"奧森春曉"PK"北清雲際"：到底應該怎麼選？

【1】

地段PK

奧森春曉略勝於北清雲際

奧森春曉和北清雲際兩個專案均位於回龍觀地區。但是地段的優劣勢卻有差別。

奧森春曉：

專案位於馬連店家園北側，西側是流星花園三期，東側是新二手商品房專案公園悅府，北側為在整治中的城中村。

位於大回龍觀住區北核心位置。

“北清路前沿科創發展軸”作為中關村科學城的主橫軸，加大“騰籠換鳥”力度，加快中關村大街、北清路沿線改造提升，打造科技創新縱橫主軸線。

奧森春曉距離北清路很近，可受北清路前沿科創發展軸紅利輻射。

東有未來科學城，西有生命科學園。奧森春曉又佔位北清路沿線約700米的位置，可輻射兩大生命科技產業大園區，優勢顯著。

北清雲際：

北清雲際專案位於二撥子新村北側，東臨龍城花園的老別墅專案，北側是二撥子工業園，西側是多家物流貨運中轉站和京新高速。

北清雲際的位置可受生命科學園的產業輻射，但與奧森春曉的地段位置相比，北清雲際的地段相對閉塞。

北清雲際西側為回龍觀大住區，但與京藏高速相隔，整體的居住板塊獨立，和老住區之間連線性不高。有種看似不遠但銜接不上的尷尬境遇。

地段對比總結：奧森春曉勝出。

1、奧森春曉可受生命科學園以及未來科學城兩大產業園區輻射，處於新科創十字通廊之上，透過北清路將其串聯，未來發展會比北清雲際更好。

2、奧森春曉周邊有新小區存在，北清雲際周邊僅有回遷房和老住區，居住人群層次上，奧森春曉也更勝一籌。

【2】

周邊環境PK

奧森春曉勝出

奧森春曉：

西有教育用地規劃，東側有商業用地規劃，周邊配套充足。享受1公里內回龍觀住區的配套資源眾多。

周邊環境

昌平中西醫結合醫院本院和分院+積水潭醫院回龍觀院區三家大型醫院。

購物從文華路向南，過回南北路路口就有一家禧樂匯商場。

周邊環境

環境現狀，奧森春曉北側城中村還尚待整改，目前大部分城中村已經拆掉，還有部分樓體還未拆完，部分釘子戶尚居住在這裡。

整體居住大環境相對舒適，大住區生活起來很方便。

北清雲際：

周邊配套不充足，地塊閉塞，與回龍觀集中住區內配套相隔較遠。

購物需要去1公里外生命科學園地鐵站北側的永旺國際商城購物中心。

醫療在小版塊內有一家北京泊康中醫醫院，西側距離積水潭醫院回龍觀院區2.4公里，距離尚可。

周邊環境

周邊現狀看起來並不理想，道路狹窄，沿街環境較差，整體環境感破舊，內部道路不通達。

西側京新高速粉塵汙染是無可避免的，加之西側的物流園，北側的工業園，粉塵汙染無可避免。

環境對比總結：奧森春曉更加成熟。

1、奧森春曉住區成熟，周邊環境治理較為完善，周邊居住環境不雜亂。北清雲際北側有工業產業，東側有物流產業，人流量混雜。

2、生活配套，醫療商業，奧森春曉周邊更加方便，配套最近的在1公里內出門10分鐘就可到達，北清雲際均在1公里以上，周邊配套嚴重不足。

3、北清雲際小板塊與住區，地鐵，產業連線度較低，專案所在位置較為閉塞。奧森春曉與周邊的產業、地鐵、配套等銜接度高生活便利。

【3】

教育資源PK

奧森春曉潛力更大

奧森春曉：有規劃中的9年一貫制學校。

奧森春曉地塊西側規劃有小學用地，緊鄰專案，據說會引進相當不錯的小學資源。

南側約900米是昌平排前五的首師大附屬回龍觀育新學校，旁邊還有育新小學和清華大學附屬中學昌平學校悅府校區小學部、西城育華中學、北京市育榮實驗學校等。

奧森春曉旁的教育資源可以說集中了昌平南迴龍觀地區最好的教育資源。

不但學校數量足夠，學校質量也是回龍觀地區數一數二的。

北清雲際：教育資源相對不足。

北清雲際周邊教育資源相對匱乏，兩宗地之間有幼托用地和小學用地。

周邊學校，南側一街之隔為回龍觀中心小學，北側有史各莊小學，東側中關村外國語學校。

北清雲際旁的中關村外國語學校包含小學、初中、國際高中部，為民辦學校，是北清雲際旁比較優質的教育資源。

對比總結：

教育資源方面，奧森春曉的教育資源比北清雲際更勝一籌，除了數量佔優勢外，教育質量也要比北清雲際這邊高上很多。

【4】

交通路網PK

奧森春曉距離地鐵更近

奧森春曉：距離地鐵僅有400米。

地鐵上蓋盤，奧森春曉距離地鐵8號線平西府站約400米，待專案建成後，走東側的文化東路到達地鐵站會更近。

中途可換程6號線、2號線、10號線、15號線、13號線、昌平線，覆蓋面廣泛。

專案東、西、南三側道路均為主要道路，雙向四車道。可連線西側的京新高速和京藏高速。東西向、南北向出行都很便捷。

北清雲際：距離地鐵1.5公里。

專案北側1.5公里處為地鐵昌平線生命科學園站，只能算是臨鐵盤。

昌平線可換程8號線、13號線，屬於服務於科創新片區，連線大中關村的線路。

周邊道路狹窄，有路邊停車情況，西側、北側均為規劃道路，尚不可使用，東側、南側道路狹窄，勉強算得上是雙向兩車道，錯車需要避讓。

道路修建簡陋，未來拓寬的可能性很小。

北側北清路主路可連線京新高速和京藏高速，能擠出小路，到達主路，通行會比奧森春曉方便很多。

對比總結：奧森春曉為地鐵盤.

1、奧森春曉為地鐵盤，8號線可換乘6條地鐵線路。

2、北清雲際只能算臨鐵盤，距地鐵昌平線有1.3公里的距離。可換程線路只有兩條。

【5】

產品PK

奧森春曉是改善盤

北清雲際是剛需盤

奧森春曉：24-27層，容積率2.8

奧森春曉地塊方正規整，樓棟排布整齊，南北樓間距大，可避免前後樓遮擋。

專案配建公租房10600平米，佔總建築面積的23.21%，溢價率5.25%。

建築面積：約8.83萬㎡

可售總戶數：約600戶

限高：80米

容積率：2.8

由6幢24-27層的高板洋房組成，樓棟全部為南北朝向，全部是2梯4戶的設計。

整個專案採用完全的人車分流，園區地面不設停車位，共計車位1000。

產權車位574個，車位配比1:1.3，車位部分預留充電樁，並且預留18%的充電樁加裝條件。

戶型佔比及分佈：

戶型圖：93平米的三居室也是南北通透，但每層均有北部連廊。

北清雲際：15-27層。

北清雲際佔生命科學園兩宗地塊，地塊距離較遠，中間含有基礎教育用地、幼托用地和綠化用地。溢價率5.05%。

社群自帶2100㎡下沉式商業配套，自建6500平18班幼兒園。

容積率：2.2-2.5

限高：45米（區域性80米）

6001地塊公租房面積：17690平米

6002地塊公租房面積：25603平米

6001地塊由6棟小高層+1棟公租房組成，6002地塊由5棟小高層+2棟公租房組成。

戶型佔比及分佈：戶型更小。

戶型圖

對比總結：

1、奧森春曉的地塊規整，社群組團整體，配建均在園區外。北清雲際兩宗地塊距離遠，配建在兩宗地塊之間，社群連線性不強。

2、奧森春曉雖為高層專案，主力戶型是94平米和129平米的剛改戶型，屬於典型的改善盤。

北清雲際戶型配比為剛需全生命週期戶型。商品房最小81平米，主力戶型在81/94/106平米。

3、北清雲際三棟公租房外，還有一棟商品房一層含有公租房，居住感不純粹。

【6】

價格PK

奧森春曉高於北清雲際

奧森春曉的潛力更大

奧森春曉：均價6.3萬/平米

北清雲際：均價6.2萬/平米

周邊二手房價格奧森春曉周邊更高。

奧森春曉東側新進二手房專案公園悅府均價：6.5萬/平米，最高價格已有7.45萬/平米的戶型。

北清雲際周邊二手房專案年限久遠，均價在5.6-6.1萬/平米之間，二手房上漲速度緩慢。

總體PK：

1、選地段：

奧森春曉的地段輻射面更廣，北清雲際可輻射地區僅適用於生命科學園產業。

2、選環境：

奧森春曉居住環境及生活便捷程度高於北清雲際，周邊環境現狀整治奧森春曉比北清雲際好上很多。

3、選教育：

奧森春曉周邊教育資源豐富，回龍觀地區優質教育聚集，北清雲際周邊教育資源單薄，與回龍觀內學校連線性差。

4、選交通：

奧森春曉（地鐵盤）和北清雲際（臨鐵盤），相比之下，奧森春曉的地鐵優勢更為明顯。

交通路網奧森春曉專案周邊道路寬闊，四通八達。北清雲際有北清路和雙高速加持，專案周邊道路狹窄，會造成出門就擁堵的慘狀。

5、選產品：

奧森春曉適合考慮改善自住+投資，主力戶型除剛需94平外以126平米改善大戶型為主，考慮居住方便程度+出行便捷度可選奧森春曉。

北清雲際適合就業單位旁急需上車的人群，步行約20分鐘就可到達生命科學園核心區，戶型剛需，小戶型佔比大。

不在意公租房南北地塊均有的情況下可以作為剛需首選上車盤。

6、選價格：

奧森春曉價格比北清雲際每平米貴上1000元左右，主要看客戶自身經濟條件，1000元價差不算高。

奧森春曉不管是居住條件還是周邊二手房價格漲幅存在絕對的優勢，想置業昌平南且一步到位的客戶選擇奧森春曉。

北清雲際居住條件較差，周邊二手房與新房價格相差多則1萬少則幾千，未來漲幅困難，區域閉塞，新房增量困難。

急需上車，且需要低首付的剛需客戶可選擇北清雲際。

未來的發展前景奧森春曉將優於北清雲際。周邊空地還有開發的可能性，漲幅空間較大，住區成熟，生活便捷。

資金足夠的情況下，改善的話，奧森春曉是更為合適的選擇，同時選擇100平米以上的戶型更加合適。

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