近些年，為穩定住房價格、抑制炒房行為、切實調整住房供應結構，國務院及有關部門陸續釋出了一系列通知及意見，各地政府也針對房地產調控政策制定了各項措施。在限購限貸政策的影響下，受限的實際購房人為規避相關限制，借用他人名義購買房產的現象越來越多，由此產生的借名人與出名人之間的權屬糾紛也逐步成為房地產糾紛領域的一大焦點。特別是在城市更新領域，借名買房情況屬於產權確認的難點之一，面臨著物權登記權利人與實際出資人主體不一致的複雜情況，關涉著拆遷補償權益的享有主體及簽約主體的確認問題。囿於現行法律及相關政策均未對借名買房行為的效力進行明確規定，在實務中法院對於借名買房效力的判定以及借名人轉移登記請求的態度也有所不同。因此，本文擬從司法實踐的角度，探究借名人轉移房屋登記的請求能否得到法院支援，以期為實務提供借鑑與參考。
關聯法條
《中華人民共和國民法典》（2021年1月1日施行）
第一百五十三條 違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是，該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無效。
第二百零九條 第一款 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。
第二百二十條第一款 權利人、利害關係人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。
第五百八十條 當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以請求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行……
《中華人民共和國合同法》（1999年10月1日施行，已被《中華人民共和國民法典》廢止）
第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：（四）損害社會公共利益……
精選案例
【裁判要旨】為了規避限貸政策實施借名買房，損害社會公共利益，其借名買房行為應屬無效，不支援借名人訴請確權及過戶。
【案例一】熊小春與侯玉英所有權確認糾紛
【審理法院】廣東省高階人民法院
【案 號】（2014）粵高法民申字第1692號
【案情簡介】2011年1月4日，侯玉英（出名人、名義購買人）向案外人鄭XX（出售人）購買了涉案房產，2011年1月20日，涉案房產轉移登記至侯玉英名下。經查，涉案房產的購房定金、房屋首期款，以及自2011年3月起至2011年7月的按揭貸款均為熊小春（借名人，實際購買人）支付，且涉案房產自交付時起由熊小春使用至今，與涉案房屋有關的《房屋轉讓合同書》《借款合同》《抵押合同》《保證合同》、定金收據、按揭賬號存摺等原件均由熊小春持有。另查，涉案合同簽訂時，熊小春在本市有1年以上納稅證明，其曾在本市購買其他房產1套，並於2007年8月10日轉讓該房產。
【裁判觀點】二審法院認為，結合房產出資、佔有使用情況及證人證言，本院確認熊小春與侯玉英之間借名買房委託關係屬實，該借名買房的委託關係不存在無效因素，合法有效。但熊小春不能基於委託合同直接享有對涉案房產的物權，其要求確認房屋歸其所有的請求，本院不予支援。同時，根據現行限貸政策的規定，熊小春只能取得較少數額的按揭貸款，而侯玉英系首套住房不受限貸政策影響，故熊小春請求侯玉英協助辦理轉移登記手續，因借名買房違反限貸政策而存在事實上的履行障礙，本院不予支援。
再審法院認為，《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項規定，損害社會公共利益的合同無效。住房問題關係國計民生，房產限購、限貸令作為嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房，遏制部分城市房價過快上漲的重要政策措施，體現了社會公共利益。熊小春和案外人徐進，為了規避當時的限貸政策（該政策持續至本案二審判決後），借用侯玉英名義購買了案涉的房屋，並申請了首套購房貸款，損害了社會公共利益，應屬無效。二審判決認為有效不當，本院予以糾正。但是，二審判決最終對熊小春確權訴請不予支援，正確。
【裁判要旨】軍隊經濟適用房的購買資格具有專屬性，借名人突破國家對雙方爭議房屋交易的特殊規定和限制，借名買房行為無效。
【案例二】姚江麗、姚生雲、關月花與章乃文返還原物糾紛
【審理法院】新疆維吾爾自治區高階人民法院
【案 號】（2015）新民申字第1879號
【案情簡介】章乃文（出名人、名義購買人）原系軍隊幹部，2003年11月5日，章乃文與其單位簽訂了商品房買賣合同，以83008元（軍隊內部價）購得涉案房屋。2004年2月27日部隊出具收費票據一張，載明：章乃文1-2-202房款總計83000元，交款人：姚江麗（借名人，實際購買人）。此後章乃文在建設銀行的按揭貸款全部由姚生雲、關月花按月還款，且房屋交付後一直由借名人居住。
【裁判觀點】再審法院認為，根據《軍隊經濟適用住房建設管理辦法》第二十五條的規定，利用軍用土地建設的經濟適用住房，一般不得向地方單位、個人出售。這是國家對雙方爭議房屋交易的特殊規定和限制，購買人必須滿足國家規定的條件，購買資格具有專屬性。本案中姚江麗因不具備購買軍隊經濟適用房的條件，而借用章乃文的名義購買軍隊經濟適用房，該行為違反了國家相關規定，應屬無效行為。
【裁判要旨】借名買房僅發生債權效力，在物權登記不存在登記錯誤的情況下，不能推翻現有物權登記效力。且因借名人不具備購房資格，不具備涉案房產產權的取得條件，因此對於借名人的過戶請求，法院不予支援。
【案例三】 雲南廣播電視臺、雲南省昆明市人民政府駐深圳辦事處物權確認糾紛
【審理法院】廣東省深圳市中級人民法院
【案 號】（2020）粵03民終19403號
【案情簡介】1992年12月9日，昆明駐深辦（出名人、名義購買人）與案外人深圳市長城房地產開發發展公司（出售人）簽訂《商品房買賣合同》，購買了涉案房產。2003年1月15日，涉案房產轉移登記到昆明駐深辦名下。1992年11月18日，雲南廣播電視臺（借名人，實際購買人）向昆明駐深辦匯購房款120萬元，2015年至2019年期間，雲南廣播電視臺支付了涉案房屋維修基金、物業管理費等費用，且實際佔有使用涉案房產。1993年5月17日，昆明駐深辦與雲南廣播電視臺簽訂《協議書》一份，載明雲南廣播電視臺借名買房一事。
另查，1992年深圳的購房政策要求在深圳有辦事機構才能購買房產，因雲南廣播電視臺當時在深無辦事機構沒有資格買房，故與昆明駐深辦商議借名購買。再查，深圳市人民政府辦公廳於2018年7月30日釋出《深圳市人民政府辦公廳轉發市規劃國土委等單位關於進一步加強房地產調控等促進房地產市場平穩健康發展的通知》，要求暫停企事業單位、社會組織等法人單位在本市購買商品住房。
【裁判觀點】二審法院認為，透過一審查明的事實，可以確定雲南廣播電視臺、昆明駐深辦之間存在借名買房的事實，但房屋登記在昆明駐深辦名下確為雙方真實意思表示，物權登記並不存在登記錯誤的情形，借名購房僅發生債權效力，沒有直接設立房屋所有權的法律效力，亦不足以否認不動產物權登記的推定效力，因此，對於雲南廣播電視臺請求確認涉案房產歸其所有的主張，本院不予支援。此外，根據目前深圳市政府關於房地產調控政策的規定，雲南廣播電視臺不具備取得涉案房產產權的條件，因此，對於雲南廣播電視臺要求確認其系涉案房產所有權人及要求將涉案房產過戶至其名下的請求，本院不予支援。
【裁判要旨】涉案房屋系商品房，借名買房行為不存在侵犯社會公共利益的情形，合法有效。但涉案房屋尚未辦理所有權登記，出名人現尚不具備轉移登記的條件，且借名人不具備購房資格，法院難以支援借名人的過戶請求。
【案例四】夏文白等與趙前合同糾紛
【審理法院】北京市第三中級人民法院
【案 號】（2018）京03民終12418號
【案情簡介】2011年12月18日，趙前（出名人、名義購買人）與和記黃埔公司（出售人）就涉案房屋簽訂《預售合同》，約定由趙前購買涉案房屋，總價款3312812元。當日，趙前向趙舒（借名人，實際購買人）出具《房屋產權確認書》，載明該房屋的實際出資人及產權歸屬人為趙舒，趙前只是名義上代趙舒持有該套房屋的產權。目前涉案房屋已經交付，但尚未辦理所有權證書。經查，涉案房屋的購房款、房屋面積誤差款、專項維修資金、裝修款均為趙舒支付，此前亦由趙舒作出租使用，但後期經趙前趕出租戶，目前由趙前佔有使用涉案房屋。另查，一審庭審中，趙舒認可其無北京市購房資格。
【裁判觀點】一審法院認為，涉案房屋的購房款、專項維修資金等費用系由趙舒支付，且趙舒、趙前透過《房屋產權確認書》約定涉案房屋由趙前代持，所有權歸趙舒所有，因此雙方之間形成借名買房合同關係。但無論是形成該合同關係時還是本案庭審結束，趙舒均無北京市購房資格，不具備將涉案房屋轉移登記至其名下的條件，無法取得涉案房屋的所有權。
二審法院認為，法律、法規對於借名買房並未有禁止性規定，且涉案房屋系商品房，亦不存在侵犯社會公共利益的情形，故趙舒、趙前之間的借名買房合同關係合法有效。但借名人與出名人之間關於房屋所有權歸屬的約定，不發生物權效力，而是產生了以在符合法律規定和合同約定的條件時完成物權變動為主要內容的債權債務關係。因此在本案中，涉案房屋雖已經交付，但尚未辦理所有權登記，出名人趙前現尚不具備轉移登記的條件，本院對趙舒要求趙前協助辦理涉案房屋所有權轉移登記的請求難以支援。
【裁判要旨】借名人系涉案房屋的實際出資人和權利人，其與出名人之間借名買房的約定屬於雙方間的契約，對雙方均有約束力。現本案借名人具備購房資格，其要求將涉案房屋轉移登記至其名下，不違背事實和法律規定，法院予以支援。
【案例五】羅鳳嬌與時琳琳物權確認糾紛
【審理法院】廣東省深圳市中級人民法院
【案 號】（2017）粵03民終1501號
【案情簡介】2011年7月6日，羅鳳嬌（出名人、名義購買人）與案外人xx公司（出售人）簽訂《深圳市房地產買賣合同（預售）》，約定羅鳳嬌向該公司購買涉案房產，總價款1842471元。2011年8月25日，羅鳳嬌在興業銀行辦理房屋按揭貸款，時琳琳（借名人，實際購買人）的配偶xxx為羅鳳嬌借款提供保證擔保。2011年12月23日，時琳琳、羅鳳嬌簽訂《協議》《委託書》，約定由時琳琳委託羅鳳嬌辦理一切與購房有關的手續，涉案房屋費用由時琳琳支付，羅鳳嬌放棄該房屋的支配和使用權。
另查，涉案房屋現登記的所有權人為羅鳳嬌，房屋的首期款、按揭款一直由時琳琳及其配偶支付。時琳琳現具備在深圳市住房限購地區的住房購買資格。
【裁判觀點】二審法院認為，時琳琳系涉案房屋的實際出資人和權利人，其與羅鳳嬌之間借名買房的約定屬於雙方之間的契約，對雙方均有約束力。羅鳳嬌並未舉證證明雙方對於房產過戶存在其他約定，現時琳琳具備深圳市住房限購區域內的購房資格，其要求羅鳳嬌將涉案房屋轉移登記至其名下，不違背事實和法律規定，一審法院予以支援並無不當，本院予以維持。
【裁判要旨】雖借名買房行為違反了國家關於限貸政策的規定，但由於貸款銀行同意借名人一次性還清涉案房產的貸款，且借名人已具有購買涉案房產的資格，不存在履行上的障礙，對於借名人轉移登記的請求，予以支援。
【案例六】李黎與於群、李歡所有權確認糾紛
【審理法院】廣東省深圳市中級人民法院
【案 號】（2015）深中法房終字第374號
【案情簡介】2010年12月19日，李黎（出名人、名義購買人）與劉某（出售人）簽訂《房產買賣合同》，約定由李黎購買涉案房屋，轉讓款454272元。2011年2月18日，李歡（借名人，實際購買人）向李黎招商銀行賬戶存入購房首付款404000元。庭審中於群、李歡認可實際申請購房貸款的是於群、李歡，也同意一次性償還剩餘貸款的本息。此外，在涉案房產開通管道燃氣、繳納電費的申請表中，記錄的聯絡電話均為李歡的電話。
【裁判觀點】二審法院認為，涉案房產由李歡、於群實際控制使用，相關首期款、佣金、日常月供還款均由李歡負責，足以證明李歡、於群與李黎間存在借名買房關係。因受限貸政策限制，於群、李歡借名買房，該行為違反了國家關於限貸政策的規定，但由於貸款銀行同意李歡一次性還清涉案房產的貸款，且李歡在深圳市只有一套商品房，根據現行的購房政策，其具有涉案房產的購買資格，本案已不存在履行上的障礙，對於借名人轉移登記的請求，本院予以支援。
實務點評
從上述案例可以看出，法院是否支援借名人“轉移房屋權屬登記”的請求，建立在借名買房關係是否成立、是否有效、借名人及房屋是否具備轉移登記條件等因素的基礎上。
首先，借名人要求出名人將房屋轉移登記在其名下，應滿足借名買房關係成立且借名買房行為有效的前提。如因缺乏相關證據致使借名買房關係無法證實，或因違反社會公共利益、突破專屬性購買限制等原因致使借名買房行為無效，則無效的民事行為自始不發生效力，借名人要求出名人轉移登記缺乏事實及法律依據，難以得到法院支援。
其次，如法院認定借名買房行為有效，則能否支援借名人的轉移登記請求，要綜合借名人目前是否符合房屋購買條件、限購政策是否已經停止施行、房屋是否具備登記條件等多種因素進行判斷。一般情況下，如借名人在訴訟時已具備購房資格或限購政策停止實施，則其轉移登記的請求能夠得到支援；反之，則不能。
同時，在實務中我們觀察到，借名人在提出轉移登記請求時，會一併要求確定涉案房屋歸其所有，或僅提出確認房屋歸其所有的請求。在這種情況下，因物權登記具有設立、公示效力，房屋登記在出名人名下是雙方真實的意思表示，不存在登記錯誤，因此，借名人的確權請求難以得到法院支援。那麼，在借名人不變更訴訟請求，或兩個訴求系合併提出、無法分開判決的情況下，借名人請求轉移登記的訴訟目的則難以實現。
上述案例的不同裁判結果，呈現出裁判者對於借名買房原因、房屋使用用途、借名人突破限購政策後果的考慮。在“房住不炒”政策指引下，存在投資意圖，非為生存居住所實施的借名買房行為，難以得到有效認定。而對於軍隊經濟適用房、政策性住房等具有特殊交易規定和限制的房屋，即使是為居住生存之目的，亦因購買資格的專屬性，難以得到借名的有效肯定。
實務建議
第一，借名人需保留借名買房的證據，以證明借名買房關係成立。透過案例檢索可知，確認借名人與出名人之間存在借名買房關係的最直接證據為雙方簽署的相關協議。因此，建議借名人與出名人就借名買房一事簽訂借名買房協議，載明借名買房事實、款項支付主體與支付方式、房屋權益歸屬，以及在借名人具備資格時出名人的轉移登記義務等。除借名買房協議外，涉案房屋的購房款來源、佔用使用情況、購房合同及發票等檔案的儲存主體、物業費等費用的繳納主體均為法院判斷借名買房關係是否成立的關鍵因素。因此，建議借名人留存與房屋有關的全部發票及支付憑證，包括但不限於：購房款支付憑證與發票、房產稅費繳納憑證、物業費水電費繳納憑證、購房合同、與房屋有關的有線電視、無線網路、燃氣等服務合同，並在房屋交付後實際控制房屋，如佔用使用或出租收取租賃收益等。
第二，在借名買房前，判斷自身借名買房原因及突破限購政策是否損害了公共利益，是否違反了法律效力性強制規定。如借名人自身已有房產，出於投資炒房、獲取低貸款利率與高貸款額度、突破專屬性限制購得優惠性房產等原因實施了借名買房行為，則易被法院判定為無效。對於無效的借名買房行為，借名人無法獲得與房產物權有關的權益，僅能在無效行為項下主張款項返還，在此情況下，借名人的利益損失在所難免。
第三，訴訟時根據當地政策，判斷自身是否具有房屋過戶資格、房屋是否具備轉移登記條件，並有針對性的提出訴訟請求。如在起訴時，借名人已具備涉案房屋的過戶資格且滿足房屋登記條件，則建議借名人區分“確認房屋權屬”與“辦理轉移登記”的訴訟請求，單獨設定“出名人配合辦理房屋轉移登記”的訴訟請求，以防止法院在駁回其他訴訟請求時，一併駁回過戶請求。如在起訴時，借名人仍不具備涉案房屋的過戶資格，則過戶請求因存在現實障礙，難以得到法院支援。
第四，城市更新中，對於借名人而言，應事先在借名買房合同中約定搬遷補償權益的歸屬問題，避免屆時出名人以此為由主張搬遷補償權益；對於實施主體而言，在被搬遷房屋涉及借名買房關係時，如借名買房合同約定搬遷補償權益歸借名人所有，則應當結合借名人提供的其他證明材料確定其被搬遷人身份；如借名買房合同中未有約定搬遷補償權益歸借名人所有的，考慮到證載權利人為出名人，應當要求借名人協調出名人出具書面說明，確定出名人不享有搬遷補償權益，如出名人不願意出具書面說明，或者借名人、出名人之間存在權屬糾紛，實施主體在確定被搬遷人主體時應予慎重，可以要求借名人提供生效裁判文書作為其簽約的依據。
