轉眼間已是秋意正濃，樓市迎來了傳統的“金九銀十”銷售旺季，然而與涼涼的天氣一樣，今年的“金九銀十”或許也要懸了。

一、新房二手房成交雙雙下滑

與往年的溫和調控不同，2021真的不一樣，經歷了上半年趨嚴的樓市調控，房地產市場降溫迅速，樓市秋意正濃。

新房方面，在中指研究院重點監測的21個代表城市中，17個城市成交面積環比下降，其中武漢降幅最高，達到82%；南京、重慶等熱點城市緊隨其後。同時，重慶、南京與武漢同比跌幅同樣居高不下。分城市層級來看，一線城市成交面積環比上升10.54%，其中深圳升幅較大，為122.82%，憑一己之力拉昇均值；同比下降0.47%，其中廣州降幅較大。二線代表城市成交面積環比下降31.26%，同比下降26.19%。三線代表城市成交面積環比下降14.71%，同比下降25.35%。

二手房方面，最典型的就是深圳，根據深圳市住建局的資料，繼7月二手房過戶量同比跌幅超8成後，8月深圳二手住宅成交量為2043套，再次同比暴跌77.28%，創下10年新低。另外，杭州二手房市場的表現也很典型，自今年3月達到12205套後，杭州二手住宅成交量開始一路下滑，7月跌至6314套。不到半年，杭州二手住宅成交量就從歷史高位跌破歷史低位。

二、“限跌令”輪番出臺

新房二手房成交量的下降，在一二線城市意味著樓市調控收緊，但在三四線城市這意味著樓市扛不住了，這也就有了近期多地“限跌令”的出臺。

隨著“三道紅線”完成日期的步步逼近，房企壓力日益增大，根據wind資料，今年房企到期債務規模達到1.2萬億，月均超1000億。二季度房地產行業平均負債率為77.85%，較一季度下1.34%，較2020年下降1.23%。8月單月，全行業融資資料同樣不容樂觀，境內外債券融資共發行62筆、較上月減少27筆，發行規模摺合人民幣約571億元，環比減少39.8%、同比減少54.2%。

調控的效果開始顯現，房企都把降低負債，最佳化三道紅線當做首要戰略。在這樣的背景下，部分非熱點三四線城市的房企降價過於兇猛，其他樓盤也陸續跟進，引發了當地房價異常下跌，這就有了“限跌令”的出臺。其中包括昆明、岳陽、惠州、唐山、江陰等城市都先後出臺類似政策。

三、“金九銀十”懸了

一二線城市受調控影響樓市收緊，三四線城市“限跌令”頻發，如今正值“金九銀十”傳統銷售旺季，樓市的表現卻“如至寒冬”，或許，今年的“金九銀十”又要褪色了。

一方面，從前兩年的“金九銀十”來看，樓市表現就不盡人意。

從2016年“房住不炒”逐漸深入以後，2016-2020五年時間的“金九銀十”就開始逐漸褪色了，誠然，在每一年包括今年的“金三銀四”期間，樓市也曾小小的火了一把，但也只不過是上半年樓市的“曇花一現”，真到了下半年的時候，隨著信貸收緊、調控加碼，各地樓市就開始“涼涼”。說是樓市的週期也好，說是調控收緊也罷，下半年“金九銀十”的褪色卻是不爭的事實。

另一方面，今年樓市調控更加嚴格，“金九銀十”或真要懸了。從年初開始，全國房地產調控政策就一直呈井噴狀態，1-8月最主要的核心特點是收緊：住建部約談、整頓中介、限制二手房定價、經營貸、土地供應、鼓勵租賃、打擊炒作學區房。截至8月22日，年內全國累計房地產調控突破400次，月均超過50次，2020年前8個月為368次，2021年來房地產調控政策全面刷新歷史記錄。從房地產調控愈加頻密的趨勢看，預計到2021年年底，調控將從嚴不變。市場退燒難免，傳統“金九銀十”特有的開盤潮、搶房潮、售罄、秒光、上漲等火熱場面很難再現，“金九銀十”成色將大打折扣。

綜上所述，9月已來，秋意正濃，而樓市的“金九銀十”會如秋葉般金黃，還是如秋意般涼涼，那就讓我們拭目以待。