。
這樣的體量，與我們的居民鉅額財富，完全不匹配。
《華夏時報》有一個統計：
中國社會總資產已經由2017年的接近1400萬億元，上升到2019年的1655.6萬億元。
考慮到2019年的社會總負債達到980.1萬億元，社會淨財富則為675.5萬億元。
那麼，在這個社會淨財富的分佈中，政府部門財富佔比24%；居民部門財富佔比76%，達到512.6萬億元！
很可惜，如此巨大的財富，大部分配置的都是房地產。
房屋資產在我國家庭的總資產中佔據著半壁江山，根據央行公佈的資料，2019年住房佔了我國家庭總資產的近60%，比美國家庭高出了約35個百分點。
而根據國家統計局公佈的資料：2020年，我國人均消費支出約為2.1萬元，其中人均居住消費支出約5200元，佔了四分之一。
海通荀玉根的報告指出：從開支的維度看，2020年我國居民總開支中25%用於居住支出。
相比之下，美國的佔比只有19%，住房開支帶給我國居民的成本壓力明顯更高。
把房價限制在極窄的範圍內波動，降低房產的流動性，同時提高直接融資比例，調控的意圖，就是要把這512萬億鉅額居民財富，從房地產轉移到養老賬戶和資本市場。
一方面是居民財富端的轉移，另一方面是地方財政端的轉型。
以前，藍白跟大家聊過很多次，現在的地方財政有四本賬，最主要的兩本，是一般公共預算和政府性基金收入。
一般公共預算主要是靠稅收貢獻的，比如增值稅、企業所得稅、消費稅和個人所得稅。
而政府性基金收入，主要由國有土地使用權出讓收入組成，也就是賣地收入。
在2019年，全國的地方政府性基金收入為是8萬億，其中土地出讓金收入為7.2萬億，賣地收入佔比高達90.1%。
不光規模大，增長速度更驚人。
2009年的時候，土地出讓收入規模為1.4萬億，相當於GDP的4.1%。
2020年達到8.4萬億元，相當於GDP的8.3%，規模增加了8倍，佔比提高了1倍多。
地方財政高度依賴賣地收入，基於“價高者得”的邏輯，地價、房價必然會持續抬升，從而拉大有房族與無房剛需的財富分化，更使土地成為金融體系的“底層資產”，一旦有風吹草動，就會影響到千百個城市的基礎設施建設和金融安全。
因此，減輕土地財政的依賴，勢在必行。
那麼問題來了，這麼大的賣地體量，該如何轉型？
答案是開闢“新稅源”，比如房產稅、遺產稅、資本利得稅。
按照財政部資料，去年賣地收入是8.4萬億，扣除徵地補償款、土地整理開發等費用約60%，對於地方財政淨貢獻為差不多3萬多億。
現在全國房地產市值在300萬億以上，如果稅率為1%，房地產稅理論上可以和土地出讓金貢獻相當。
透過寬稅基、低稅率做大納稅人規模，設定差異化的稅率，鼓勵科技創新、抑制娛樂行業畸高收入。
重點取消原徵收範圍中已經成為居民日帯消費品的稅目，增加對新增奢侈品和高消費行為（如私人飛機、高階會所等）的徵稅。
鼓勵慈善捐贈等三次分配行為，捐贈金額可直接稅前扣除。
這也是高層近段時間強調的“三次分配體系”，或者可以稱之為“橄欖型分配”。
對多套房持有者等畸高收入群體收稅，一方面能補充地方財政轉型的收入空白，另一方面，又能起到維護社會公平、扶持低收入群體的作用。
這就是“限跌、限漲、限租”的底層邏輯，也是房地產價格管控體系進一步收緊的深層原因。
居民財富，以後會慢慢撤離樓市。
地方財政，以後會逐漸擺脫賣地依賴。
這個過程可能會很漫長，但值得我們等待，正如有句名言所說：
人類的全部智慧，就包含在兩個詞中：等待和希望。
