今天，中國綠髮王四營專案案名出爐——中綠·東嶽府。至此，今年5月第一批集中供地的朝陽10盤全部上市。
朝陽區作為今年北京土地市場最大的地主，兩批供地計劃共有21宗宅地，既有東壩、金盞、崔各莊這樣的熱門板塊，也有王四營、朝陽港這樣的商品房市場處女地。
兩批供地放量如此之大，不禁讓人擔憂新增供應內卷嚴重，但根據兩批供地計劃的對比，其中的玄機又讓人感覺到調控市場那隻無形之手的高明。
朝陽區今年土地供應突然放量，是建立在連續4、5年供地緊縮的基礎上。猶如一個連年缺水的池塘，突然迎來久違的雨季，池裡的水一下子多了起來，卻又給人增加了一種深不見底的莫名恐懼感。
這種突如其來的變化，令市場產生些許不適應是正常的。為了幫助買房人釐清在朝陽區置業的思路，幫主下面從不同維度對朝陽區幾個板塊的市場進行分析。
01、崔各莊：需拼手速
如果仔細分析朝陽區的供地節奏，會發現這次閘門開得很有學問。
第一批10宗地，具體分佈為崔各莊3宗、金盞2宗、東壩1宗、王四營3宗、豆各莊1宗。
崔各莊為朝陽區今年供地房價最高的區域，三宗地指導售價均為8.8萬元/平米。這個價格之於望京10萬+的二手房，簡直就是倒掛，價效比是明擺著的。三宗地中還有一宗設定了20%政府產權份額，實際售價僅7.04萬元/平米。
三個專案價格拉開了梯次，買房人完全可以根據自己的預算，去選擇合適的專案。
若選擇售價7萬的建發·望京養雲，只能擁有房屋8成產權。如果目的是自住，那降低購房成本自然划算；如果抱著投資目的，則要承受未來取得房產證滿5年後才能交易的條件。
崔各莊區域板塊優勢很突出——望京外圍，短板也明顯——沒有地鐵。所以支撐這個價格的一定是改善產品。
和光悅府、龍樾合璽、望京養雲三個專案，都需執行套內7090標準，三專案不約而同地將起步戶型定在了建面120平米左右。
從三個專案已釋放的產品資訊看，望京養雲只有377套房，只有120平米和160平米兩個面積段三種戶型，總價840萬—1200萬之間，大機率會跑得最快，買這個專案要拼手速。
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和光悅府與龍樾合璽地塊相鄰，價格相當，總價都在1000萬—1500萬之間；產品結構相似，戶型均好性都不錯，龍樾合璽123平米四面寬三居產品堪稱該面積段最佳戶型。
兩個專案都需配建公租房，買房人在這兩個專案選擇，一是要看眼緣，二是要優先選擇極品戶型、更優的樓棟和樓層。
總而言之，崔各莊三個專案是望京外溢改善客群的首選，總共1329套房，會吸引市場的爭搶。
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02、金盞：從容選優
與崔各莊相距5公里的金盞2宗地，指導售價均為7.6萬元/平米，與崔各莊有1.2萬元/平米的價差，且兩宗地都有政府產權份額（13%和15%），折後價格僅有6萬多，比同板塊的中海首開拾光裡售價低了近1萬，也是低密洋房或疊拼產品，價效比突出。
這還沒完，第二批供地計劃中金盞小店北側的孫河前葦溝板塊將一舉出讓6宗容積率為1.5的低密宅地，指導售價為7.95萬元/平米，且無政府產權份額。
兩相比較，青雲上府和朝陽一墅這兩個新盤的價格怎能不讓人心動？
從專案公佈的產品資訊看，青雲上府主打130平米三居和160平米四居平層洋房產品，朝陽一墅既有123平米三居和148平米四居的平層產品，也有196平米三居和200平米四居的疊拼產品。
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兩個專案產品有差異，如果比較平層產品，拋開面積差異的因素，從戶型設計看，青雲上府兩種戶型都以6.5米大寬廳為最大亮點，注重動靜分割槽；朝陽一墅則以四葉草格局將居室分佈於四角，保障了家庭每個成員的私密空間。
注重家庭社交功能的肯定更喜歡青雲上府的格局，對個人私密性要求高的家庭適合朝陽一墅。
金盞的區域市場前有中海首開拾光裡拓荒，後有孫河前葦溝漲價背書，產品與崔各莊形成互補，青雲上府和朝陽一墅兩個專案抓到了極好的市場時機，共計816套房源，讓喜歡低密社群、別墅品質的買房人可以從容選擇。
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03、王四營：價值窪地
王四營是朝陽區今年新上市的板塊，第一批出讓三宗地指導售價均為7.1萬元/平米，這個價格對於王四營東四環、距離國貿CBD不足10公里、且臨鐵的地段優勢，與東三環新盤10萬+的價位落差，及鄰近北京華僑城二手房價格7萬的對比，顯現出極高的價效比。
而第二批供地計劃中三宗朝陽港的地塊，指導售價為7.5萬元/平米。從地段上比較，王四營和朝陽港所在的十八里店均在東四環外，朝陽港更靠南。從理論上講，十八里店房價應低於王四營，但政府指導售價生生就比王四營高了4000元/平米，這簡直就是給王四營專案的銷售送上一記助攻。
但是，王四營板塊的不足也很明顯，幫主曾在5月拍地後去實地踏勘，關於王四營的優勢與劣勢在《東四環價值窪地，王四營是誰的菜？》一文中已做闡述。
在朝陽港供地計劃浮出水面後，幫主也對王四營和朝陽港的規劃發展做了比較，以及分析為什麼朝陽港宗地的指導價格高於王四營。
找出的答案是：朝陽港有後發優勢，整體規劃開發改造規模更大，產業支撐更加清晰，未來可形成朝陽區南部一個新的商圈，區域發展有更大的空間。
而王四營受制於已成型的外圍配套和周邊社群，板塊改造空間只能是螺獅殼裡做道場，幾家開發商可以共同努力營造一片具有品質的居住社群，但是整體大環境有很多難以改變的地方。
當然，王四營的價效比就擺在這裡，而且地塊先放、專案先賣，三個專案拿地成本都不低，就看誰跑的快了。
目前，保利錦上已經率先取證，在首批集中供地朝陽10盤中佔據領先身位。據瞭解，專案營銷中心訪客絡繹不絕，也證明了7.1萬的王四營確實有吸引力。
從產品端看，三個專案都執行套內7090標準，均主打純改善，已公佈產品資訊的保利錦上和朝陽壹號，最小戶型分別為114平米和110平米三居，中綠·東嶽府的戶型從120平米三居起步。
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對於買房人來說，買王四營就是買地段。你完全不必擔心買不到房子，第一批三個專案合計有1000多套供應，第二批還有一塊地將要出讓。而且，在改善的層面，買房人的選擇面更大。
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最後，再說說東壩和豆各莊兩個專案。
東壩中冶·德賢御府指導售價8萬元/平米，僅比朝陽區最後一個限競房華樾國際領尚的最高限價漲了2000元/平米，正體現出壩河北區市場方興未艾的上升之勢。
該專案戶型型別較多，最小有72平米兩居，再次給朝陽區的剛需100多個500萬上車的機會。
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東五環豆各莊綠城沁園專案指導售價為6.5萬元/平米，比王四營低了6000元/平米，同樣臨鐵，也配置了部分小戶型產品，給了剛需人群300多萬上車的機會。該專案的社群規劃被評為高標準建設方案的典範，體現了綠城打造產品的實力。
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雖然朝陽區第一批集中供地放量就有點猛，但是已經明牌的第二批供地計劃，讓這10個新專案的價格對於廣大持幣待購的朝陽群眾來說，真的有送福利的感覺。
幫主可以毫不猶豫地說，今年要在朝陽區買房，這撥10個新盤都值得買，必須先買為快。
