限競房供應停止、新型供地模式開啟、調控政策頻出、銀行貸款額度收緊......
今年以來，全國樓市發生了許多大事，土拍規則即將大改的流言也山雨欲來風滿樓。
一週前，我們寫過關於12個城市叫停土拍，多個城市土拍最高溢價率進行了下調的文章。最近幾天，多個重點城市陸續宣佈了新的土拍規則，比如南京、成都、杭州、廣州、合肥、東莞和深圳。
土地拍賣或將進入了一個新時代？
-01-深圳土拍新規
作為中國樓市的風向標，為了降溫樓市熱度，深圳這次又出手了！
控地價、限房價！
繼8月6日宣佈中止22宗宅地集中掛牌出讓後，8月29日深圳市重新發布了2021年第二批住宅用地集中出讓公告，涉及的出讓地塊不變，共22宗，總用地面積約83.4公頃。
公告中提到，參與本批次用地競買的房企，最多可競得3宗用地（含聯合競買）；地塊溢價率上限統一由45%調整為15%；達到地價或溢價率上限後即搖號。這在一定程度上保護了房企利益，防止房企過度競爭。
同時，為強化“房地聯動”，深圳要求本批次用地普通商品住房銷售限價在原限價基礎上下調3%-9.2%不等，安居型商品房銷售限價在原限價基礎上下調2.8%-9.1%不等。
意思就是，原本就限價的新房，現在還要在這個基礎上，再度下調房價！透過價格引導進一步穩定市場購房預期。
-02-全國各地紛紛加碼土拍規則
8月30日，北京土地交易市場釋出了2021年度第二批次住宅用地出讓公告，從土地出讓規則來看，此次集中供地新增了地價上限後“防馬甲”搖號限制產權轉讓，並探索創新試點地價上限後競現房銷售高標準建設方案機制，進一步完善了土地出讓競拍規則；
此外，二批次土地供應繼續實施商品住宅銷售價格承諾制，從公佈的地價上限來看，二批次地塊的整體溢價率控制在10%以內，單宗溢價率不高於15%。
除了深圳北京之外，天津、杭州、成都、合肥等地陸續釋出第二批集中供地詳情。
從表格可以看出，各個城市的競拍規則調整為“限地價+搖號/一次性報價”，較第一輪取消了競自持、競配建等規則，其中天津、杭州等取消了競自持；濟南、廣州等取消了競配建，同時增設定品質、競品質等要求；青島、瀋陽競拍規則調整為“限地價+競品質“；成都、南京等地增設定品質。
-03-土拍新規的影響
這些新舉措，意味著什麼？
以深圳為例，目前深圳是唯一一個既下調了地塊溢價率，又下調了商品房最高限售均價的城市。嚴格的限價條件，讓新房價格也就失去了持續上漲的理由。
以龍華板塊的地塊限價為例，去年龍華某新房備案價為8.54萬-9.47萬元/平方米精裝，現在隔壁地塊限價6.98萬元/平方米，除去裝修，足足下調了2萬元/平方米。
當新房價格被強制下調之後，遠高於新房的二手房價格恐怕難以維持，堅挺的二手房價也就會出現鬆動下跌。
地價有最高溢價率限制，新房有備案價限制，二手房有指導價限制……這意味著，覆蓋土地、新房、二手房的全新定價模式正在形成。
前有二手房指導價，後有地塊溢價率上限，現在又有了住房銷售限價下調，訊號很明確……這意味著，覆蓋土地、新房、二手房的全新定價模式正在形成。
-04-廈門是否跟進？
很多人好奇的是，在全國各地土拍政策日趨嚴格的階段，廈門是否會跟上這趟規則改動的列車嗎？
其實，最近有網友爆料，在接下來的廈門第三場土拍中，廈門預計將推出超10幅地塊，島內外的地塊都將施行“限房價”的政策。
其中，島內將推出高林和溼地公園TOD兩幅地塊，地塊的限價與此前島內其他地塊的限價差異不大；但是，島外四區的限價則根據不同地段價差比較大，一些相對偏、配套不具備太大優勢的地塊限價在3萬/平左右，而地段好一些的地塊，限價則突破了4萬/平。
當然，目前廈門的土拍規則還在細化當中，除了限價之外，是否還會有進一步的舉措出來，如取消競配建改為搖號，如是否會增設競品質等方面的條件。
值得一提的是，在昨天下午國務院新聞辦公室舉行的“努力實現全體人民住有所居”新聞釋出會上，住建部再次強調，“房子是用來住的、不是用來炒”的定位。穩地價、穩房價、穩預期這一理念仍是接下來市場的主基調。
因此，在接下來的一段時間內，政策是很難發生大轉變的。而在這段時間裡，購房者需要考慮的就是，房價很難發生大變，認清自己的需求，考慮好區域的發展前景，選擇價效比最佳的配置，才是首要任務。
