建築工程價款優先權優先於抵押權和其他債權，且建築工程價款優先權不得對抗已經交付全部或者大部分所購買商品房價款的消費者。考慮到消費者購買的是用於居住的住宅房屋，直接關係到消費者的居住生存權能否得到保障，依據上述司法解釋的內在邏輯和保護特定購房消費者期待利益的目的，故在審理涉及消費者購買商品房的案件中，應當對消費者以居住為目的的購房的權益予以特殊保護，消費者對房屋所享有的權益在順位上應當優先於抵押權和其他債權。
【基本案情】
2012年6月7日，譚某全與建設銀行某分行簽訂《額度借款合同》，合同約定：借款額度4380000元；借款額度有效期限自2012年6月7日至2014年6月7日止，某房地產公司與建設銀行某分行簽訂《最高額抵押合同》，某房地產公司以其位於某市××路××翡翠××、××號，F幢1701號、1702號、1703號，G幢1701、1702、1703號共8套房屋為譚某全借款提供抵押擔保。雙方對抵押物清單中約定上述房屋辦理抵押登記，登記日期為2012年6月5日，他項權證由建設銀行某分行收執。
2012年6月7日建設銀行某分行將借款4380000元分三筆劃入指定銀行賬戶。發放貸款後，譚某全起初能按月足額支付利息，但借款到期後沒有依約清償餘下本息，截止2014年9月11日，仍拖欠本金餘額合共4109273.92元，相關利息合共147896.11元。
莫某芳與某房地產公司於2012年11月18日簽訂《商品房買賣合同》，某房地產公司將其開發的位於某市××路××翡翠××號F幢1701號房屋，以630000元出售給莫某芳，莫某芳支付全部購房款後，某房地產公司於2013年3月4日開具《收款收據》交其收執，莫某芳於2013年入住該房屋。
建設銀行某分行向法院起訴請求：1.解除建設銀行某分行與譚某全簽訂的《額度借款合同》，依法追究譚某全的違約責任，儘快清還所欠建設銀行某分行的全部貸款本金4109273.92元及至還清貸款日之利息（含拖欠利息、罰息、複利），截至2014年9月11日止譚某全、某房地產公司共拖欠貸款利息147896.11元，本息合計4257170.03元；2.建設銀行某分行對抵押的8套房屋享有優先受償權。
莫某芳主張：依法認定建設銀行某分行對某市××路××翡翠××號F幢1701號房屋，不享有優先受償權。
【審理結果】
法院判決：一、譚某全在本判決生效之日起7日內向建設銀行某分行清償借款本金4109273.92元及利息（截至2014年9月11日的利息為147896.11元，2014年9月12日起的利息按照《額度借款合同》約定計算至清償之日止）；二、確認建設銀行某分行對某房地產開公司提供的位於某市××路××翡翠××、××號，F幢1702號、1703號，G幢1701、1702、1703號共7套房屋享有優先受償權。
【按例說法】
關於建設銀行某分行對某房地產公司提供抵押後莫某芳購買的位於某市××路××翡翠××號1701號房屋是否享有優先受償權的問題。
《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》是解決建築工程款優先受償權、抵押權以及消費者購買商品房的所有權之間權利衝突問題的司法解釋，而《中華人民共和國物權法》對此並無明確規定，二者並不存在衝突。根據《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》的相關規定，即建築工程價款優先權優先於抵押權和其他債權，且建築工程價款優先權不得對抗已經交付全部或者大部分所購買商品房價款的消費者。考慮到消費者購買的是用於居住的住宅房屋，直接關係到消費者的居住生存權能否得到保障，依據上述司法解釋的內在邏輯和保護特定購房消費者期待利益的目的，故在審理涉及消費者購買商品房的案件中，應當對消費者以居住為目的的購房的權益予以特殊保護，消費者對房屋所享有的權益在順位上應當優先於抵押權和其他債權。
本案中莫某芳與某房地產公司簽訂《商品房買賣合同》後已經支付了全部的購房款，履行了房屋買賣合同的主要義務，且均已入住並實際佔有使用涉案房屋，莫某芳屬於上述司法解釋規定的購房消費者，應當對其以居住為目的的購房權益予以特殊保護，即莫某芳對涉案房屋所享有的權益，在受法律保護的順位上應優先於建設銀行某分行就該房屋依法設立的抵押權。另外，根據相關法律規定，已設定抵押的物品並非禁止流通，買受人在購買已設定抵押的物品時，僅需考慮抵押權實現時可能面臨的風險，其購買抵押物的行為本身並不構成過錯，而且根據現有證據亦不能充分證明莫某芳明知涉案房屋已設定抵押仍然與某房地產公司簽訂《商品房買賣合同》，因此，莫某芳可以依據《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》的相關規定對抗建設銀行就翡翠××F幢1701號房屋依法設立的抵押權。
