現實生活中存在著很多開發商資金不夠為了向銀行貸款將正在建造的房屋抵押給銀行，之後再將房屋賣給消費者藉此回籠資金的情況。

但是，也會出現資金回籠出現困難，導致開發商入不敷出，最終銀行行使抵押權請法院查封房屋的情況。

面對這樣的情況，購買了商品房的購買者擁有“超級優先權”。

即，這些購買了房屋的消費者即使還沒有取得房屋產權登記簿也可以對抗銀行的抵押權，優先獲得受償。

這就是房屋消費者的物權期待權和一般不動產買受人的物權期待權。

一、房屋消費者的物權期待權

（一）成立條件

1、在法院查封之前，購房者已經簽訂了合法有效的書面房屋買賣合同；

2、購房者購買的房屋是為了居住，並且在其名下沒有其他用於居住的房屋；

3、購房者已經支付的價款超過了合同上約定的總價款的百分之五十。

注：

1、“合法有效的書面房屋買賣合同”，在司法實踐中，法院並不要求以“網籤備案”為前提，也不以開發商是否取得商品房預售許可證為前提，只要雙方自願簽訂合同即可；

2、所謂“其名下沒有其他用於居住的房屋”，是指在購買的房屋的同一設區的市（即地級市）或者不設區的市（縣級市）的範圍內，購房者的名下沒有用於居住的房屋；

或者雖然有一套用於居住的房屋，但是無法滿足家庭基本居住的（如：一家五口人居住的房屋只有60平方米）；

3、超過了合同上約定的總價款的百分之五十”在司法實踐中的從寬認定：

購房者支付的價款接近百分之五十，並且已經按照合同的約定將剩餘價款支付給了銀行或者按照法院的要求交付執行的。

（此處已新增小程式，請到今日頭條客戶端檢視）

（二）房屋消費者的物權期待權的優先性

購房者滿足以上三個條件的，銀行在行使抵押權將房屋拍賣、變賣等不能侵犯購房者的權益，拍賣、變賣後的價款優先償還購房者的損失。

二、一般不動產買受人的物權期待權

（一）成立條件

1、在法院查封之前，購房者已經簽訂了合法有效的書面房屋買賣合同；

2、在法院查封之前，購房者已經合法佔有了房屋（如：已經住進了房屋之中）；

3、已經支付了全部的價款，或者已經按照合同約定支付部分價款並且將剩餘的價款按照法院的要求交付執行；

4、不是因為購買者自身的原因導致不能辦理過戶登記。

注：

1、“合法有效的書面房屋買賣合同”同上；

2、以下行為認定為“不是因為購買者自身的原因”：

一是購房者向房屋登記機構提交了過戶登記材料，或開發商曾經提出了辦理過戶登記的請求等行為；

二是，購房者是因為有客觀存在的困難導致不能辦理房屋過戶登記。

（二）一般不動產買受人的物權期待權的優先性

購房者滿足以上四個條件的，銀行在行使抵押權將房屋拍賣、變賣等不能侵犯購房者的權益，拍賣、變賣後的價款優先償還購房者的損失。

但是，不能優先於建設工程價款優先授權。