2022年2月-3月，菏澤、福州、鄭州、哈爾濱、青島市即墨區、衢州等城市先後取消了限購、限貸等樓市限制性c措施，並出臺降低首付率等激勵措施，鄭州還打響了重啟貨幣化安置棚改的第一槍。
2022年4月，蘭州也加入了重啟貨幣化安置棚改的行列，似乎一輪轟轟烈烈的房地產牛市又要開始了，那麼房價又要暴漲了嗎？
1.本質
首先我們要弄明白房地產的本質是什麼？
改革開放以來，我們大力發展經濟，要推進基礎設施建設，建高速、鐵路、高鐵、要興教育，建高校，搞科研，發展航天航天，我們要強軍，建航母，這些都需要很多很多，錢從哪裡來。
自然是不可能直接印錢呀。
來源主要有兩點：
一是國有資本經營性收入。主要就是國企和央企的利潤。各種壟斷性的石油、菸草、鐵路運輸、銀行、電信、電網的央企，在獲取收益的同時也保障了民生。
二是一般公共預算。主要是稅收，自古以來就是這樣交皇糧都是天經地義的，幾千年來都是這樣過來的。
三是政府性基金預算。主要包括土地出讓金和福彩收益等。
四是社會保險基金預算。主要就是我們繳納的社保，目前養老金髮放和收入基本持平。
1994年分稅制改革後，稅收大頭歸了中央，地方只有小部分，再加之地方國企的賺錢能力普遍不高，地方財政收入滿足不了發展以及揮霍。
財政收入又不夠那怎麼辦？
還真有個辦法，我不僅要收你現在的稅，我把未來的也給收了。正如讓子彈飛師爺說：前幾任縣長把鵝城的稅收到九十年以後了。
《中國青年報》1979年有一則報道《解放前就徵了一九九一年的稅》說是四川省新繁縣早在1934年間就把稅收給已預徵至1991年了。
那都是軍閥弄的，那我們黨肯定不能夠。
而且過度收稅必然會引起群眾的不滿，同時也會打擊人們的工作積極性。
這時候房地產就發揮作用了。
居民將積蓄付了首付，然後從銀行貸款按揭。這個錢給了開發商，開發商的錢用來向地方政府拿地。
人們心甘情願省吃儉用，就是為了買一套屬於自己的房子。
因此房地產的本質，就是透過銀行，把居民的儲蓄及未來的收入，都轉移到政府手裡。
2.房價
誰最想房價上漲？地方政府和那些有了多套房的精英階層或者炒房團體。
誰希望房價穩定？中央。
誰希望房價暴跌？手裡沒房以為暴跌就能買得起房的吃瓜群眾。
2016年年底的中央經濟工作會議首次提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”，此後，與房地產相關的部門陸續出臺了與之相配套的政策，涉及到房企融資、購房者信貸等方面，加強房地產市場調控。
為什麼中央不想房價繼續暴漲。簡單，風險是漲出來的。
一是房價繼續暴漲會導致社會的不穩定，年輕人會因為買不起房絕望躺平，甚至滋生戾氣，參照某港，年輕人有機會,國家才有希望。
二是房價繼續暴漲，泡沫遲早會破裂，危害太大。
三是房價上漲，地方繼續賣地謀利，而把風險都轉給銀行。
但如果有人以為“調控”便是官方出手打開發商，然後降房價，房價暴跌。這樣人人都能買得起房，天下大同，那麼你還是too young,too simple。
同志們呀，如果房價崩了，你以為只是開發商的房賣不出去嗎。房價崩了，揹負房貸的人還承受遠高於現價的，承受不了斷供了，意味著一旦房價暴跌，房產公司破產，購房者斷貸，銀行的錢收不回來。
根據2022年1月30日央行公佈的《2021年金融機構貸款投向統計報告》，其中就房地產貸款規模為52.17 萬億元，佔總貸款規模的27.07%。但這也只是狹義統計口徑的資料，廣義口徑這個佔比會更高。
房貸佔貸款額極高，大規模房貸收不回來，銀行將可能破產，金融危機難以避免。
因此房價過高或者暴跌，會對經濟執行和社會安定帶來較高的風險。這也是國家所擔憂的。防範金融風險，一切維穩才是中央考慮的重中之重。
所以指望決策者因憐憫年輕人生存成本高昂而出手降房價，是不現實的。
3.屬性
房子包括房屋及房屋所屬的土地兩個部分。房屋本身只有居住價值，而土地所具備稀缺性，決定了土地的投資價值。房地產貴的不是房屋，而是房屋下面那塊地皮。所以商品房具備了投資與自住雙重屬性。
我們把土地剝離出來，那麼房地產就是實體經濟。
首先從修建來說，砂石，水泥、鋼鐵、機械器材等等都受到房地產的影響。
其次到裝修，又影響到家電、建材、傢俱、家紡等行業。這一套下來就是一個龐大的產業鏈，你能說他不屬於實體經濟。
但我們依照房地產的產權屬性，房地產又具有金融。因為土地是稀缺的，而集中發展大城市是導致優質土地稀缺的原因。
土地有的是，房子有的是，但好位置的土地和房子並不多。因為大城市的醫療、教育、就業、居住等等都比其他地方好。這就是為什麼大家花幾百萬幾千萬買北上廣深、各省會的房子，而很少有人花幾萬買一套黑龍江省鶴崗市的房子。
一方面大量的小縣城和鄉鎮、村莊人口銳減，因為缺乏謀生手段不得不背井離鄉外出打工。
另一方面超大型城市越來越擁擠，土地資源越來越稀缺。這就是中國集中發展極少數標杆城市所造成的呀，土地的稀缺決定了大多數人永遠買不起想買的房子。
而真正讓房地產發揮金融屬性的是信貸。
馬克思說過，如果等攢夠錢再修鐵路，那地球上到現在也沒有一條鐵路。
這句話放在所有的基建領域都很合適，如果等攢夠錢再修高樓大廈，那到現在也不會有高樓大廈
信貸的作用可以把人們未來幾十年的收入，一股腦全提現出來，然後投入到基建中，例如地鐵、公園、廣場。基建的完善，又產生土地溢價，讓房價上漲。
上漲的房價，又能創造出更大規模的信貸……如此形成一個積極迴圈。
4.出路
對地方政府來說，其實問題是很嚴重的，土地財政某種意義上是剛性需求。隨著房地產市場方向的逆轉和購買力的枯竭，過去二十年大部分中國城市賴以維生的土地財政模式，將無以為繼。
這意味著這類城市的經濟乃至社會執行將出現很大的問題。目前地方債務隱患越演越烈，特別是其他財政收入低的省份，政府已經是舉步維艱的境地，急需尋找一個土地財政的替代品。
那怎麼辦？很多人將希望寄託在了房產稅，認為房產稅可以替代賣地，成為地方政府的全新稅源。
2021年人大透過《關於授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定》。
但2022年，財政部明確年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件，說明國家對於房地產稅的出臺慎之又慎。
房產稅肯定是要出的，但要說實現對賣地收入的大幅替代，基本不可能。
首先是中國居民長期以來將絕大部分個人資產都投入到了房子中，本身已經所剩無幾，甚至負債累累。每年再對所有人徵一筆房產稅，必然導致一部分人無法承擔，極大降低房奴的生活品質，甚至會影響社會秩序安定。
這是中央絕不允許出現的，穩定壓倒一切。所以房產稅必然會有豁免，而且這個豁免額度，必然會保證絕大部分只擁有一套普通房子的市民不用交稅，最多就是象徵性地交一點。
根據財政部公開的2021年財政收支情況。全國土地出讓收入8.7萬億，參考任澤平《中國住房市值報告2021》的測算，2020年中國住房市值418萬億元，若按稅率1%（美國1%-3%不等），可以收取4萬億，加上要免徵一大部分，最多也就1.5萬元。離8.4萬元相差甚遠。
房產稅無論是持有環節徵收，還是交易環節徵收都是要向最終租房人轉嫁的。指望房地產稅能降低房價的，可能不太現實。這就相當於門面上漲，早餐店只能漲價才能盈利，最終還是由買早餐的人來給上漲的租金買單是一樣的道理。
收稅不能替代，那就下場經營，房地產是門好生意。恆大、萬科、碧桂園等大房開賺取了大筆利潤，資本家攫取財富後留下一地的風險和債務，這樣政府何不如像石油一樣搞壟斷自己經營。各大房企若不能自救，核心資產或將被國資加速接管。下步央企和地方城投可能將會成為房地產的業的中流砥柱，保民生增財政，何樂不為。
照目前的房價，在大城市，如果還沒有一套自己的房子，那麼買一套自己的房子就越發地變得不可能。買房這件事，需要把你家6個錢包和你夫妻二人未來幾十年的收入，一股腦全掏出來，但是仍然有很多人面臨著將這些全掏出來仍然買不起一套房。
需要在大城市生存的很多人或者家庭就只能租房來解決問題，那麼租房就是一個很大的市場了。
這個時候政府透過國有土地劃撥，僅須支付少量的土地補償、安置費用，甚至是無償獲得土地使用權，然後修建公租房，同時還不用繳房產稅，透過房租或門面租金獲取收入。
馬上就有人說了，每年這點租金來得慢呀，而且公租房租金還比市場上的低，收益不行。
但是如果以建成和運營成熟的公租房為抵押發行債券呢？每年有固定的房租和商鋪租金，這就是有實物抵押，又有穩定的客戶群和現金流，這都是優秀的證券資產。自然會有部分有資產的人購入。這樣相當於一下子就把幾十年租戶的租金又先收來先用來發展了。
如果公租房能彌補土地財政的缺口，那麼國家必然不會再讓房價暴跌，要不然都買的起房了，公租房的收益又如何保障。
但問題在於公租房的價值被資本市場認可的前提，是經濟持續發展、人口不斷流入、土地價值長期攀升，這樣的地方，主要是一些一二線城市和部分內地省會城市。而那些商品房供大於求，人口持續流出的城市。在資本的眼裡沒有價值，也就無法證券化。
5.趨勢
房價的趨勢，不能簡單的從城鎮化率，人口增長等供需關係來分析，還需要從居民負債上限，貨幣政策，國家調控等方面綜合分析。但無論如何，時至今日，大家心裡都已經明白，隨著城鎮化率的提升緩慢、人口紅利的消散和居民負債的逼近極限，加上中央多次房住不炒的重申，中國紅紅火火20年的房地產時代，已經漸至尾聲。
鑑於國家的政策經濟下行壓力，財政收入減緩壓力，在沒有找到能找房地產在中國經濟發展中的代替品，和土地財政的代替品前。政府依舊會採取一定的積極政策繼續推動房地產業，畢竟賺快錢這是會上癮的嘛，而且很多地方政府唯一有效的抓手就只有房地產。
蘭州、鄭州重啟貨幣化徵拆安置，降低首付款。然而今時不同往日。這一次，無論是國內宏觀經濟上行壓力，還是面臨的國際環境（逆全球化和中美脫鉤擔憂）、還是居民已經破60%的負債率，都與2015年環境截然不同，結果很大機率是天壤之別，更何況這次央行還沒說話。
暴漲已不太可能，我們要相信國家維持金融穩定的決心和能力，因為暴漲暴跌都不符合社會主義核心價值觀。
未來中國樓市就是分化行情，可能會有少數地區的少數板塊，依然能維持個長期漲勢，但跟過去那種狂飆不可同日而語，整體而言，最好的情況也就是勉強保值，甚至大部分都會陷入漫漫陰跌。
暴跌的可能性不大，會有人說根據供需關係來說，隨著城鎮化率逐漸到頂，人口危機進一步顯現，供需關係失衡，必然會價格下跌。供需關係決定市場價格，但問題是，我們的房地產行業真的是純粹意義的市場經濟嗎。沒有需求，我們就創造需求，需求是可以拆出來的嘛。過去不是一向如此嗎。
