10月16日出版的第20期《求是》雜誌發表重要文章《紮實推動共同富裕》。文章指出，要積極穩妥推進房地產稅立法和改革，做好試點工作。
“開徵房地產稅是大勢所趨，必須儘快開徵。”粵開證券研究院副院長、首席宏觀分析師羅志恆對記者表示，先試點再總結經驗並全國推行，這是我國改革開放過程中非常重要的方法論。在全面貫徹房住不炒以及推動中國從房地產繁榮走向科技和製造強國的大背景下，房地產稅不能缺位，其有利於房地產市場平穩健康發展，推動其迴歸住房屬性。
今年以來，財政部也多次提及房地產稅。5月11日，財政部發布訊息稱，財政部、全國人大常委會預算工委、住房和城鄉建設部、稅務總局負責同志在京主持召開房地產稅改革試點工作座談會，聽取部分城市人民政府負責同志及部分專家學者對房地產稅改革試點工作的意見。
中國財政學會績效管理專委會副主任委員張依群對記者表示，近期，財政部多次提及房地產稅問題，資本市場對房地產市場的調整變化也越發敏感，無論是“房住不炒”還是“共同富裕”，都顯示房地產稅試點的推進速度會進一步加快，作為調節普通家庭住房資產供需的重要手段，其影響的敏感性和普遍性正在逐步加深。
近日，華夏新供給經濟學研究院院長賈康表示，接下來房地產稅將採取雙管齊下的方式。一方面要積極穩妥推進房地產稅立法，另一方面是在立法完成之前，一些地方或許要率先加入試點範圍。在試點區域的選擇上，可考慮浙江、深圳和海南三地，先行先試。
羅志恆認為，當前在共同富裕背景下，房地產稅能夠削峰填谷，促進更加公平，發揮調節財富分配。當前土地出讓市場快速降溫，此時必須要有新的稅種彌補土地出讓收入不足，並且要儘快實施。加快房地產稅立法和改革有利於構建地方稅體系和提高直接稅比重，這是我國未來財稅改革的方向。
“這次的邏輯很可能變了”
近期，上海已有多套房持有者操作“換倉”，將手中持有的房產進行最佳化配置。過去儘管上海實施房產稅試點已經長達十年，但根據相關辦法，並未對試點前的存量房持有者產生過太大影響。“這次的邏輯很可能變了。”一名本地投資者稱。
“近期有一部分手中持有多套房的業主，原本都把房子放在我們這邊租，現在要提前解約，寧願賠付違約金。據他們說，現在急著要把房子賣掉。”一家市場份額較大的房屋租賃機構內部人士對第一財經稱。
“這部分人群現在很少了，他們手中持有10套以上的房子，現在要做的事情就是‘換倉’。”熟悉上海樓市的本地投資客黃煒告訴記者，身邊確實出現這種案例，而他本人也在此輪調控政策之前賣掉了手中投資的兩套次新房，結果自8月初上海實行“三價就低”新政後，二手房房價就進入下行通道，因此黃煒認為自己操作得很及時。
據黃煒介紹，上海的多套房持有者，多為2011年限購前的生意人，本地拆遷戶或者港商、臺商投資者。現在，他們的策略多是重新配置手頭資產。
“有些人會把資金投入不同城市的房產中，‘雞蛋不裝在一個籃子裡’；有些人則是把10套房子賣掉，換成兩套上海最核心的資產，所以豪宅市場依然穩定。”他稱。
“2011年之前就持有的房產，過去是沒有什麼持有成本的，但未來徵稅的邏輯可能生變。而且，早期就購入上海房產的人，到現在資產增值已經夠多了，現在是大家可以接受的一個高點價位。”黃煒表示。
不過中原地產分析師盧文曦認為，上海二手房市場將較為平穩，房產稅預期的影響不會那麼快出來。“不會出現大面積的拋售，上海這幾年的房產投機客越來越少，大部分人買房是想中長期持有。”盧文曦對第一財經表示。
“上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾對第一財經表示，上海二手房掛牌量近期微降，掛牌減少、市場降溫，主要原因還是“核驗價格”和“三價就低”新政的出臺對市場產生效果，上海二手房成交量來到近幾年底部水平。
同樣是一線城市，上海的掛牌量微降，北京和廣州的城市掛牌量卻在激增。
根據鏈家網資料，截至10月19日，北京二手房掛牌量為8.94萬套。而之前的6月~8月，鏈家掛牌資料分別為7.66萬套，7.81萬套，8.26萬套。也就是說，三個多月時間，北京的二手房掛牌量增加了一萬多套。
在廣州，9月1日鏈家網上的二手房掛牌數字是8.3萬套，10月19日的數字是9.13萬套，一個多月增長了8000多套。進入10月，二線城市佛山的二手房掛牌量也首次突破7萬，相比兩個月前增加了5000多套。
一線城市二手房全部下跌
10月20日，國家統計局釋出9月70城房價資料，70城房價下跌範圍擴大。
9月36城新房房價下跌，最大環比跌幅為1%，房價下跌城市較8月增加16個；9月52城二手房房價下跌，最大環比跌幅0.8%，房價下跌城市較8月增加18個。
9月27城新房價格上漲，環比漲幅較8月有所回落，較8月減少19個；9月僅17城二手房價格上漲，較8月減少10個。記者統計發現，受學區房價格上漲等影響，今年3月二手房價格上漲城市最多，達58個，從 4月開始，70城二手房價格上漲城市持續減少，到9月已經連減6個月。
整體來看，9月70城新房價格指數環比下降0.1%。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，這是2015年5月份以來新房價格指數首次下跌，即77個月以來新房價格指數首次下跌。
國家統計局城市司首席統計師繩國慶表示，9月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由8月上漲0.3%轉為持平，一線城市二手住宅銷售價格環比由8月上漲0.2%轉為下降0.4%。
就新房而言，一線城市中上海和深圳新房價格均上漲0.2%，漲幅比上月分別回落0.2和0.8個百分點；北京環比由8月上漲0.2%轉為持平；廣州下降0.1%，與8月相同。
就二手房而言，一線城市二手房價格全部下跌，北京、上海和廣州環比分別由8月上漲0.4%、0.2%和0.5%轉為下降0.2%、0.6%和0.4%；深圳下降0.5%，降幅比8月擴大0.1個百分點。
嚴躍進指出，對於一線城市而言，去年開始二手房市場出現了“房荒”現象，二手房明顯強勢。當前隨著二手房參考價政策和信貸政策的管控，市場持續降溫。
同比來看，9月一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲5.3%和7.7%，漲幅比8月分別回落0.4和1.4個百分點，市場降溫明顯。
三四線城市促銷回款熱
一二線城市銷售資料的回撥，更像是信貸收緊和需求透支的階段性產物。人口、產業基礎等相對薄弱的三四線城市房價資料的回撥或許更值得注意。
從9月份一二三線城市的房價環比漲幅資料看，分別錄得0.1%、0.0%和-0.2%。此次三四線城市房價指數資料首次下滑，也是2020年3月以來首次下跌。同時，70城新房環比下跌城市36個，比8月增加16個。超過一半城市新房價格下跌，且下跌城市數迅速擴大，單月下跌城市數接近翻番，歷史上非常罕見。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對此分析，70城房價下跌主要是三四線城市大幅度打折促銷造成的。同時，一二三線新房價格指數同比漲幅分別收縮0.4、0.3、0.5個百分點，還是三四線城市收縮最明顯。
有房企投資人士在今年5月接受第一財經記者採訪之際，就明確表示公司已經不再聚焦三四線投資，而是更多回歸至核心都市圈的一二線城市。彼時，該人士有分享稱，主要擔憂三四線城市的去化。
以粵港澳大灣區購買力主力區惠州為例，樂有家研究中心資料顯示，截止2021年上半年，惠州一手住宅庫存147035套，存量面積1583萬㎡，按照近半年每月平均消化速度計算，去化週期為15個月，與去年6月相比下降了0.7個月，有一定的庫存壓力。當地多個熱銷樓盤實行首付款打折、備案價打折、首付款金融貸等促銷方式。
自九月以來，株洲、江陰、菏澤、岳陽、昆明、瀋陽、唐山等多個三四線城市公佈房價“限跌令”。無論是地方調控止跌，還是開發商賣力促銷，離不開快速回款的核心訴求。有房企等市場人士表示，儘快賣掉專案回款在當下是首要任務。
三四線庫存上升背後是地產投資策略的整體趨於收縮。
10月18日，國家統計局披露今年前9個月全國房地產開發和銷售情況資料顯示，全國房地產開發投資同比增長8.8%；這是地產開發投資增速連續7個月收窄後，年內首次進入個位數。從9月單月資料來看，房屋新開工面積為17442萬平方米，較去年同期下降約13.54%。
一面是新開工面積下滑，地產投資增速持續收窄；另一面是房企融資額度收窄。
貝殼研究院前三季度房企融資報告顯示，房企境外發債前三季度摺合約2370億元，同比下降35%。投資及融資端趨於收縮，房企經營策略迴歸求穩至上。陸續拉開帷幕的二輪土拍，民營房企更是成為土地端最為審慎的群體，缺席多個熱門城市。
“房地產市場在去年至今金融、土地等多番調控之後，市場開始全面退燒，三四線低景氣度城市出現的庫存持續攀升，銷量停滯值得注意。”在上述華南某專案公司總經理等多位業內人士看來，三季度開始的一二手房速凍也導致市場拐點開始出現，四季度三四線高庫存城市很可能出現大範圍的價格戰。
來源：第一財經、中國經營報、證券日報、21世紀經濟報道等
