上週，北京有4個純新盤和一個新入市的老專案取證開盤銷售，據各專案開盤簡報統計，5個專案共計認購套數近千套、認購額超90億元。
具體銷售情況如下：
01 去化約7成，改善購買強勁
從7月份只有2個新專案開盤，到8月中旬一週內5個新專案推售，北京樓市迎來了新品放量，還有幾個5月拿地的專案已開放了售樓處、樣板間或城市展廳。
以上5個專案首次開盤推售，認購業績高低不一，但去化率均在7成左右。長安悅璽雖然官宣資料只有12.8億認購額，但是根據專案產品套總價起步750萬的水平，估計去化率也在6成左右，而專案蓄客期只有區區3個月左右，樣板間開放還不到1個月。
一個專案首次開盤認購的情況，大致能反映市場對專案的認可程度，以及專案自身在營銷層面蓄客是否充足。
5個專案的去化率，一方面體現了市場在等待中迎來了一次釋放，另一方面證明了北京改善需求的潛力確實很大。
5個專案中，適合剛需人群的產品，只有華樾國際領尚約100套的75平米兩居和天壇府36套60平米一居，其它1300餘套均為改善產品。
而幫主得到的訊息是，華樾國際·領尚75平米兩居這次居然沒賣完。如果有朋友沒來得及趕上這次開盤，應該還有機會去撿漏。
02 產品具有唯一性，更受追捧
這5個專案區域和產品形態各不相同，但恰好都有一個共同的特點——唯一性。
華樾國際·領尚——朝陽區在售唯一也是最後一個限競房專案
天壇府——北京二環、東城區唯一商品房新盤
長安悅璽——石景山區唯一西四環新盤
金地璟宸——房山區良鄉唯一純改善洋房新盤
富興首府——朝陽區東壩唯一大平層產品純改善專案
在北京樓市各板塊頻頻上演“三國演義”的時代，這5個專案居然不約而同的具有區域唯一性，這就讓每個專案都成為所在區域市場的主角，也是支撐其開盤業績的重要因素之一。
雖然華樾國際·領尚和富興首府同處朝陽東壩板塊，但兩個專案完全形成錯位，因此並不存在直接競爭關係。
試想，當王四營、崔各莊等新板塊進入銷售期時，每個專案都不可避免地要面臨與其它兩個兄弟的內卷，如同去年的分鐘寺三傑和今年的仁和三兄弟之爭，雖然最終市場將會消化所有的供應，但是競品之間比的是誰跑的更快。
新地塊陸續上市後，具有唯一性的專案，應比需要面對同質化競爭的專案日子更好過一些。
03 新盤陸續上市，市場升溫
5個專案中，金地璟宸未官宣認購金額，只公佈去化率約7成，按其首推140套房源估算，大概認購近100套，銷售均價約4.2萬/平米，戶型面積為97—149平米，按平均成交套總價約500萬計算，認購額應在5億左右。
因此，5個專案認購總額超90億元，認購套數未過千套。
幫主統計了今年下半年以來，連續7周的北京住宅成交資料（見下表）：
（資料來源：《地產營銷人》）
北京住宅網籤套數每週均在千套以上，最高一週為1656套；周網籤金額在70—120億元之間。
雖然開盤認購額並不等同於實際網籤額，但是網籤資料需建立在認購資料的基礎上。
從上週5個新專案認購近千套、認購金額達90億元的整體業績看，兩個資料都接近7月以來的周網籤額，而這只是5個專案的業績。由此可見，買房人明顯對新盤的熱情更高，樓市成交量也有望在7月份北京住宅成交各項資料均環比下降後，重回上升態勢。
上週末，崔各莊和光悅府開放了售樓處，建發專案案名也即將釋出，崔各莊板塊已蓄勢待發。
王四營保利專案公佈案名為“保利·錦上”，產品戶型與融創操盤的朝陽壹號、魯能專案大體相當，均為剛改產品，總價約700餘萬起，該板塊的競爭應很激烈。
今天，石景山西黃村的禧瑞學府取得預售證，最低擬售價為72500元/平米，所有498套房源將正式開售，其中最小戶型為55平米一居，只有一套，總價400萬。小戶型產品還有11套71平米兩居，套總價約520萬起；28套73/79平米兩居，23套88平米兩居。這基本是目前石景山區上車最後60多個名額了。
隨著新盤陸續上市、供應放量，市場熱度會繼續提升，區域市場競爭壓力也將加大，金九銀十的局面大機率將會再現。
