●本報記者王可
9月13日晚間，上海公佈第二批集中供地資訊。從規則看，上海要求購地資金為自有資金，並在競拍環節增加“隨機值”概念，以增加書面報價過程中拿地的公平性。
無獨有偶，8月以來，北京、廣州、深圳、杭州、青島、南京、合肥、武漢、成都和重慶等城市也釋出了第二批集中供地公告，並對相關規則進行調整。業內人士預計，重點城市拿地成本或出現一定幅度下調。
上海集中出讓多宗地塊
上海此次集中供地共出讓48宗地塊，涉及27宗商品住宅用地，總出讓面積251.59萬平方米，起始出讓總價約574億元。從27宗住宅用地區域分佈看，五大新城依舊是供應主力，與年初提到的五大新城規劃形成呼應。
價格方面，第二批與第一批同區域地塊價格基本持平，僅有3宗地塊指導價超過10萬元/平方米，分別是：徐彙區漕河涇、徐彙區康健街道、楊浦區江浦社群。房地聯動價最高的地塊位於徐彙區漕河涇街道，為11.4萬元/平方米；最低的位於金山區楓涇鎮，為2.52萬元/平方米。此批次最高報價一般限定為起始價的110%。
上海此次延期修訂的第二輪集中供地對租賃用地、安置房和城中村改造用地等方面有所傾斜。公告顯示，此輪供地中包括徵收安置房地塊14宗，出讓面積68.64萬平方米；租賃住房7宗，出讓面積15.12萬平方米；城中村改造地塊2宗，出讓面積4.68萬平方米。無論從地塊數量還是用地面積看，租賃用地、安置房和城中村改造用地在此輪供地中的佔比都大幅提升。
限定購地資金來源
相比於上海首輪集中供地，第二批集中公告的住宅用地競價規則中將增加“隨機值”概念。換句話說，在書面報價階段，如果出現競買人報價相同，將自動產生一個隨機值。該隨機值將納入平均價計算過程。
根據過去規則，各競買人透過書面報價，最接近平均值的獲得土地，但類似政策有一些瑕疵。例如，部分房企揣摩了這個平均值的大小，使得最先提交接近平均值的房企基本上就可以拿到土地。如今增加了隨機值，類似揣摩就失去意義，拿地有一定隨機性，增加了書面報價過程中拿地的公平性。
值得注意的是，上海根據房地產市場平穩健康發展長效機制有關要求，對競買主體的交易資金來源進行明確限定。公告要求，競買主體股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利等，購地資金不得直接或間接使用金融機構各類融資資金，購地資金不得使用房地產產業鏈上下游關聯企業借款或預付款，購地資金不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款，購地資金不得使用參與競買企業控制的非房地產企業融資等。競買主體的交易資金來源（包括競買或投標保證金、定金及後續土地出讓價款）應為符合我國法律法規及政策規定的自有資金。
重點城市土地市場降溫
據中國證券報記者不完全統計，8月以來，北京、廣州、深圳、杭州、青島、南京、合肥、武漢、成都和重慶等城市釋出了第二批集中供地公告。重點城市的第二輪集中供地規則普遍較首輪進行調整，調整內容包括單宗地塊溢價率不超過15%、取消競配建並以搖號、一次性報價、競品質等方式決定最終競得人、加強房企購地資格和購地資金審查等。業內人士預計，重點城市拿地成本或出現一定幅度下調。
據克爾瑞研究統計，8月全國土地市場經營性用地成交建築面積11769萬平方米，環比下降12%，同比降幅超三成。價格方面，8月平均樓板價環比下降6%至2387元/平方米，同比下降12%。溢價率方面，重點城市土地溢價率呈下降趨勢。8月，一線城市平均溢價率僅為0.7%，二線城市溢價率環比下降11.2個百分點至7.1%，三四線城市溢價率連續多個月走低，平均溢價率降至8.6%。
據中指研究院資料，8月30日至9月5日，全國40個大中城市推地總量環比減少5%，17個城市無推出，天津、濟南推出量較大；成交方面，主要城市成交量減少24%，20個城市無成交，濟南、蘇州成交量較大。
本文源自中國證券報
