均價3萬5，在北京能買到什麼樣的房子？

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一、小區名片

1.小區概況

（小區區位）

五里倉社群位於順義區順義城板塊集匯大街，小區東側是通順路，北面是順平路，西面是順義區稅務局新順南大街辦公區，南面是順義區人力資源和社會保障局。小區整體建於1992年-2007年，開發商是北京大龍偉業房地產開發股份有限公司。小區共有65棟樓，均是6層板樓或塔樓，有一梯兩戶、一梯三戶和兩梯兩戶等設計。小區現有業主3716戶，是一個大體量社群。

1.1基礎設施

小區無物業公司，目前由街道辦事處代管，不收物業費。目前街道辦事處的主要服務專案有24小時保安執勤、定期保潔、基礎設施維修等。

（小區停車場）

（小區外觀）

小區的綠化率為30%，小區內32號樓東側有小型的中央花園，裡面種有法桐、榆樹等樹木，在路兩邊也種有槐樹、柳樹、桃樹等樹木。此外，在樓棟前後留有草坪。

（小區綠化）

小區內無固定停車位，業主可在小區內免費停車，主要停車點分佈在樓棟兩側、道路兩旁。

（小區停車位）

小區採用的是集中供暖，供暖費是16.5/㎡。

1.2建築品質

小區建於1992年-2007年，樓棟建築結構分鋼混結構和磚混結構，樓棟外立面採用灰色塗料，並且樓體設有保溫層和防水層。

（小區樓棟外觀）

1.3樓棟大堂

小區單元門為鐵門，門口與室外道路採用平接方式，樓外直達樓內。單元門口裝有用於門禁和監控的人臉識別系統，單元門內有收件箱。樓道間無電梯，樓道內裝有聲控燈，樓道內是灰色的水泥地面和白色油漆牆面。

（小區單元樓下）

（小區單元門）

（小區樓棟內）

1.4戶型分析

小區共65棟樓3716戶，戶型包括58-69㎡的一居室、59-116㎡的兩居室、75-156㎡的三居室及183㎡的四居室，其中一居室佔比40%，兩居室佔比35%，三居室佔比25%。

小區主力戶型是60㎡的兩室一廳一衛戶型，該戶型南北通透，主臥朝南帶陽臺，次臥朝北緊挨廚房。

小區主力戶型還有116㎡的三室一廳一衛戶型，該戶型南北通透，主臥和次臥朝南，客廳和廚房朝北，兩個臥室、客廳和廚房均帶有陽臺。

1.5內部配套

小區內配套很多，小區南門處有一條商業街，裡面有超市、餐館、理髮店、養生館等配套；位於小區29號樓和30號樓東側還有順義區東風小學；位於32號樓東側的小型花園裡還有基礎健身設施。

（小區內部生鮮市場）

（小區那邊廣場）

2.外部配套

2.1交通配套

地鐵出行方面，小區距離地鐵15號線順義站1.9公里，地鐵15號線可通往望京、大屯路東、奧林匹克公園等站，可以換乘14號線東段、5號線、8號線等地鐵線路。

公交出行方面，小區周邊500米內有五里倉公交站、勞動局站公交站、倉上小區公交站等公交站。在勞動局公交站可乘坐順1路、順3路、955等公交線路，其中順1路公交車可通往仁和花園、順義體育中心、地鐵順義站等地；在倉上小區公交站可以乘坐924路公交車，前往地鐵俸伯站、通州楊莊等地。

自駕出行方面，小區距離通順路300米，通順路是雙向八機動車道，連線京平高速、東六環路等主要道路；小區距離東六環路4公里。

（小區附近公交車站）

2.2商業配套

除小區內部生活配套外，小區周邊500米範圍內有龍盛眾望便利店、永輝超市(順義Mini店)等生活超市。

小區周邊1公里內有中國工商銀行(北京順義支行營業部)、交通銀行24小時自助銀行(北京順義支行)、北京農商銀行(石園分理處)等銀行。

小區距離鑫海韻通大賣場(石園店)830米，距離隆華奧特萊斯購物廣場3公里，隆華奧特萊斯購物廣場內有耐克、阿迪達斯、呷哺呷哺、中國黃金等品牌，是一家集購物休閒於一體的大型購物商場。

（小區附近的門店）

（小區附近的大賣場）

（小區附近的銀行）

（小區附近的大型購物商場）

2.3醫療配套

小區周邊1.5公里範圍內有北京市順義區城區社群衛生服務中心、北京康泰診所、北京怡馨康佳診所等基礎醫療診所。

小區距離順義區醫院1.8公里，北京市順義區醫院始建於1947年，隸屬於順義區衛健委，是一所集醫療、教學、科研、預防與保健為一體的現代化綜合性三級醫院，也是北京市急救中心順義分中心。醫院目前編制床1000張，總建築面積11萬平方米。設有職能科室28個，臨床醫技科室48個，職工2150人。

（小區附近醫院）

2.4教育配套

幼兒教育方面，小區周邊2公里範圍內有北京金色搖籃順義仁和園、建南幼兒園、順義區建北幼兒園等幼兒園。

小學教育方面，除小區內的順義區東風小學外，小區周邊2公里範圍內還有建新小學、東風小學、順義區石園小學等小學。

中學教育方面，小區周邊2.5公里範圍內有順義五中、仁和中學、北京市順義區第四中學、順義區第三中學等中學。

（金色搖籃幼兒園）

（北京市順義區第五中學）

2.5生態休閒配套

距離小區周邊1公里內有怡園公園和順義公園。其中順義公園始建於1990年，總面積24.33公頃，水域4.3公頃，是目前北京順義區面積最大、設施最完備的綜合性公園，在2002年北京市公園登記分級活動中被核定為一級公園。園區內設有紫薇園、桃花源、竹園等植物專類園，還有露天舞場、老年活動區、兒童遊樂場等服務場地，是一座以古典建築和自然山水為特色的綜合性公園。

（順義公園）

主觀

1、前言

大友上次前往順義城濱河小區踩盤，回程途中和司機聊天。聊到順義老城區二手房，作為老順義人的司機師傅極力向大友推薦了位於燕京橋旁邊的五里倉社群。提及小區特點，司機師傅張嘴就是八字箴言：“賣的便宜，住著舒服。”

貌不驚人的司機師傅直接從“價格”和“居住體驗”兩方面把大友的好奇心拿捏得死死的。大友也不敢含糊，趁著天氣晴朗，打車再奔順義城，帶網友們一探五里倉社群究竟。

2、小區感受

2.1小區亮點

1.乾淨整潔是宜居小區的必備要素

講真，進小區踩盤前，大友對五里倉社群的環境並沒有抱太大期待。來之前做功課，發現該小區的物業由街道代管。大友之前遇到的同類型小區，院內基本都是一片狼藉，導致大友對這種街道代管的小區存在一定誤解。不過現實給大友狠狠上了一課，五里倉社群內部的環境用一個成語形容，那就是“忒乾淨了”。

（小區內部）

小區所有道路都打掃乾淨，大友繞著小區轉了一週，發現路面上除了來不及打掃的紙屑外，幾乎看不見任何垃圾。經過舊改後的樓棟外立面也是煥然一新，儘管灰濛濛的顏色略有些土氣，但是修繕一新的外立面看起來就讓人很舒服。不僅樓棟外乾淨，大友進入樓棟內部，發現樓道內也打掃得非常乾淨，灰色的水泥地、雪白的牆壁，沒有亂貼的小廣告、也沒有堆積的垃圾。

（小區道路）

（小區樓棟樓道）

可見，街道在代管小區時，在小區衛生服務上下了不少功夫，這份責任心是很多大牌物業公司都無法比擬的。

2.小區內部各種配套非常完善

除了小區乾淨的環境，另一個讓大友印象深刻的是小區內部完善的配套。大友從小區南門進入小區，道路兩側就是一整條微型商業街，超市、飯店、理髮店……各種生活配套應有盡有。沿著道路一直向前，大友還見到了小學、棋牌室、休閒廣場、活動驛站等配套。

（小區內社群大食堂）

（順義區東方小學）

（小區內棋社）

各類齊全的生活配套，豐富了業主的日常生活，讓業主能足不出院就滿足日常生活的基本需求。住在這樣的小區裡，可謂便捷性十足。

最後不得不提的是，大友在五里倉社群又見到公共廁所，廁所還有專門的保潔大叔打掃衛生。聯想到大友之前在濱河小區裡見到的公廁，不禁有了疑惑：順義“老舊大”小區裡面，公共廁所難道是一個標配？

（小區內公廁）

2.2小區槽點

1.物業安保讓人心難安

說完小區亮點，大友得再總結下小區的槽點。首當其衝就是小區不負責任的安保水準。小區雖然不是開放式小區，但是小區大門口的人行通道敞開，所有人都能來去無阻。根據大友觀察，小區保安不會要求行人刷門禁卡，更不要求登記，安全等級接近於無。

大門讓業主糟心，單元小門也讓業主膽寒。和“敞開迎客”的大門相同，小區內幾乎所有樓棟的單元門都處於敞開狀態，外人也是任意出入。之前常聽人說小區有三道防護門：小區門、單元門和住戶門，如今兩道門失守，只剩下業主家的大門“肩負重任”。這樣的安保怕難讓業主心安。

（小區大門）

（小區樓棟大門）

2.有綠地沒綠化

小區沒有專業物業管理的另一弊端體現在小區綠化的維護上。大友踩盤時發現，小區雖然在路邊、樓棟兩側留有綠地，但大多數綠地都沒被充分利用。很多綠地目前仍舊處於荒蕪的窘境中。小區內最常見的綠化景象就是：一片綠化叢，零散種植幾棵小樹，旁邊停著車、晾著衣服，光禿禿的地面擠出幾棵小草。“放養式”的綠化設計頗讓大友感到無語。

（小區綠化）

3、幸福說

說完小區的亮點和槽點，大友再給各位網友做下總結：作為順義老城區的老舊小區，五里倉社群周邊配套沒得說，內部配套是點睛之筆，讓業主的生活更方便。但是小區的“死穴”在於小區沒有正規物業管理，目前由街道代管。街道代管物業，能服務的專案自然也會少於正規物業。於是，就有了大友上面提到的“環境乾淨整潔，其餘一塌糊塗”的雙刃景象。

對於價格位置等方面適合該小區的購房人，大友建議可以將物業管理作為一個購買意識的“底線”-如果能夠容忍小區沒有物業管理，買房前可以來五里倉社群看一下；如果對物業要求極高的購房人，大友不建議購買該小區。

價值分析

1、區域價值

1.1 區域描述

（順義城板塊地圖）

五里倉社群位於順義區順義城板塊。順義城板塊整體位於東六環外，東邊和楊鎮板塊接壤，西邊是馬坡板塊和仁和板塊，南臨李橋板塊，北面是北小營板塊。板塊內交通便捷，有S201、S305、S306等多條國道貫穿其中；地鐵順義站在板塊內有石門、順義和俸伯三站，極大方便板塊內居民出行。順義城板塊是順義區發展較早的板塊，經過多年沉澱，區域內擁有完善的生活配套，形成濃厚的居住氛圍。隨著《順義分割槽規劃（國土空間規劃）（2017年—2035年）》檔案的落地實施，順義城的發展迎來新機遇。

順義城作為順義區主要的住宅板塊，板塊內聚集了大量新房、二手房。板塊內二手房大多建於2000-2010年前間，包括商品房、公房及回遷房。尤其在2000年後，隨著順義城的深入開發，有金地、中海、中建等知名開發商落地深耕。

當前板塊內商業、休閒、醫療等資源均十分完善。商業方面，板塊內有華聯商廈、隆華奧特萊斯等配套齊全的生活廣場；生態休閒方面，板塊內有潮白河從中穿過，還有順義公園、怡園公園等休閒娛樂公園，北京鄉村高爾夫俱樂部等運動休閒場所；醫療方面，板塊內有三甲中醫醫院順義區中醫醫院和三級醫院順義區醫院，為板塊內業主的健康保駕護航。

除了居住功能外，順義城還是北京創新產業叢集示範區（順義）的主要落地區之一。示範區是北京建設全國科技創新中心的重要組成部分，聚焦發展新能源智慧汽車、第三代半導體、航空航天等高新產業，預計到2035年將實現1.2萬億元產值。

板塊發展以潮白河為界，潮白河西部為順義老城區，區域開發建設早，整體配套產業完善；而潮白河東部以南彩鎮為主，南彩鎮內有彩園工業區，以傳統工業產業為主，建設程度相對潮白河西部比較落後。

目前板塊內居住人群以板塊內企業職工、本地事業單位職工、順義城本地人及在望京國展等板塊工作的人員為主。板塊內在售新房較多，以改善住宅為主，單價在3.6萬/㎡-4.7萬/㎡間。相比較下，板塊內二手房掛牌數量穩定，價格在2021年開年後處於緩慢上調趨勢。

1.2 地塊價值

順義區近幾年來一直是北京的供地“大戶”。據北京市規自委官網統計，2016年至今的5年時間內，順義區共拍出26宗住宅用地，不過大部分供地集中在順義區西部的後沙峪鎮、順義昌平交界的高麗營鎮及主體位於馬坡和牛欄山的順義新城，沒有一塊地落在順義城板塊。順義城目前在售的新房拿地時間都超過5年。

板塊內近5年無住宅地塊供應，並不意味著順義城板塊發展已經飽和，沒有可開發地塊。相反，在潮白河東側的南彩鎮，目前還有大量待開發土地，其中部分村子已經開始進入待拆遷階段。相信在未來3年左右，順義城板塊將有新地塊進入土拍市場。

由於近5年順義城板塊的新房市場萎靡，而後沙峪等地新房積極建設，導致順義城板塊整體樓市在順義區內逐漸處於劣勢、樓市熱度也一直處於下風。二手房價格由於受新房衝擊小，整體比較平穩，一直處在一個比較溫和的狀態。

1.3 發展前景

目前順義城最大的發展利好是《北京創新產業叢集示範區（順義）發展規劃（2017—2035年）》的落地實施，順義城板塊被定位為北京創新產業叢集示範區（順義）的提升區，未來將重點發展新能源汽車、航空航天、新一代資訊科技、醫療健康、智慧裝備、科技服務業等產業。

北京創新產業叢集示範區（順義）發展規劃是北京建設全國科技創新中心的重要組成部分，示範區規劃了100平方公里“三區五組團”空間佈局，確立了“首都創新驅動發展前沿陣地”“科技成果轉化與產業化承載地”“智慧製造創新發展示範區”三大定位。預計到2025年將實現產值4500億元，到2035年實現產值1.2萬億元。

2、小區賣點

1. 該小區是順義城板塊的熱門置業小區，小區內部配套非常完善，有超市、飯店、理髮店、活動廣場、小學等多種配套。業主日常生活非常方便，不用出小區就能解決生活中的大部分問題。

2.小區均為6層板樓或塔樓，樓間距大，無遮擋，樓層採光好。此外，該小區目前已經完成舊改，樓身外立面重新粉刷、新做了保溫，樓道內也經過粉刷整改，業主居住舒適度高。

3. 小區周邊配套完善，無論交通醫療，還是商業休閒，在順義城板塊都屬於較高層次。業主日常無論去商場購物，還是外出遊玩，都非常便利。

4.小區戶型覆蓋面積廣，從58㎡的一居室到183㎡的四居室均有在售，能滿足不同需求的購房人。而小區目前單價為3.5萬/㎡，低於順義城在售二手房均價。儘管小區內部管理水平落後，可小區戶型多、總價較低，對於很多預算不充足的購房人而言，是在京初次置業的好選擇。

3、購買指南

3.1 價格分析

（小區價格走勢圖）

根據幸福裡APP顯示，截止2021年6月，該小區掛牌房源共82套，佔全房源的2.2%，掛牌率較高。該小區在6月份的掛牌價格為3.5萬/㎡，環比微跌0.09%。根據幸福裡APP顯示，自2021年1月起，該小區的價格處於小幅波動狀態，單月環比上漲和下跌幅度均在正常值範圍，購房者不用擔心小區有較大幅度的價格變動。

價格方面，參照北京市現行的普宅標準看，小區的小面積一居室和兩居室屬於普宅範疇，普宅商貸首套首付為35%，二套首付為60%；而其餘大戶型為非普宅，其商貸首套首付為40%，二套首付為80%。此外，購房人買房時還需要考慮增值稅、契稅、個稅等費用。

3.2 戶型分析

小區目前在售的戶型涵蓋範圍廣，最小的是58㎡的一居室，最大的是183㎡的四居室。其中58㎡-69㎡的一居室適合單身家庭或兩口之家居住；59㎡-116㎡的兩居室則比較適合三口之家的購房需求，由於小區周邊有幼兒園、教育機構等學習場所，讀書環境好，能給孩子提供一個很好的成長環境；75㎡-156㎡的三居室及183㎡的四居室則更適合改善大家庭的購房人，比較看重戶型且有一定的承受能力。

3.3 樓棟選擇

樓棟選擇方面，由於該小區樓間距較大，因此不需要擔憂採光問題。而在生活噪音方面，由於小區內部配套較多，且零星分佈在小區內，而且以商店、飯館等人流型商業為主，因此大部分樓棟都無法避免會有些許日常噪音的存在，購房人買房時需要格外注意。除了內部噪音外，小區臨近順平路和通順路的樓棟還會存在車輛噪音的影響。

3.4 推薦人群

比較適合該小區的購房人分兩類，一類是在北京東部或東北工作，比方說首都國際機場或者望京商圈等地，或者在順義線沿線工作的購房人，可以考慮該小區；此外，購房預算不是特別充足的購房人也可以選擇該小區的小戶型。

4、小區對比

4.1 新房對比

新房方面，目前順義城板塊在售的新房住宅產品有北京城建北京合院和邁宇平墅。

其中邁宇平墅是別墅產品，目前在售的最小戶型是217㎡的四居室，總價685萬起，和五里倉社群面對的客群不同，不具備對比性。

和五里倉社群具備對比性的小區僅剩下北京城建北京合院的高層產品。北京城建北京合院高層首期於2017年12月開盤，戶型以95㎡三居和120㎡三居為主，目前在售單價為4.7萬/㎡。相比五里倉社群，該專案的優勢在於是新房、小區環境好、物業管理水平好、戶型設計也更符合年輕購房人；最大的劣勢在價格方面，相比五里倉社群，該專案每平米售價高出近1萬元。