碼農最後的上車機會！奧森春曉&北青雲際 產業VS地鐵，你選哪個？

8月5日，中交+卓越競得的昌平兩宗地塊公佈了案名。東小口馬連店組團舊村改造專案1803-610地塊案名擬定為【奧森春曉】，中關村生命科學院三期及北四村棚改A地塊案名定為【北清雲際】。

奧森春曉以36.1億+2.05萬㎡公租房競得，溢價率5.25%。可售住宅樓面價約5.3萬元/㎡，銷售指導價6.3萬元/平。

北清雲際成交價為49.9億+2.95萬㎡公租房，溢價率5.05%，可售住宅樓面價約5萬元/㎡，銷售指導價為6.2萬/㎡，目前周邊二手房掛牌均價在4.6萬-9萬元/平左右。

兩個地塊的賣點不同。

北清雲際專案最鄰近“生命谷”生命科學園的地塊，處於“生命谷”南，“迴天地區”的西北角，賣點偏產業。奧森春曉距離8號線地鐵平西府地鐵直線500米左右，賣點為地鐵。

這兩個地塊有可能疊加的競報公共租賃住房，被要求必須配建14100平。此外還會配建養老驛站、衛生服務站以及文化活動室等。

奧森春曉

奧森春曉土地規模31537.814平/m，地上建築規模為88306平方米，而且是純居住用地。預計可建700多套房屋。規劃建設容積率2.8、限高80米的高層建築6棟。住宅樓高達 28 層，西邊是公共設施，東南兩棟建築的外立面與其他建築不同，應為公租房。

建築立面部分的造型採用了大角窗，在禁止落地窗後，大轉角窗成為各大開發商的熱門設計。在採光和通風的雙重優勢下，作為北方建築，冬季室內保溫也成為一大難點。

奧森春曉的指導價為63,000/㎡，是昌平最貴的新房，而且北邊還有半拆遷的莊，環境是不如海淀的，但勝在交通優勢。

奧森春曉距離地鐵8號線平西府站僅有有400米，8號線地鐵向北兩站到可以到昌平線朱辛莊站，向南可連線地鐵13號線，直接通達北京東城區。

到生命科學產業園、望京商圈或是直接進城都很方便，精準定位在望京、中關村、科創新片區和望京上班的人群。

此外，奧森春曉臨近北青路，北青路與京藏高速、京新高速相連，惠南北路和京藏高速相連，與北五環快速相連，開車30分鐘也完全可以到達海淀中關村。

有交通優勢加成，周邊的規劃可以展望，入市後將成為回龍觀板塊唯一在售新房，奧森春曉入市後的受歡迎程度可以相見，價格對比周邊二手“房價”已經倒掛。

北青雲際

“北清雲際”位於昌平區回龍觀街道。

直線距離1.5公里內是昌平線生命科學園站、13號線龍澤站、16號線回龍觀站，佔有昌平南半數地鐵資源。公路方面，北清路快速連線京新高速，京藏高速，半小時通達海淀。

北清雲際專案地塊西側400米左右是京藏高速，西側還有一片待開發出讓的空地，在空地沒有建築之前北青雲際雖然出行方便，但很容易受到噪音影響。

整體來說，“北清雲際”的優勢在於可以更好的服務於生命科學園就業“碼農”。

其周邊配套與“奧森春曉”相比相略有差別，北清雲際周邊現有配套在1-2公里之間，臨近區域無配套。專案自身配建18班幼兒園和2100平米下沉式商業街區，彌補小板塊內無配套的短板。

而奧森春曉東側有商業規劃，西側有教育規劃，又是純地鐵房，出行居住要更方便。

戶型方面方面，奧森春曉戶型總價550萬起步。

94平三室兩廳一衛

113平三室兩廳兩衛

118平三室兩廳兩衛

130平四室兩廳兩衛9.9米麵寬

北清雲際戶型總價480萬起步。

81平兩居

94平三居

105平三居

122平三居

兩個專案都走剛需路線，北清雲際的戶型放出了81平兩居小戶型，總價要更低。在市場小戶型極度稀缺的情況下，銷售不成問題。

價格方面，奧森春曉的價格和周邊二手房價形成倒掛，公園悅府二手房價格7萬+，其他老小區的二手房價格在6.1-6.5萬/平米之間。

作為大住區核心位置，奧森春曉的定價雖比北清雲際貴了1000元/㎡，但與周邊專案相比還是便宜的。

北清雲際的價格和周邊二手房價格基本持平，南側二撥子新村安置房和北京人家均價在5.6-6.1萬/平米，龍城花園別墅的均價在5.2萬/平米。

從去年到現在，昌平區的二手房上漲較快。有資料顯示，連續2個月，海淀、昌平、順義3個區域二手房參考價攀升；7月份，回龍觀板塊成交量排名位居第二，超過500套。

奧森春曉和北京雲集的入市定位，是讓板塊內的剛需、剛改人群都有上車的機會。佔據地鐵優勢，有產業支撐的上地及回龍觀板塊需求需求會很強勁。

當然了，這兩個專案雖然有競爭力，也不是沒有缺點。

比如雖然新房的價效比更高，但部分業主考慮到孩子上學的問題，二手房可以快速積分落戶，新房則需要等兩三年，有時間成本。周邊的規劃建設還需要時間，北清雲際靠近京藏、京新高速，需要考慮噪音問題，離地鐵較遠等。

相比之下，奧森春曉的價效比要更高一些。