先上重點：

• 選籌：成長性低估值，看趨勢，政府方向，開發商視角投資，城市經濟增長，流通性，供求關係以及市場的潛在需求，成交資料，價值空間
• 槓桿：做足貸款，公積金貸款優先。
• 擇‬時：同一個小區同一個戶型，房價差出幾十萬，都很正常，所以一定要選擇好的時機買入。淡市買房，牛市賣房。新房——開盤，6月底，12月底（衝業績），二手房——春節前後，避開3～4月。
• 要勤跑盤。老百姓在花小錢時，精打細算；花大錢買房時，卻很容易衝動消費。因為銷售人員有一整套的銷售話術，製造緊迫感和稀缺性，讓你感覺今天不買，明天就吃虧了。

每個階層的人買房的邏輯是不同的，首先要考慮自己買房的需求是什麼？自住：關注舒適度和便利性，投資：關注回報率和成長性。最好的方式是投住分離，但對大部分人而言很難接受的。

房價的本質是城市資源和人口流動學，一個地方的人口負增長，房價便存在下降的壓力。相反，人口在增長，房價便存在上漲的壓力。人口流動的驅動因素和基本規律：人往高處走，人隨產業走，也就是虹吸效應和馬太效應，大城市越來越強，而小城市則不斷微縮。

從投資角度看，一套房子有三個屬性，分別是流動性、風險性、收益性。房產的最大風險不是漲跌，而是流動性！

來自網路

選城市

大部分人被自己的工作和生活所束縛，如果條件允許，儘可能選擇人口流入，產業基礎好，有地鐵，有好的教育資源的城市，這極大程度上決定了你的生活狀態、資訊密度，以及未來房子的漲跌。

上一篇文章《國內城市分析》已經從地理成本，經濟腹地，產業基礎，交通，人口，教育資源等方面分析了各個城市的優勢，這篇文章不再贅述，直接上結論：

• 儘量買：北京、深圳、上海、廣州、杭州、成都、南京、蘇州。
• 可以買：重慶、天津、武漢、鄭州、西安、珠海、福州、廈門、寧波、無錫、合肥、長沙、青島、濟南。
• 可買可不買：東莞、佛山、其他省會城市（不含拉薩）。
• 儘量不要買：三四線城市，且人口流出的城市。非要買小城市的話，跟著CBD買。

選區域

普通人很容易被房子的“外貌”所迷惑。房子的價值並不在於房子本身，而是公共配套價值的總和，如房子附近的稀缺資源（學校、醫院、商圈、公園、地鐵）。買房子，最核心的價值判斷，是房子下面的那塊地值不值錢。

1. 地段！地段！地段！地段分為產業、軌交、規劃、人口等因素，分析區域核心，通常靠近政府、第一高樓、商圈為核心地段。
2. 瞭解城市規劃以及推進和發展方向，儘量選在城市未來發展的主方向上，跟隨趨勢而不是宣傳概念。
3. 靠近政府、商圈、地鐵、學區、麥當勞、星巴克、五星級酒店，小區的情況，人群的層次等，以此判斷此區域的潛力。
4. 房子所在區塊成長性。不一定要是非常好的地段，但是一定要是有增量預期的地塊，一般這樣的板塊有較多空地，多見於近郊。它的決定性因素來自於：產業+通勤，這兩個好的話，不會差特別多。
5. 市場是分階段的，不同市場處於不同階段，主導力量不同。起步階段，市區郊區房子價差很小，市區地段價值不斷提升，市區漲的快。發展擴張邊界階段，剛需主導，新區漲得快。成熟階段，改善主導，市中心大戶型漲得快。同一市場，也有可能同時存在兩種影響的力量。
6. 影響買房的宏觀因素先後順序是：地段，學區，小區品質，房齡，地鐵，配套。單套房的微觀因素包括：戶型、朝向、樓層、客廳是否出陽臺、裝修風格等。

選房：

從居住的角度選房：舒適度便捷性

1. 進小區看車判斷小區人群層次，你鄰居的品質決定你的品質，二手房可以以租房名義看小區好不好出租。
2. 樓房的品質。綠化，棟距，進深，面寬，用料用材，層高。
3. 好的物業管理會形成良性迴圈。
4. 房產是一個長週期低換手的資產，尤其要重視老化和折舊問題
5. 一個好的投資產品，一定是可居可租可售，再加上好價格和好槓桿，以及未來良好的房價預期。
6. 除非你有很高的自住需求，不要買別墅，別墅的特殊性決定它就是消費品。別墅本身回報率很低，買別墅只會佔用自己的資金，加大風險。
7. 只有一線城市有老破市場，因為一線人口多，新房供給少，新移民因為預算原因可能會委屈買老房子。三線城市絕對不推薦買老破大，相對不推薦買老破小（除非學區）。
8. 多大的小區合適：最好分2-3期，1500-3500戶。

從投資角度選房：成長性低估值

1. 真正的價值投資，大多在二手房和法拍房，極少數城市房價倒掛，新房市場也有機會。
2. 投資有時是投目前還不適合自住的房子等待利好兌現，是一種小小的賭博。
3. 絕不碰“精裝修房。“裝修”是最不保值的。
4. 投資不買溢價盤，不買學區盤。炒家最喜歡的是二線盤。絕不是一線盤，更不是超一線盤(CEO 盤)。
5. 作為正在發展的二線城市來說，毫不猶豫的選擇次新房，大三或大四房，地鐵，成長中的學區，最好堵在主流人群，中產階級消費升級之前。
6. 選擇整個城市被低估或有潛在發展利好的區域，在窪地小區再挑選市場9折的價效比高房源，先賺取10%空間；
7. 選擇有改造空間的房子，利用改造賺取10%空間；
8. 區域窪地迴歸，隨市場漲10%
9. FC投資本質是做金融，做大負債，賺通脹，賺債務貶值的錢！貸款本質是做空人民幣。 （漲幅要大於利息交易成本）
10. 房價增速=經濟增速通貨膨脹增速城市化速度
11. 收益率=漲幅*槓桿率*週轉率，漲幅靠選籌，賺錢靠槓桿

中指研究院

哪些坑不要碰？

1. 不能短期辦理房產證的不要碰。
2. 不碰公寓。原因：得房率低，槓桿低，只能貸5成10年，有30%到60%的土地增值稅，沒有學位，商用水電，不通燃氣，只有40年產權，一梯十幾戶，人員混雜，稅費高轉手難。
3. 不碰商鋪，不碰小產權房、回遷指標、軍產。
4. 不碰養老地產，如丹東，秦皇島，北戴河，威海，北海，防城港，大理和西雙版納。
5. 不要買十年以上的二手房，再放五六年，銀行是否願意房貸都是問題。（老房子貸款年限較低，有些銀行都不予貸款）
6. 對於三四線城市來說，老破小基本沒有未來。
7. 沒有停車位儘量遠離。
8. 不買高架橋300米以內，鐵軌房，機場附近，火車站附近。
9. 不買非核心配套的步梯房。
10. 一般而言，對那些“異地銷售”的樓盤，心存疑慮。跪著賣的都不是好貨。
11. 在環京樓市，21%的銷售員買前答應返錢，而在購買後便消失不見了，或購買時甚至透過加錢、送禮等行為讓你多花錢。