觀點指數在今年北京第一批集中供地，首開聯合其他房企拿下4宗地塊，獨立拿下一宗地塊，總拿地金額超127億。而中海則選擇陪跑，顆粒無收，兩者的差異選擇引來市場關注。
近年來在外來房企競爭下，首開北京區域銷售增長停滯，營收下滑，在售專案雖多，但聯合體開發模式帶來權益下降的問題。
京外業務也面臨規模增長問題，自2018年以來首開銷售面積在400萬平方米上下徘徊，無明顯增長。
佈局選擇之外，環顧首開的重倉地北京，最近一段時間內發生了一系列變化。
北京集中供地上競價方式採取舉牌競價+競政府份額/競公租房面積/競人才住房面積+高標準住宅方案，疊加限價，壓縮了專案的利潤，而上述首開拿下的4宗常規地塊，樓面價較低，或顯示出首開以剛需地塊加快週轉的意圖。
銷售站穩欲衝高，京外營收佔比大幅超京內
從整體銷售情況來看，得益於2018年四季度採取強力促銷措施，首開成功突破千億規模，但在達成千億規模後，2019-2020兩年期間首開業績目標始終在1010億左右。
經過兩年消化期後，管理層提出2021年銷售額1100億元、併力爭達到1200億元目標，以推動規模進一步上升。
今年上半年，首開銷售面積206.46萬平方米，銷售金額662.63億元，已達成全年基礎銷售目標的60.23%、積極銷售目標的55.21%。
資料來源：企業公告、觀點指數整理
分割槽域來看，北京區域與京外銷售面積在2018-2020年期間波動不大，京內銷售面積在120萬平方米以上，京外銷售面積在250萬平方米上波動。
不過營業收入則是另一番景象，京內營業收入在2018年達到峰頂，此後兩年滑坡明顯，這或許與首開在北京的聯合體戰略有關。而京外營收則增長相對穩定，2016年京外營收規模為163.43億元，至2020年達到276.52億元的水平。
資料來源：企業公告、觀點指數整理
京內風向：快週轉守城
首開在北京的銷售份額佔比較高，資料顯示，除2016年外首開北京銷售面積佔比均為10%以上，市佔率在北京市場排名前列。業內常用“一部首開史，半座北京城”來形容其在北京的地位。然而對於首開而言，如今的北京城或許已變得有些許不同。
外來房企入京競爭，疊加高地價等因素，使得首開在北京的多數專案採取聯合體開發模式。年報資料顯示，2018年，首開京內17宗土地儲備中有12宗為聯合開發模式，2019年上述數字分別為12和10；2020年5宗儲備地塊則全為聯合體開發。
事實上，聯合體開發模式雖然幫助首開擴充了市場份額，但卻稀釋了權益，且部分專案首開並不操盤，利潤率受到一定限制。上述2020年5宗京內儲備地塊（期內未開工的專案）的權益比分別為10%、20%、34%、50%以及85%，整體權益比不超過60%。
資料來源：國家統計局、企業公告、觀點指數整理
土拍市場的變化也在一定程度上影響首開，今年北京第一批集中供地採用舉牌競價+競政府份額/競公租房面積/競人才住房面積+高標準住宅方案的競價方式，房企間競爭加劇，本輪29宗地塊（除一宗共有產權地塊）共有10宗地塊進入競高標準住宅程式，而5宗底價成交。
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熱門地塊的競爭無疑是空前的，而疊加房價前置，更限制住了房企的利潤。首開在此次集中供地上聯合其他房企拿下4宗地塊以及獨立拿下一宗共有產權地塊，共有產權地塊的開發主要是首開“責任地產”戰略的踐行。
另外4宗地塊，一宗底價成交、一宗觸及競高標準住宅方案、餘下2宗觸及最高競價但未觸及高標準住宅方案，宗地塊平均樓面價為2.3萬/平方米，而北京5月份出讓的29宗地塊平均樓面價為3.28萬元/平方米。
從現實角度看，北京專案利潤降低已不可避免，不過首開獲取的專案偏向剛需，有助於加快專案週轉。
京外擴張：銷售拿地
相對於北京的守城，首開在京外擴張順利許多。2015年在京外銷售面積為124萬平方米，2016年增長為163.43萬平萬米。經過幾年爬坡，增長至250萬平方米左右。
在入駐城市方面，首開重點入駐城市為上海、廣州、深圳、杭州、蘇州、福州、成都、武漢、廈門等一到二線城市。
拿地方面，2017年至2020年間首開京外區域拿地建面不斷增加，由2017年的143.7萬平方米增至2020年的247.41萬平方米。而北京區域土儲規模受限於北京供應規模與京內激烈競爭，土儲擴充套件艱難。
資料來源：企業公告、觀點指數整理
國家統計局資料顯示，2019、2020年北京市房企購置土地面積分別為144.03萬平方米、147.07萬平方米，而此前的2017和2018年分別為413.30、218.19萬平方米，供應面積減少。
首開在進行京外拓展的同時，亦選擇了聯合體開發模式。2016年末的未開發土儲資料顯示17個專案中有16個採用了合作開發，而後合作開發佔比逐漸降低，至2020年剩餘的6個未開發專案中有3個採用聯合開發。
如上所述，首開在北京區域的權益比例較低，多個專案權益佔比在20%-30%之間，很多專案不參與操盤，採用財務投資的方式入局。而在京外，整體權益比例較高，多數分佈在40%-60%區間，專案貢獻實際業績較高。
資料來源：企業公告、觀點指數整理
起於京內，擴向京外。北京土儲供應在集中供地背景下有所放量，但同樣由於集中供地，北京專案利潤受到一定壓制。北京作為首開大本營，選擇加快週轉有利於企業的生存與發展，也有助於穩住基本盤。
京內一座城，京外一片城。面向京外，首開更多的是尋找更多的發展空間，尋求業績的更大突破。
原報告 | 敏於數，追本溯源，解讀地產深層次脈絡。篤於行，揭行業整體發展規律。
