最近不少粉絲問我，“很多城市出現了限跌令，這是不是意味著市場即將反彈？可以抄底了？”
月均超50次的調控，尤其是二手房指導價、大學區制等精準調控的出臺，樓市熱度的確隨著天氣轉涼終於降溫了，銷量繃不住的城市，甚至有了託市之舉。
近期多城集中救市，政策底部已見，難道真的適合抄底了嗎？這和呼籲的“房住不炒”不是矛盾了嗎？
壹丨限跌令是試金石！
相對於新房限價，房價限跌，當下更容易受到關注！近來，全國多地出臺限跌令，即網籤價格（實際售價）低於銷許價/備案價8%-15%，便無法網籤備案，旨在透過行政手段，限制開發商降價換量，進而引發社會情緒的波動。
嚴禁房企降價銷售，這與熱點城市不斷加碼升級的調控形成“一正一反”的鮮明對比。
翻了一下今年止跌令的情況，早在7月底，就有城市按捺不住，想要救市了！
7月28日，山東菏澤住建局對個別房企樓盤定價遠低於市場價格的行為，進行調查處理。
隨之，"限跌潮"在全國迅速蔓延開來。
8月9日，湖南嶽陽市住建局釋出《關於房地產市場新建商品住房網籤成交價格限制的通知》：商品住房銷售實際成交價格不得高於備案價的3%，也不得低於備案價的85%。
8月11日，昆明房協會明確提出房企若惡意降價將被約談，情節嚴重者將停止網籤；
8月13日，唐山市政府約談了10家房地產企業負責人，打擊惡意降價行為；
8月17日，遼寧瀋陽被曝九區50個在售新房降價，瀋陽市沈北新區多個政府部門聯合約談了相關房企；
8月31日，江蘇江陰發文嚴禁低價（如低於成本價、變相降價）傾銷、打價格戰，堅決杜絕惡性競爭，降標降質、預期交付等違規違法行為；
9月9日，湖南株洲對部分房企和銷售機構採取大幅降價並明顯低於市場正常價格銷售、嚴重擾亂市場秩序的行為進行約談。
......
還有幾個名不見經傳的三四線城市出臺了針對某些區域/樓盤的限跌令，粗算下來，出臺限跌令的城市/區域數量在10個以上。
這十餘個城市，特徵很顯著，均是經濟基本面較差、近年來新增人口較少或常住人口不斷流失的弱二線、三四線城市。
限跌很好理解，說嚴重點，出臺限跌令是為了市場出現降價潮，引發情緒波動，進而對社會穩定和經濟造成影響。在中國，穩定大於一切，出臺限跌令或購房補貼和主旋律並不矛盾，限漲，更要限跌！
那這些城市可以撿漏嗎？我的建議是不要去碰。從2016年掀起的這輪強調控期，多圍繞一線、強二線城市展開，各種嚴苛的樓市調控還沒有讓這些城市出臺限跌令，反倒使得弱二線、三四線城市預期折損、無人問津，率先開啟自救。
限跌令就像試金石，率先頂不住全國範圍調控的城市，多少都存在泡沫，政府站臺救市，說明當地房地產依賴度高，人口、經濟、產業等指標萎靡，不值得進行資產配置，當然自住可以，這些城市房子慢慢也就回歸自住屬性了。
貳丨或有更大規模的“救市”！
不僅有限跌令，甚至央行、官媒都在呼籲差別化調控，收緊的調控有了轉向的跡象！
9月的三連站臺，讓從嚴已久的樓市有了放鬆的訊號：
9月7日，銀保監會督促銀行機構在貸款首付比例、利率等方面對剛需群體進行差異化支援。
9月18日，證券時報頭版評論：滿足真實住房需求離不開房貸資源的有效配置。
9月22日，經濟日報發表題為《樓市調控應注意滿足剛需》的文章表示，下一步，調控政策應更加最佳化，不斷滿足剛需群體的購房需求。
放鬆訊號中提到的三大關鍵詞：利率、房貸、剛需群體。
這輪強調控週期內，確有誤傷的案例。5年期LPR並未走高，但各地銀行加點卻在上升，那天一位粉絲問我，他可算是搖中號了，但首套房利率高達5.95%，還值得買嗎？
去年這個時候，首套基本還是5.65%，上半年是5.75%，現在竟然有了5.95%的個案，眼看就要破六！
房貸利率的提高，實則是整個房貸的收緊。自監管升級以來，西安新房、二手房房貸週期均有了明顯的延長，貸款審批嚴格，首付門檻提高，上個月網籤的二手房，甚至要到明年才有可能放貸。
就西安當下的環境，除了倒掛的新盤，投資氛圍已經明顯衰退的，時下買房的，多數都是自住需求為主的群體，面對逐月走高的利率和房貸受限，何嘗不是一種壓力，一種誤傷呢？
前有限跌令，後有支援保護剛需。全國樓市政策最嚴苛的時候，已經過去了，兩者看似違和，但實際都是弱城市調控放鬆或者開啟救市的訊號，14年喊出“支援購房需求，去庫存”，19年底提出“限跌，止跌”後，均迎來了一波調控政策的集體鬆綁，在三四線城市中尤為明顯。
叄丨房地產真能救市嗎？
之前文章《打回原形！全國樓市下行，西安“逆週期”？》提到過，2021年8月創下年內新低，商品房銷售面積和銷售金額分別為12545萬平方米和12617億元，雙雙回落至年內單月最低值。
銷量的下滑甚是誇張，2021年8月，是疫情放水以後，銷量最低的一個月，對比去年同期，更是出現了9.2%的下滑！較今年6月，出現了11.2%的下滑！用“短期之內銷量暴跌”來形容，不為過。
只要政策保持穩定延續性，那整體大盤後續銷量必將持續走低，沒量價就保不住，降價那是早晚的事。
這兩天各地大規模停電的新聞也屢上熱搜，限電甚至要延至2022年3月底，四季度經濟基本上是歇業了。
如果房地產銷量再去下滑，又要靠什麼來穩投資、穩經濟呢？何況我們還要趁機彎道超車呢！
所以在四季度，樓市調控會出現更為明顯的分化，偏弱的城市，繼續出臺限跌令或人才購房補貼等救市政策，但導向性強的一線城市、強二線不會貿然鬆綁，但沒必要去抄底三四線城市，哪怕是買到了週期內的低價，後期轉手也是問題。
西安就不要指望了，330和830的調控政策還未完全發酵，市場中依舊有搖號熱點紅盤，沒有救市的空間，還得再涼涼。
