有購房者問，1000萬預算在海淀有什麼新房可選？我想了想，好像還真沒什麼可挑的。
難道1000萬在海淀買個新房都這麼卑微了嗎？
記得，透過小窩新房-購房返現平臺買房，可以獲得額外1-5%的返傭。
我們來盤一下海淀目前在售的幾個及5月份剛拍的樹村地塊。
大苑海淀府，總價2700萬起；
海淀幸福裡，小戶型基本售罄，目前145平總價約1200萬起；
山嶼西山著有下疊產品，總價1560萬起；
世茂西山龍胤最便宜的也快半個億了；
圓明天頌價格雖然沒公佈，但總價預計2000萬以上了
樹村地塊目前戶型沒公示，但也不是1000萬能拿下的
紫郡籣園89平的下躍還有，但套數特別少，總價約680萬起，這可能也是唯一一個可選的了。
有人問，這些買不起，海淀不是馬上要新供應4塊地嗎？會不會有便宜一點的。
海淀的4塊地其實可以看做兩塊地，其中兩兩組團，分佈於北沙灘和永豐。
北沙灘這兩塊地之前我們做過分析，容積率2.6，給了做中小戶型的條件，但這塊地沒有7090的限制。
地塊指導價11.2萬，如果按照競政府份額到最高10%，售價在10.08萬/平。
那麼這塊地會做小戶型嗎？我認為機率極低。
這個地塊所處的位置決定了它未來根本不缺購房者，所以沒有做小戶型走量的必要。
如果做小戶型反而會造成“有錢人買著膈應，沒錢人買不起”的客群錯位，倒不如統一產品，將調性拔高，做高品質的改善產品。
今天重點來看永豐這兩塊地，也是最有希望1000萬就能買到的。
先看位置，地塊位於海淀區永豐產業園、永豐路與玉河路交匯處東南角，西北側約500米就是故宮北院，西側約350米就是在建的海淀大悅城，距離地鐵16號線永豐站直線距離約2.1公里。
地塊資訊：
1、指導價8.3萬/平，競政府份額10%，未來售價大機率7.47萬/平左右，嗯，真香！但是這塊地房價浮動範圍8%，所以未來賣8萬也不要稀奇。
2、地塊很純粹，無保障房配建，地塊容積率1.6，限高30米（最高10層），沒有7090限制，意味著地塊後期大機率會做小高層。
3、地塊有教育用地規劃，看掛牌檔案是一所幼兒園。
4、地塊未來設定了優先購買順序，優先面向海淀區戶籍或在海淀工作的人群銷售，剩餘房源向社會公開銷售。
海淀戶籍不好搞，但在海淀工作還是很容易的，這裡也沒提具體要求，也給後期預留了足夠的操作空間。
那麼這塊地預算1000萬能拿下嗎？我們按照打折後的指導價7.47萬/平來計算，也就是說未來開發商要做134平以下的戶型，總價才可能在1000萬以下。
綜合這塊地的容積率1.6和隔壁新房海淀幸福裡來看，地塊做100平出頭戶型的機率還是有的，也就是總價1000萬還是可以拿下的。
but，100平以下的戶型我認為出現的機率會非常小，所以六七百萬預算的就別盯著了，趕緊去看昌平新出的奧森春曉和北清雲際，這兩個專案未來開盤一定會賣的很快。
這裡在補充一個知識點，許多人不太瞭解政府產權份額是怎麼回事，後期賣房又該怎麼賣，看下邊這張圖你就懂了。
下邊，我們對永豐這兩塊地所在的區域及周邊配套做一個詳細的解析，
首先說地塊所處的板塊：永豐
地塊位於海淀西北旺永豐科技園板塊，緊鄰海淀北部中關村軟體園、翠湖科技園、生命科學園三大商圈。
在海淀分割槽規劃中，有兩條發展軸線，橫軸是北清路前沿科創發展走廊，縱軸是中關村大街高階創新集，而地塊恰好位於兩條軸線的交匯處，核心產業聚集最多的板塊。
目前地塊周邊已雲集了包括百度、騰訊、新浪、網易等2000餘家科技網際網路企業，可以說中國網際網路的半壁江山都在這，周邊也聚集了很多有錢人。
去年這裡也落地了自貿試驗區的科技創新板塊，據悉這裡未來5年將釋放700萬平方米的產業空間，形成一到兩個具有全球競爭力的產業創新叢集，新增獨角獸企業10家以上，創造約10萬就業空間。
所以從片區發展、產業的角度講，這個板塊確實值得期待。
再來看周邊配套
交通方面，周邊坐落北清路、友誼路、永豐路等北區重要路網，東鄰京新高速與京藏高速，可直達北京城區，16號線直線距離約2.1公里。
根據海淀十四五規劃中的訊息，十四五期間海淀還將積極爭取19號線北延以及北部聯絡線等軌道交通落地。
在這塊地的掛牌檔案中也提出，地塊東側緊鄰19號線支線，雖然寫的比較穩妥，說這條線還未穩定，但從多方釋放出這條線的資訊，大機率是穩了。
這條線路非常重要，永豐組團未來聚集大量產業和就業人口是必然的，故宮北院用地約62.01公頃，啥概念呢，老城的故宮博物院總佔地面積是72萬平方米，可以想象體量之大，預計建成後每年將吸引300萬+客流，所以這邊修建地鐵的機率非常大，其中可執行性最高的就是19號線北延支線。
商業方面，地塊西側約350米就是在建的海淀大悅城，海淀大悅城預計2023年建成；地塊南側約5公里就是在建西北旺華潤永珍匯，預計明年開業；周邊還有中關村壹號商業街、中關村積體電路設計園商業街、永旺國際商城等成熟配套。
（海淀大悅城效果圖）
醫療有由北醫三院和海淀婦幼組成的北部醫療中心，目前處於在建狀態；教育有中關村三小科技園分校、在建的清華附中永豐學校小學部等。
可以預見的是，未來隨著各項配套的快速落實，這裡將成為北京非常核心的成熟商圈。
再來看周邊新房二手房情況
新房方面，距離地塊最近的就是北京上半年商品房銷冠海淀幸福裡，今年成交額勢必突破100億，目前專案在售價格8萬+，專案主推的是145平的戶型，也是海淀目前價效比非常高的一個盤。
二手房方面，地塊南側約1.5公里是二手房首創天閱西山，小區全是大面積的改善產品，目前在售均價8.7萬，在售最低總價1600萬，業主掛牌價普遍在9萬/㎡以上。
所以，地塊價格倒掛很明顯，價值點也就不用講太多了，錢永遠是第一核心要素。
最後，給想買海淀這些專案的購房者一個建議
樹村和北沙灘地塊，如果子彈多，有資格，買就完了，想買這兩個的肯定排著隊呢，我們每天都能收到幾十上百個諮詢這兩個板塊的購房者，後期大機率搖號。
預算1000萬出頭，我建議你去看海淀幸福裡，產品品質及設計理念都不錯，賣到百億的銷售額憑的絕不是運氣。
記得，透過小窩新房-購房返現平臺買房，可以獲得額外1-5%的返傭。
預算不到1000萬，但還能湊個八九百萬，死磕海淀的，就等永豐地塊吧，但還是有風險，因為未來要是不做100出頭的產品，你就夠不上了。
預算五六七八百萬的，別盯著海淀的新房了，要麼看看二手房，要麼就趕緊轉移目光，瞧瞧昌平新出的奧森春曉和北清雲際。
