下半年以來，相信大家都有一個強烈感受：國家正以前所未有的決心，降低教育、住房等領域的民生成本。比如整治學區房、治理校外培訓、教育“雙減”措施；比如“3+2紅線”、限貸令、二手房限價。更重要的是，按照2021年的動向，以調節收入、抑制過高住房價格、打擊炒作投機目的的“調控大招”房產稅也要來了。

房產會真要來了？答案是肯定的，因為樓市潛在的風險不容小覷

任澤平發過一份住房市值報告，指出2018年中國住房市值321萬億元，是GDP的3.6倍，2019年增長到339萬億，2020年則增長到約400萬億。高昂數值背後，有多少人知道，20年前全國地產銷售只有1億平米，如今市場規模增長了17倍之多，速度之快，堪稱奇蹟。但高速增長的風險仍然不容小覷：

1、住房價格過高。今年6月，全國住房均價已經達到10720元/平米，在50個重點城市，房價最少都是收入的13倍，意味著想要買一套房要勤懇工作13年才能實現，如果除去日常的消費支出，可能要更長的時間。長久下去，年輕人會往外走，城市也會缺少新新力量，創新創意的頭腦。

2、房產佔據家庭資產比重過高。報告指出在2018年，我們國家的住房資產是家庭資產的56.9%，但金融資產卻只有4成，遠低於歐美國家。現實生活中，住著百萬房產，存款幾萬，甚至負債累累的家庭都不少。這一情況在央行報告也有佐證：城市家庭以住房資產為主，佔比超七成，居民槓桿率62.2%，大頭都是房貸。

3、住房空置過高。94年，我國人均居住面積只有10平米，2020年末上升到近40平米，上漲400%，雖然這代表人們的生活水平提高，但卻從側面說明，這些年建了太多房子，導致住房市場已經飽和，不缺房了。事實上，西南財大報告可以看出，絕大多數城市的住房保有率已經過量，特別是這幾年到處建房子，就連欠缺資源人口的城市，住房空置情況都超過了30%。

基於以上事實，我們再來對照專家學者和國家的態度

在國家層面，繼去年兩提房產稅後，今年5月，財政部長就撰文提出，“積極穩妥推進”房產稅立法和改革的觀點；而在隨後的中旬，4大部就召開房地產稅改革試點座談會，聽取部分城市及專家對稅法工作的意見。

據金融界報道，經濟專家任澤平認為，樓市在存量房、持有住房的環節中沒有稅法限制，有房無論是10套還是100套都不用交稅，所以房產稅是大勢所趨，屬於調節收入分配的重要手段。而朱海斌也有類似觀點，開徵房產稅的目的就是為了平衡地方收入，調節百姓收入實現共同富裕。

近日，中國政法大學財稅法研究中心主任施正文在接受採訪時，表示徵收房產稅不再是遙遙無期了，到了實質推進的階段，年底前或出試點措施。

這也就不難理解，有部分專家直言手握2套以上住房的人，應該儘早將多餘房產拋售為妙。根據專家的說法，一旦稅法落地，多套房的增值預期就降低了，不僅倒逼2套以上住房持有者節省成本，將房子推向市場銷售。而且他們很可能會為了減少虧損，加大讓利幅度。

一，房產稅對普通人會有影響嗎？

之所以叫房產稅，就意味著名下有房產，就要徵稅，但真的徵稅，對普通人的影響有多大？ 根據滬渝（從2011年啟動）兩地試點的徵收標準，稅費徵收至少分為3點：

其一是對高階住宅。以上海為例，對超出所在城市均價2倍或以上的房子徵稅，畢竟富人才有條件買高階住宅，自然也有實力承擔使用成本。其二是對套數。其實這和高階住宅有相似之處，試問普通人怎麼可能動不動就買幾套房子的，只有極少部分的個人或家庭才具備條件實力。

其三是對人均面積。上海方面就設定60平免徵範圍，超出部分按稅費收取，這就意味著，普通人不會有負稅壓力，反而對於多套房，或是房子面積太大的富人們，就要多承擔稅費了。由此可見，對存量住房徵稅，對普通人不會有多大影響，畢竟現在房價基本過了1萬元/平，大城市更是能達到4萬以上的單價，這樣的價格基礎，工薪階層想要買2套以上，或是超過100平的房子機率是非常小的。

相反開徵稅法，還能對房價上漲起到顯而易見的抑制作用。像在財稅界相當有影響力的黃奇帆就認為，開徵房產稅能“有效調控房價”、“精準打擊炒房行為”。什麼概念？我們算筆賬就明白了，通常資金成本6%，物業1%，再加上房產稅的2%，那麼一年的房產成本就要接近10%了，即便住房價格還有上漲空間，細算下來也是賠了夫人又折兵。

二，試點先行，或提前在2地試點？

從4個月前監管層的會議來看，未來稅法可能先在某些城市率先試點，試點在前，立法在後，已經是明牌。對此，首經貿大學教授趙秀池也表達過觀點，她認為試點無非是試錯和總結經驗，避免偏差。而前文提到的施正文專家也提到了年底出試點措施的觀點。

至於會在哪些城市試點呢？雖然分歧較大，但多位專家普遍認為，會在一些住房上漲壓力大且具有示範性作用的城市執行。賈康不久前發文章稱，深圳炒房盛行，無論是處於控房價還是打擊炒作的目的，都有必要出來試點，而第二個就是海南，當地作為自由貿易港，也早就官宣要斷腕破除房地產依賴症，此外它還是全省現房銷售的例子，試點的話也能放得開。

三，稅費怎麼收合適？專家“新建議”提出，獲老百姓力挺

從前文提到的徵收標準、試點城市，不難看出合理的房產稅一定是要具備幾個條件，一是保障低收入人群的利益，二是有效抑制房價上漲，三是對房屋持有較多的群體徵稅。與其說房產稅是“隱藏大招”，不如說它更是惠民稅法，不僅不會增加普通工薪層的負擔，可能市面上大部分人居住的房子都不會徵稅。原因是這些人住的都是小戶型、保障房。

所以在稅費收入標準上，財經專家張學誕提出了“新建議”：設定人均40-60平的免徵面積，超出後徵稅，同時評估房屋現有市場價，採取稅率累進位制的方式，範圍在0.3%-1.5%之間。以一家三口3套房均價3萬面積120平的房子算，那這個家庭起碼每年要交稅近2萬元，基本上房子越多稅率越高，要交的稅費也就越多。

這一建議一經提出，就獲得老百姓力挺。因為這個徵收標準保障了普通人的利益，大家買房都不容易，基本上買來都是自住，有些可能要住一輩子的，花的首付月供這麼多，如果還要交稅，就會加劇生活負擔，對有錢人收稅，還能遏制市場的亂象環境，對後來準備買房家庭也有益處。

房說君有話說，可能有人對於開徵稅法能降房價的說法，還是持保留意見，他們認為，跟有房人收了稅，自然會把這些錢轉嫁到買房人身上，比如變相提高房價等等。但房說君認為，如果是過去，自然不能排除買房人會更多支出的可能，但國家也考慮到這一點，隨著今年二手房限價、限貸令、增加保障租賃房供給方面的措施，是不可能有漏洞可以轉嫁的。

總之，稅法是趨勢也是長效措施，對於解決社會窮富分化，住房市場管制，都有釋放長時間效應的作用。

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